ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.
История возникновения и развития жилищных кооперативов
ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.
В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.
Правовая основа
В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:
- в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
- в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.
Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.
Порядок создания и организация деятельности
Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.
Устав жилищно-строительного кооператива
Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.
Органы правления
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:
- общее собрание всех членов кооператива;
- если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
- органы правления и председатель ЖСК.
Общее собрание членов кооператива
Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.
Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.
Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.
Обязанности председателя ЖСК
Председатель правления строительного кооператива:
- обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
- защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
- имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.
Суть ревизионной комиссии
Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.
Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:
- ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
- подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
- отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.
Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.
Членство в ЖСК
Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.
Механизм строительства жилья с помощью ЖСК
После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:
Возможные риски, связанные с участием в ЖСК
Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:
- Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
- Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
- Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
- Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
- Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
- Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
- например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.
Преимущества вступления в ЖСК
1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.
2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.
ЖСК в современном мире
На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.
Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.
В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.
Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.
На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК
По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.
Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:
- Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
- Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
- Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.
Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.
Правление – это исполнительный руководящий орган жилкооператива , деятельность которого регламентируется уставом и общей конференцией жителей-членов организации.
Правление осуществляет следующие функции:
- общее руководство кооперативом;
- осуществление регистрации поправок и дополнений в устав;
- проведение переговоров и заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями;
- контроль за проведением строительных и ремонтных работ, а также работ по благоустройству прилегающих к домам земельных участков;
- приём и рассмотрение жалоб от жителей-членов ЖСК.
ВАЖНО! Правление обязано отчитываться о своей деятельности перед общим сбором жителей-обладателей пая или конференцией с периодичностью, определённой уставом (п. 4 ст. 118 ЖК РФ).
Пункт 4
Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Кто относится к его членам?
Членом правления может стать каждый пайщик жилищного кооператива, если за его кандидатуру на собрании пайщиков будет отдано большинство голосов. Как правило, в правление избираются лица из состава учредителей, которые:
- имеют опыт участия в жилищных объединениях;
- разбираются в жилищном законодательстве;
- обладают авторитетом среди пайщиков;
- имеют достаточно свободного времени для занятия делами кооператива.
Члены правление избирается на общем сборе методом голосования на срок, который определён уставными документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 1
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
Если число пайщиков в жилкооперативе превышает 50 человек, то для выбора членов правления вместо общего сбора формируется специальная конференция, состоящая из представителей от каждого дома, входящего в ЖСК (ч. 2 ст. 115 ЖК РФ).
Для избрания руководства достаточно половины голосов пайщиков , присутствующих на собрании или конференции. Голоса пайщиков распределяются пропорционально размерам их паевых взносов.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Члены правления могут занимать должВсё оности бухгалтера или начальника ремонтной службы для обеспечения деятельности организации, но не могут выступать в роли ревизора.
О вознаграждении участникам этого исполнительного органа
Размер вознаграждения участникам правления ЖСК также решается на общем сборе и зависит от следующих показателей:
- количества пайщиков в составе кооператива;
- специфики выполняемой работы;
- ввторитета среди жителей;
- региональных особенностей;
- количества состоящих в правлении лиц.
Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.
В разных регионах зарплаты руководства жилкооперативов отличаются. В Москве у членов правления вознаграждение составляет 20-30 тысяч рублей , в Санкт-Петербурге – 15-25 тысяч рублей, а в регионах редко поднимается выше 15000 рублей.
Об управляющем жилищно-строительного кооператива
Управляющий – это исполнительный руководитель кооператива, действующий на основании трудового соглашения с ним.
Чаще всего управляющим назначают председателя , чтобы избежать дублирования руководящих функций и обеспечить дополнительный контроль за деятельностью руководящего лица.
Если в качестве управляющего назначают председателя, то он получает полномочия действовать от имени жилкооператива без доверенности и подписывать соглашения, платёжные и иные бумаги (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).
