Una cooperativa de vivienda es una cooperativa de vivienda, que es una asociación voluntaria de un grupo de personas u organizaciones con el fin de construir edificios de apartamentos.
Historia del surgimiento y desarrollo de las cooperativas de vivienda.
Las cooperativas de vivienda son un sistema de construcción bastante antiguo y probado: la aparición de las primeras cooperativas de vivienda se remonta a los años 20 del siglo pasado. Sin embargo, a pesar de su creciente popularidad, en 1937 este mecanismo fue liquidado, ya que representa una manifestación de la propiedad privada. En 1957, la cooperativa de vivienda revivió y se generalizó. En los años 80, este tipo de construcción de edificios residenciales de apartamentos representaba alrededor del 8%.
En la sociedad moderna, el sistema cooperativo está ganando impulso con renovado vigor. Lo utilizan con mayor frecuencia los desarrolladores de Moscú que no pueden cumplir con sus obligaciones con los accionistas. En este caso, por iniciativa de los compradores defraudados, se crean cooperativas de vivienda, a las que se transfieren todos los derechos para completar la construcción.
Base legal
Actualmente, el marco legal para las actividades de las cooperativas de vivienda está regulado por la legislación de vivienda. El término “cooperativa de construcción de viviendas” está claramente definido en el art. 110 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Se presentan las condiciones para la creación, organización de actividades y reglas de participación en cooperativas de vivienda:
- en el artículo 5 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (LC RF);
- en el Estatuto de la cooperativa, que está redactado de conformidad con las principales disposiciones del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y el Código Civil de la Federación de Rusia.
Sin embargo, no todas las cooperativas de vivienda son cooperativas organizadas de acuerdo con la legislación vigente. Muchos de ellos en sus actividades ni siquiera cumplen con los requisitos básicos establecidos en el Código de Vivienda, lo que resulta en una violación de los derechos de los participantes en dichas cooperativas de vivienda. Para evitar este tipo de situaciones, conviene comprender en detalle todos los aspectos de las actividades de las cooperativas.
El procedimiento para la creación y organización de actividades.
Según la ley, no puede haber menos de cinco miembros en una cooperativa de vivienda. Sin embargo, el número total de miembros de la cooperativa no debe exceder el número de apartamentos en un edificio residencial en construcción o adquisición. En la junta general se toma una decisión sobre la formación de una cooperativa de vivienda. A este evento pueden asistir personas que deseen unirse con el propósito de construir una casa. En la reunión también se lleva a cabo la aprobación del Estatuto de las Cooperativas de Vivienda. Después del registro estatal de la cooperativa y la obtención del estatus de entidad legal, los participantes que votaron a favor de la creación de la cooperativa se convierten en miembros de la cooperativa de vivienda. Las decisiones de la reunión de los fundadores de la cooperativa de vivienda se registran en el acta.
Estatuto de una cooperativa de construcción de viviendas.
El estatuto de la cooperativa de vivienda, según el art. 113 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, debe contener información sobre el nombre de la cooperativa, su ubicación, el tema y propósito de sus actividades, las reglas para convertirse en miembros de una cooperativa de vivienda, el procedimiento para abandonarla, el monto de entrada y pagos diversos, la composición y derechos de los órganos de dirección de la cooperativa, el procedimiento para la aceptación por los órganos de control de diversas decisiones sobre la posibilidad de cubrir las pérdidas sufridas y las reglas para la reorganización o liquidación de la cooperativa. A pesar de esto, la Carta puede contener otras condiciones que no contradigan las leyes vigentes de la Federación de Rusia.
Los órganos de gobierno
Según el art. 115 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los órganos de gestión de las cooperativas de vivienda son:
- junta general de todos los miembros de la cooperativa;
- si el número de personas presentes en la reunión es superior a 50 y así se establece en los estatutos de la cooperativa, una conferencia;
- órganos de gobierno y el presidente de la cooperativa de vivienda.
Asamblea general de cooperativistas.
La junta general de todos los miembros de la cooperativa (conferencia) se considera el máximo órgano de gobierno. Se convoca de conformidad con las disposiciones prescritas en la Carta. La competencia del máximo órgano de dirección también está regulada por los estatutos de la cooperativa de vivienda.
Una reunión de participantes es legal si está presente la mayoría de todos los miembros de la cooperativa. No se podrá adoptar una decisión si el 50% o más de los presentes en la reunión votaron en contra de la propuesta bajo consideración. La decisión adoptada y recogida en el protocolo es vinculante para todos los miembros de la cooperativa de construcción.
El personal de dirección y los órganos de control también son elegidos por los participantes en la junta general de socios de la cooperativa de vivienda. Las responsabilidades de los órganos de gobierno y el procedimiento para la toma de decisiones por ellos están regulados por el Estatuto de la cooperativa, reglamentos, disposiciones y otros documentos internos. La junta de cooperativas de vivienda tiene derecho a gestionar las actividades de la cooperativa y elegir un presidente entre sus miembros. Los órganos de gobierno de la cooperativa de vivienda son responsables ante la junta general de socios de la cooperativa.
Responsabilidades del presidente de la cooperativa de vivienda.
Presidente de la junta directiva de una cooperativa de construcción:
- está obligado a garantizar la implementación de las decisiones tomadas por la junta;
- proteger los intereses de la cooperativa, realizar transacciones y actuar en nombre de todos los miembros de la cooperativa sin poder notarial;
- tiene otras competencias que no son competencia de la junta general de socios de la cooperativa de vivienda o de su directorio.
La esencia de la comisión de auditoría.
Para controlar las actividades económicas y contables de la cooperativa, se elige una comisión especial de auditoría por un período no superior a 3 años. El número de socios incluidos en su composición se indica en los estatutos de la cooperativa. Los miembros de la comisión de auditoría no pueden ocupar cargos directivos en la cooperativa de vivienda ni figurar en otros órganos de dirección de la cooperativa de construcción.
El presidente de la comisión de auditoría es elegido por sus miembros entre los miembros existentes. Las responsabilidades de los auditores incluyen:
- auditorías anuales de las actividades económicas y contables de la cooperativa;
- preparación de conclusiones sobre el presupuesto, el uso previsto de los fondos, el informe anual y las contribuciones obligatorias;
- informar a los miembros de la asamblea general sobre sus actividades.
Los inspectores tienen derecho a auditar las actividades financieras y contables de una cooperativa de construcción en cualquier momento y tienen libre acceso a toda la documentación interna de la cooperativa de vivienda. El procedimiento de trabajo y las competencias de la comisión de auditoría están prescritos en los estatutos de la cooperativa.
Membresía en la cooperativa de vivienda.
Para convertirse en miembro de una cooperativa de vivienda, debe presentar una solicitud a la junta de la cooperativa de vivienda. Se asigna un mes calendario para su consideración. La decisión se toma en la junta general de participantes y se registra en el documento correspondiente (acta). La condición de miembro de la cooperativa de vivienda se adquiere tras el pago de la entrada. Un miembro de una cooperativa de vivienda puede confirmar su participación en una cooperativa de vivienda mediante un certificado (extracto), que se emite de acuerdo con su solicitud.
El mecanismo de construcción de viviendas con la ayuda de cooperativas de vivienda.
Después de la aprobación de los Estatutos en la junta general de miembros de una cooperativa de vivienda, una cooperativa de construcción de viviendas debe someterse a un registro estatal obligatorio para adquirir el estatus de entidad legal. La construcción adicional según el esquema de la cooperativa de vivienda se realiza en etapas:
Posibles riesgos asociados con la participación en cooperativas de vivienda.
Al convertirse en miembro de una cooperativa de vivienda, una persona puede enfrentar ciertos riesgos:
- El principal riesgo es que el objetivo principal de crear una cooperativa de vivienda no se pueda lograr por algún motivo (negativa a expedir permisos, dificultades financieras, etc.).
- Inflación y aumento de precios de materiales de construcción y obras.
- El riesgo de retrasar la puesta en servicio de la casa. Además, la cooperativa de vivienda no será responsable de esto ante sus miembros.
- Los promotores o inversores no ofrecen garantías sobre la vivienda entregada.
- El control del gasto de fondos y actividades económicas lo lleva a cabo la comisión de auditoría, que es elegida en la junta general. No existe ningún organismo estatal especializado.