ВАЖНО! Выбор председателя находится в исключительной компетенции правления жилкооператива и осуществляется на заседании путём голосования (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 3
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Должностные обязанности руководителя
Должностные обязанности управляющего определяются трудовым договором и в большинстве случаев сводятся к следующим:
Управляющий может вести финансовую деятельность сам или нанять бухгалтера.
СПРАВКА! В экстренных аварийных ситуациях управляющий имеет право войти в квартиру на территории жилкооператива без разрешения её владельца, если имеется угроза причинения значительного ущерба пайщикам или третьим лицам.
Управляющий несёт комплексную ответственность за свою деятельность согласно жилищному, гражданскому и уголовному законодательству.
Собственники недвижимости могут написать жалобу в местное отделение жилищного надзора на действия управляющего, и по принятию данной жалобы организуется инспекционная проверка.
Кто может быть учредителем этой организации?
Учредитель – это инициатор создания кооператива с целью строительства жилья и/или извлечения прибыли от организации работ по строительству домов и их последующему обслуживанию.
Обычно в качестве учредителя выступает юридическое лицо-застройщик, организующий кооператив с целью привлечения средств пайщиков и получения прибыли за счёт строительства недвижимости.
Для учреждения необходимо не менее пяти человек, которые должны проголосовать за создание жилищной организации.
Учредители являются рядовыми участниками ЖСК и не обладают какими-либо исключительными правами, так как высшим руководящим органом является собрание жильцов-пайщиков или их представителей на конференции.
СПРАВКА! Учредителями могут быть лица (физические или юридические), принявшие решение создать кооператив (п. 3 ст. 112 ЖК РФ).
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Пункт 3
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Что отражено в протоколе заседания?
Правление кооператива решает текущие вопросы на заседаниях путём голосования, результаты которого заносятся в протокол.
Протокол заседания – это документ, на основании которого осуществляется руководство жилищным кооперативом. Он составляется на бумаге формата А4 и содержит следующие сведения:
- наименование ЖСК;
- количество присутствующих на заседании членов правления, их ФИО и должности;
- список вопросов повестки дня;
- информация о председателе заседания и секретаре;
- информация о количестве голосов, отданных за каждый вопрос повестки дня.
Напротив каждого вопроса повестки дня, после изложения его содержания, располагаются три графы: «за», «против» и «воздержался», голосующий член правления ставит свою подпись в соответствующей графе.
По пожеланию отдельных членов правления, в протокол может быть внесено их особое мнение по вопросам повестки дня.
В конце протокола ставится подпись председателя и секретаря заседания.
Пример документа на картинке ниже:
ВАЖНО! Нельзя вносить в повестку дня изменения после начала заседания, так как в таком случае протокол может быть признан недействительным.
В отдельных случаях нотариально заверенная копия протокола подлежит представлению в органы жилищного надзора или налоговую службу.
Итак, правление ЖСК представляет собой руководящий орган, состоящий из компетентных пайщиков , избираемых общим собранием или конференцией. Правление избирает председателя, осуществляет руководство жилкооперативом в интересах пайщиков и отчитывается перед ними на общих собраниях.
Согласно статье 118 ЖК РФ , правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:
- Председатель.
- Заместитель председателя.
- Секретарь.
Председателем
Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.
Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ , ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.
Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.
Важно! Управляющий имеет право войти в квартиру, находящуюся на территории ЖСК, без разрешения ее собственника в экстренных аварийных ситуациях, представляющих собой угрозу причинения значительно ущерба членам кооператива или другим лицам.
У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:
- Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
- Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
- Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.
Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.
Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе
- Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
- Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.
Правлением
Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:
- Обладающих авторитетом среди пайщиков.
- Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
- Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
- Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.
Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ , если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.
Полномочия и обязанности избранных органов
Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться , но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:
- Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
- Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.
К обязанностям относятся:
Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:
- Представлению интересов всей организации.
- Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
- Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
- Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.