- La distribución de apartamentos entre los miembros de la cooperativa de vivienda se produce en una junta general y no depende de los deseos del propio miembro de la cooperativa.
- por ejemplo, formulan el coste final de un apartamento teniendo en cuenta los costes de publicidad, manutención del personal y otros pagos. El comprador tiene que pagar por todo esto. Además de todo lo anterior, un ciudadano no puede controlar el gasto de fondos en la construcción de viviendas y el progreso de la construcción en sí.
Ventajas de unirse a una cooperativa de vivienda
1. Se cree que la construcción de edificios residenciales a través del sistema de cooperativas de vivienda supone un importante ahorro de dinero. Según las estadísticas, gracias a la organización de una cooperativa de vivienda, se puede ahorrar alrededor del 50% en la compra de una vivienda.
2. Las cooperativas de construcción tienen total transparencia en la recaudación y gasto de fondos. Además, la construcción se puede financiar por etapas y se pueden pagar cuotas no sólo durante el período de construcción de la casa, sino también durante el tiempo posterior a su finalización.
Cooperativas de vivienda en el mundo moderno.
Hoy en día, es extremadamente rara la asociación voluntaria de personas con ideas afines con el fin de construir edificios residenciales. A pesar de que la legislación no impide la creación de cooperativas de vivienda, la construcción de edificios de varias plantas según este esquema es más popular entre las grandes empresas que están interesadas en proporcionar apartamentos a sus empleados.
Por tanto, organizar una cooperativa de vivienda tiene sentido para los empleados de organizaciones que cuentan con el apoyo de gestión adecuado. Al mismo tiempo, pueden ahorrar en la diferencia entre el precio de mercado y el coste de la vivienda, que corre a cargo del promotor.
En el caso de la compra de apartamentos a través del mecanismo de cooperativas de vivienda, los ciudadanos están más protegidos frente a diversas situaciones imprevistas. Si el promotor se declara en quiebra, los accionistas tienen derecho a participar de forma independiente en la construcción del edificio.
Más recientemente, el número de organizaciones de construcción que operan según el principio de cooperativa de vivienda no superó el 15%. Actualmente, un tercio de las viviendas en el mercado ruso se vende según este esquema.
A qué debes prestar atención al comprar apartamentos a través de cooperativas de vivienda
Según las estadísticas, uno de los principales factores que influyen en la elección de una vivienda no es la forma del contrato, ni la presencia de infraestructura en las proximidades de la casa, sino la reputación del promotor, su experiencia en la construcción de edificios de apartamentos y las condiciones de pago del apartamento.
Sin embargo, si una persona decide unirse a una cooperativa de vivienda, es necesario prestar atención a varios puntos importantes:
- Consulta el convenio de inversión entre la empresa constructora y la cooperativa de vivienda. Es mejor que la propia cooperativa actúe como promotora. En este caso, la cooperativa de vivienda asume toda la responsabilidad por la construcción de edificios de varias plantas.
- Estudie los demás documentos del título: permiso de construcción, contrato de arrendamiento de terreno o propiedad del terreno.
- Lea los estatutos de las cooperativas de vivienda. Se debe prestar especial atención a las condiciones de afiliación y salida de la cooperativa. Y también sobre el procedimiento para el pago de tasas y la obtención de un apartamento.
Si todos los documentos anteriores son claros y transparentes, puede celebrar un acuerdo con la cooperativa de forma segura.
La junta es el órgano ejecutivo de gobierno de la cooperativa de vivienda., cuyas actividades están reguladas por los estatutos y la conferencia general de miembros residentes de la organización.
La Junta desempeña las siguientes funciones:
- dirección general de la cooperativa;
- registro de enmiendas y adiciones a la carta;
- realizar negociaciones y celebrar acuerdos con empresas proveedoras de recursos;
- control de los trabajos de construcción y reparación, así como de los trabajos de mejora de los terrenos adyacentes a las casas;
- recibir y considerar quejas de los residentes-miembros de la cooperativa de vivienda.
¡IMPORTANTE! La junta está obligada a informar sobre sus actividades a una junta general de accionistas residentes o a una conferencia con la periodicidad que determine el estatuto (cláusula 4 del artículo 118 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Punto 4
La junta directiva de una cooperativa de vivienda es responsable ante la junta general de miembros de la cooperativa (conferencia).
¿Quiénes son sus miembros?
Todo accionista de una cooperativa de vivienda puede convertirse en miembro de la junta directiva si se emite la mayoría de votos a favor de su candidatura en una junta de accionistas. Por regla general, personas de entre los fundadores que:
- tener experiencia participando en asociaciones de vivienda;
- entender la legislación de vivienda;
- tener autoridad entre los accionistas;
- Tener suficiente tiempo libre para atender los asuntos de la cooperativa.
Los miembros de la junta son elegidos en una asamblea general mediante votación por un período determinado por los documentos estatutarios (cláusula 1 del artículo 118 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Artículo 118. Junta de una cooperativa de vivienda.
Párrafo 1
La junta directiva de una cooperativa de vivienda es elegida entre los miembros de la cooperativa de vivienda mediante una asamblea general de miembros de la cooperativa de vivienda (conferencia) en el número y por el período que determine el estatuto de la cooperativa.
Si el número de accionistas de una cooperativa de vivienda supera las 50 personas, para seleccionar a los miembros de la junta directiva, en lugar de una junta general, se forma una conferencia especial, compuesta por representantes de cada casa incluida en la cooperativa de vivienda (Parte 2 del artículo 115 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
La mitad de los votos de los accionistas son suficientes para elegir a la dirección, presente en la reunión o conferencia. Los votos de los accionistas se distribuyen en proporción al tamaño de sus aportaciones en acciones.
Artículo 115. Órganos de gestión de una cooperativa de vivienda.
Los órganos de gobierno de la cooperativa de vivienda son:
- junta general de socios de la cooperativa de vivienda;
- conferencia, si el número de participantes en la junta general de miembros de la cooperativa de vivienda es más de cincuenta y así lo establece el estatuto de la cooperativa de vivienda;
- la junta directiva de la cooperativa de vivienda y el presidente de la junta directiva de la cooperativa de vivienda.
Los miembros de la junta pueden ocupar el cargo de contador o jefe de un servicio de reparación para garantizar las actividades de la organización, pero no pueden actuar como auditor.
Sobre la remuneración de los participantes de este órgano ejecutivo.
El monto de la remuneración de los miembros de la junta directiva de las cooperativas de vivienda también se decide en junta general y depende de los siguientes indicadores:
- el número de accionistas de la cooperativa;
- detalles del trabajo realizado;
- segundo lugar entre los residentes;
- características regionales;
- número de personas en el tablero.
Cuantos más accionistas, mayor puede ser la remuneración para la gestión, ya que se forma a partir de aportes de los ciudadanos socios de la cooperativa. Si la estructura tiene grandes deudas con acreedores y/o empresas proveedoras de servicios públicos, entonces la gestión destinada a salir de la trampa de la deuda recibe una calificación alta.
Los salarios de la gestión de cooperativas de vivienda difieren en las diferentes regiones. En Moscú, la remuneración de los miembros de la junta directiva es de 20 a 30 mil rublos., en San Petersburgo: entre 15 y 25 mil rublos, y en las regiones rara vez supera los 15.000 rublos.
Sobre el gerente de una cooperativa de construcción de viviendas.
El gerente es el director ejecutivo de la cooperativa y actúa sobre la base de un contrato laboral con él.
En la mayoría de los casos, se nombra a un presidente como gerente. evitar la duplicación de funciones de gestión y proporcionar control adicional sobre las actividades del gerente.
Si se nombra a un presidente como gerente, este recibe la autoridad para actuar en nombre de la cooperativa de vivienda sin poder y firmar acuerdos, pagos y otros documentos (Parte 2, Cláusula 2, Artículo 119 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
¡IMPORTANTE! La selección del presidente es competencia exclusiva de la junta directiva de la cooperativa de vivienda y se lleva a cabo en una reunión mediante votación (cláusula 3 del artículo 118 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Artículo 118. Junta de una cooperativa de vivienda.