Справка! Права и обязанности председателя прописаны в Уставе ЖСК.
Способы повышения эффективности
Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.
Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:
Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:
- Повторов существующих правила и законов.
- Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
- Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы
Варианты руководства МКД
Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:
- Непосредственное управление многоквартирным домом.
В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
- Самостоятельно.
- При помощи привлечения обслуживающей организации.
- Управление с помощью Управляющей компании.
В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
- Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
- Выполнять ремонтные работы.
- Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
- Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.
Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:
- Самостоятельно.
- С помощью подрядчиков.
Внимание! В любом случае за качество предоставленных подрядчиками услуг ответственность будет нести именно управляющая компания.
Процедура принятия решений
Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.
Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?
Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.
Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.
Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему , а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.
"ЭЖ-Юрист", 2008, N 29
Вопрос: Может ли
председателем ЖСК быть избран человек,
который не является членом ЖСК, не имеет в
кооперативе никакой собственности и не
живет в кооперативном доме?
Алла
Глебова, г. Москва
Ответ: Требования,
предъявляемые к председателям ЖСК,
содержатся в ст. 119 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 настоящей статьи председатель
правления жилищного кооператива
избирается правлением жилищного
кооператива из своего состава на срок,
определенный уставом жилищного
кооператива.
В свою очередь, правление
жилищного кооператива в соответствии с ч. 1
ст. 118 ЖК РФ избирается из числа членов
жилищного кооператива.
Таким образом,
председатель ЖСК должен быть членом
данного кооператива. Никаких исключений из
данного требования действующим
законодательством не предусмотрено.
Согласно ч. 5 ст. 112 ЖК РФ членами жилищного
кооператива с момента его государственной
регистрации в качестве юридического лица
становятся граждане, проголосовавшие за
организацию жилищного кооператива.
Кроме того, членами кооператива могут быть
лица, принятые в установленном порядке в
данный кооператив уже после его
создания.
Член кооператива может и не
быть собственником жилого помещения. Ведь
согласно ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного
кооператива приобретает право
собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме в случае выплаты
паевого взноса полностью.
Поэтому
председателю ЖСК необязательно быть
собственником квартиры в многоквартирном
доме, равно как и проживать в данной
квартире.
Данные требования к нему не
предъявляются.
Главное, чтобы он был
членом кооператива и был избран на свою
должность в установленном законом
порядке.
Ю.Терешко
Газета "ЭЖ-Юрист"
Подписано в печать
25.07.2008
Положение о Председателе ЖСК
Обязанности, права и ответственность председателя правления
Общие положения
Председатель является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями.
Председатель имеет право одновременно занимать должность Управляющего домами с соответствующим окладом, утверждаемым Общим собранием.
Председатель правления может избираться или переизбираться непосредственно на общем собрании или из числа членов правления путем голосования, на срок, установленный Уставом ЖСК (далее - ЖСК), но не более чем на два года. Председатель может быть переизбран на последующие 2 года.
Председатель руководит деятельностью правления. Имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ЖСК, которые для них обязательны.
Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления.
Председатель действует и подписывает от имени ЖСК платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с действующим законодательством, Уставом товарищества подлежат сначала обязательному утверждению Правлением или Общим собранием.
Председатель разрабатывает и вносит на утверждение общего собрания: правила внутреннего распорядка работы Правления и обслуживающего персонала товарищества, а также положение об оплате их труда.
Председатель руководствуется в своей работе законодательными и нормативными актами, Уставом ЖСК, настоящей инструкцией, решением общего собрания (правления) и другими документами.
Председатель правления является представителем ЖСК без доверенности во всех исполнительных, представительных и судебных органах власти.
Обязанности
председателя правления
Председатель правления обязан:
1. Знать законодательные акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, Устав ЖСК, настоящую инструкцию, договоры на обслуживание и предоставление коммунальных и прочих услуг, а также другие документы, относящиеся к деятельности ЖСК.