Punto 3
La junta directiva de una cooperativa de vivienda gestiona las actividades actuales de la cooperativa, elige al presidente de la cooperativa entre sus miembros y ejerce otras facultades que no son competencia de la junta general de miembros de la cooperativa según los estatutos de la cooperativa.
Responsabilidades laborales del gerente.
Las responsabilidades laborales del gerente están determinadas por el contrato de trabajo y en la mayoría de los casos se reducen a lo siguiente:
El gerente puede realizar actividades financieras él mismo o contratar a un contador.
¡REFERENCIA! En situaciones de emergencia, el administrador tiene derecho a ingresar a un apartamento en el territorio de una cooperativa de vivienda sin el permiso de su propietario, si existe la amenaza de causar daños importantes a los accionistas o terceros.
El administrador asume la responsabilidad integral de sus actividades de conformidad con la legislación habitacional, civil y penal.
Los propietarios pueden escribir una queja al departamento local de supervisión de la vivienda sobre las acciones del administrador y, una vez aceptada esta queja, se organiza una inspección.
¿Quién puede ser el fundador de esta organización?
El fundador es el iniciador de la creación de una cooperativa. con el fin de construir viviendas y/o obtener ganancias de la organización de trabajos de construcción de viviendas y su posterior mantenimiento.
Por lo general, el fundador es una entidad jurídica-desarrollador que organiza una cooperativa para atraer fondos de los accionistas y obtener ganancias mediante la construcción de bienes inmuebles.
El establecimiento requiere al menos cinco personas que deben votar sobre la creación de una organización de vivienda.
Los fundadores son participantes ordinarios de la cooperativa de vivienda y no tienen ningún derecho exclusivo, ya que el máximo órgano de gobierno es la junta de inquilinos-accionistas o sus representantes en la conferencia.
¡REFERENCIA! Los fundadores pueden ser personas (personas físicas o jurídicas) que hayan decidido crear una cooperativa (cláusula 3 del artículo 112 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Artículo 112. Organización de una cooperativa de vivienda.
Punto 3
Las personas que deseen organizar una cooperativa de vivienda tienen derecho a participar en la reunión de los fundadores de una cooperativa de vivienda.
¿Qué se refleja en el acta de la reunión?
El directorio de la cooperativa resuelve los asuntos de actualidad en reuniones mediante votación, cuyos resultados se registran en el acta.
El acta de la reunión es el documento a partir del cual se realiza la gestión de la cooperativa de vivienda. Está redactado en papel A4 y contiene la siguiente información:
- nombre de la cooperativa de vivienda;
- el número de consejeros presentes en la reunión, sus nombres completos y cargos;
- lista de puntos del orden del día;
- información sobre el presidente y el secretario de la reunión;
- información sobre el número de votos emitidos para cada punto del orden del día.
Frente a cada punto del orden del día, después de indicar su contenido, hay tres columnas: “a favor”, “en contra” y “abstención” el miembro votante de la junta pone su firma en la columna correspondiente;
A petición de miembros individuales de la junta, Su opinión especial sobre los puntos del orden del día podrá incluirse en el acta.
Al final del acta se coloca la firma del presidente y secretario de la reunión.
Un documento de ejemplo en la siguiente imagen:
¡IMPORTANTE! No se pueden realizar cambios en el orden del día una vez iniciada la reunión, ya que en este caso el acta podría quedar invalidada.
En algunos casos, se debe presentar una copia notariada del protocolo a las autoridades de supervisión de la vivienda o al servicio fiscal.
Entonces, La junta de cooperativas de vivienda es un órgano de gobierno formado por accionistas competentes. elegido por la asamblea general o conferencia. La junta elige un presidente, gestiona la cooperativa de vivienda en interés de los accionistas y les informa en las juntas generales.
Según el artículo 118 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la junta de cooperativas de vivienda está subordinada a la junta general de miembros de la cooperativa o conferencia. Se elige entre los miembros de la cooperativa de construcción de viviendas, el número de participantes y el plazo los establece el Estatuto. Hay puestos en el tablero como:
- Presidente.
- Vicepresidente.
- Secretario.