2. Организовать деятельность правления в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава ЖСК и решениями общего собрания и правления.
3. Выполнять функции по организации обслуживания и ремонта строения, а также предоставления коммунальных и прочих услуг жильцам.
4. Контролировать предоставление жильцам дома коммунальных и других услуг установленного качества.
5. Обеспечить жильцам дома в установленном порядке перерасчет платежей в случае предоставлении коммунальных услуг низкого качества либо их отсутствия.
6. Добиваться от обслуживающих организаций выполнения работ по ремонту, обслуживанию и санитарному содержанию строения, его инженерного оборудования (устройств) и придомовой территории в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.
7. Принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, помещений, строений.
8. Обеспечить хранение ордеров, а также копий правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности жильцов на жилые и нежилые помещения.
9. Обеспечить учет и хранение хозяйственных договоров, соглашений о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению.
10. Выдавать, в пределах своих полномочий, жителям дома расчетные документы за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и другие документы.
11. Представлять интересы ЖСК в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией дома.
12. Вести соответствующую техническую документацию на дом, контролировать составление бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводить банковские операции.
13.Осуществлять контроль деятельности бухгалтерии и руководство ею.
14.Проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, а также исполнение ими обязательств по платежам.
15.Своевременно принимать меры в связи с несанкционированным переоборудованием и перепланировкой жильцами дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений.
16.Осуществлять периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства зданий:
16.1.ежемесячно лично контролировать уборку территории
домовладений, мест общего пользования;
16.2.ежемесячно совместно с управляющим или членом правления проверять
состояние кровли зданий, технические этажи и системы водостоков;
16.3.ежемесячно совместно с управляющим или членом правления проверять
состояние инженерного оборудования на технических этажах и в подвалах. Обо всех
выявленных неисправностях председатель правления обязан сообщать в
обслуживающие организации и требовать их устранения.
17.Составлять и обобщать предложения по содержанию и сохранению зданий.
18. Вести прием жителей дома, а также учет и регистрацию жалоб и заявлений, поступивших от них, по вопросам управления зданиями, оформления документов, регистрации и правильности расчетов по платежам, рассматривать их и принимать решения.
19.Осуществлять контроль за проведением текущего или капитального ремонта здания и при необходимости привлекать специалистов сторонних организаций.
20.Организовывать закупку материалов и оборудования, необходимых для текущего ремонта и содержания строений.
21.Контролировать ведение журнала учета и движение материальных средств, принадлежащих товариществу.
22.Организовывать обучение персонала.
23.Руководить работой управляющего и помогать ему в случаях, предусмотренных техникой безопасности, при выполнении сложных работ.
24.Готовить акты на списание материальных средств и представлять их на утверждение правлению.
25.Участвовать в работе инвентаризационных комиссий.
26.Составлять квартальный план работ и отчитываться в его выполнении перед правлением в конце квартала.
27.Выдавать жителям дома, на основании решения межведомственной комиссии города (района), разрешения:
27.1.на перепланировку и переоборудование жилых и нежилых
помещений;
27.2.на переоборудование инженерных сетей;
27.3.на установку, подключение и использование электробытовых приборов и машин
мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой
электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую
и запорную арматуру;
27.4.на подключение и использование бытовых приборов и оборудования, включая
индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов.
28.Выдавать жителям дома разрешения, согласованные с обслуживающей организацией, на слив воды из систем и приборов отопления, а также приостановку поставки коммунальных услуг.
29. Использовать по решению общего собрания и правления нежилые помещения в интересах ЖСК, не ущемляя при этом прав жителей.
30.По требованию жителей предъявлять документы, регламентирующие деятельность ЖСК.
31.Проводить заседание правления.
32. Присутствовать в Правлении в приемные дни и организовать прием членов ЖСК членами Правления.
33.Требовать от жильцов квартир своевременного обращения к управляющему или в обслуживающие организации при обнаружении им неисправностей внутри квартирного оборудования (свищи, ржавчина, и пр.) и несущих стен (сколы, трещины и пр.).
Права председателя правления
Председатель правления имеет право:
1.Заключать от имени ЖСК с разрешения правления:
1.1.хозяйственные договоры с ресурсоснабжающими
организациями, предоставляющими коммунальные и прочие услуги;
1.2.соглашения о передаче прав по управлению, совместному владению строением и
долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению с
собственниками жилья.
2.Осуществлять контроль за целевым использованием собственниками своих (жилых и нежилых) помещений и применять меры, не противоречащие нормам действующего законодательства, в случаях использования этих помещений не по назначению.
3.В случаях возникновения аварийной ситуации в помещении, находящемся в собственности физических или юридических лиц (при отсутствии собственника в момент аварии), грозящей повреждением имуществу других собственников и владельцев строения, имеет право проникновения в помещение по поручению собственника.
4.В установленном законом порядке возмещать товариществу убытки, понесенные в результате нарушения собственников жилья уставных обязательств, предусмотренных в Соглашении о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению, а также иные убытки, причиненные собственником жилья товариществу.
5.Осуществлять подбор персонала с последующим утверждением его на заседании правления.
6.Руководить деятельностью персонала.
7.Давать членам правления отдельные поручения и требовать их выполнения.
9.Досрочно освободить занимаемую должность.
Председателю правления дополнительно могут быть предоставлены правлением следующие права:
- самостоятельно распоряжаться определенной суммой денежных средств, установленных решением общего собрания товарищества, для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов и т.п.;
- представлять лично интересы товарищества во всех судебных, государственных и общественных и других организациях;
- предъявлять иски в суд в случае невыполнения домовладельцами своих обязательств или нарушения ими законодательства;
- оформлять и выдавать жильцам дома документы установленных образцов;
- осуществлять подбор персонала;
- единолично руководить деятельностью персонала;
- подбирать подрядные организации на конкурсной основе.
Председатель правления не имеет права:
1. Производить платежи, не утвержденные правлением, а также не предусмотренные сметой.
2. Входить в квартиры жильцов дома без их волеизъявления.
3. Увольнять работников без решения правления.
4. Выполнять решения общего собрания и правления, если они противоречат действующему законодательству.
5. Заключать договоры без конкурсной основы, а в случае сдачи в аренду собственности без 2-х независимых риэлторских оценок (или аргументированной оценки рынка на день аренды) и решения правления.
Ответственность председателя правления.
Председатель правления несет персональную ответственность:
- за организацию делопроизводства в правлении;
- за организацию учета и хранения документации;
- за правильность заключения договоров;
- за непринятие решений по содержанию и эксплуатации строения;
- за открытость решений Правления и их доступность каждому Собственнику.
- за законность и сроки работы с заявлениями собственников.
- за своевременность и полноту оплаты налогов.
Председатель правления освобождается от занимаемой должности в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных Уставом, а также по основаниям, изложенным в КЗоТ РФ.
Квалификационные требования.
Высшее (среднее) образование или опыт работы в аналогичной должности не менее одного года. Обязательное обучение на курсах по управлению, содержанию и эксплуатации здания.
Порядок избрания председателя правления ЖСК
Председатель правления - выборное лицо. Он считается выбранным:
Председатель правления избирается на срок, установленный уставом, не более чем на два года подряд.
Через два года Председатель может быть переизбран повторно на 2 года
Председатель правления в случае неудовлетворительной работы может быть освобожден досрочно:
- Решением Общего собрания.
- Правлением квалифицированным большинством (две трети Правления).
- Отстранение происходит по представлению Ревизионной Комиссии.
- Членов инициативной группы (10% от числа членов ЖСК).