Presidente
El presidente es elegido por la junta directiva mediante votación general por el período especificado en los Estatutos. A continuación, el presidente elige a sus suplentes entre los miembros del consejo. El secretario también se elige en una reunión del consejo.
La Comisión de Auditoría ejerce control sobre las actividades económicas y financieras de la cooperativa, y también controla las actividades de la junta. Según el art. 120 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la comisión de auditoría puede realizar una auditoría de las actividades económicas y financieras en cualquier momento.
Gerente de cooperativa de vivienda: ¿qué tipo de puesto es este? Se trata de un director ejecutivo que actúa sobre la base de un contrato de trabajo. Podrá designarse como director a un presidente u otra persona. Sus competencias están reguladas por un contrato de trabajo, y principalmente se reducen a la contratación y despido de empleados, contabilidad, control sobre el desempeño de sus funciones por parte de los empleados contratados, negociaciones con contratistas, etc.
¡Importante! El administrador tiene derecho a ingresar a un apartamento ubicado en el territorio de una cooperativa de vivienda sin el permiso de su propietario en situaciones de emergencia que representen una amenaza de causar daños importantes a los miembros de la cooperativa u otras personas.
El presidente y el gerente pueden tener poderes superpuestos, pero existen diferencias:
- El presidente es elegido por la junta directiva y el director por la reunión de socios de la cooperativa.
- El gerente controla plenamente el trabajo de los empleados de la cooperativa de vivienda, es responsable de todas las comunicaciones con los residentes y recibe a los ciudadanos, mientras que el presidente ejerce el control nominal general.
- El presidente tiene derecho a firmar todos los documentos de la cooperativa; el gerente también puede tener derecho a firmar los documentos, principalmente relacionados con la aceptación del trabajo terminado.
El máximo órgano de gobierno de la cooperativa de vivienda sobre la base del art. 116 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia es una reunión de miembros de una cooperativa de vivienda. Es elegible si están presentes más del 5% de los socios de la cooperativa. La reunión de socios de la cooperativa elige los órganos de dirección y controla su trabajo. A él están subordinados el consejo y la comisión de auditoría.
Artículo 116 del Código de Vivienda de RF. Gestión en una cooperativa de vivienda.
- El máximo órgano de gobierno de una cooperativa de vivienda es la junta general de miembros de la cooperativa (conferencia), que se convoca en la forma prescrita por el estatuto de la cooperativa.
- La competencia de la junta general de miembros de una cooperativa de vivienda (conferencia) está determinada por el estatuto de la cooperativa de conformidad con este Código.
Junta
Los procedimientos para formar la junta de cooperativas de vivienda se describen en la Carta. Cualquier accionista interesado de una cooperativa de vivienda puede convertirse en miembro de ella, siempre que en la junta general de accionistas se emita una mayoría de votos a su favor. Muy a menudo, para la junta directiva se eligen personas que tienen las siguientes cualidades:
- Poseer autoridad entre los accionistas.
- Hay suficientes personas activas que tienen tiempo libre para atender los asuntos de la cooperativa.
- Con conocimientos en legislación de vivienda u otras complejidades legales.
- Anteriormente tenía experiencia participando en cooperativas de vivienda.
Según el apartado 2 del art. 115 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, si el número de accionistas supera las 50 personas, para seleccionar la junta se crea una conferencia especial, formada por un representante de cada apartamento incluido en la cooperativa de vivienda. A continuación, elige un presidente de entre sus miembros, quien, a su vez, si así lo prevé la Carta, nombra a su suplente.
Poderes y responsabilidades de los órganos electos.
Los poderes y responsabilidades de la junta de cooperativas de vivienda se especifican en los Estatutos y pueden diferir., pero existen una serie de disposiciones comunes a la mayoría de las cooperativas:
- Tiene derecho a tomar decisiones sobre todos los temas de las actividades de la cooperativa de vivienda, con excepción de los temas que sean competencia de la reunión.
- Gestiona de forma independiente las actividades actuales de la cooperativa y tiene derecho a disponer de sus bienes y fondos.
Incluye responsabilidades:
Las responsabilidades del presidente de la cooperativa de vivienda se reducen a:
- Representar los intereses de toda la organización.
- Realizar transacciones que no requieran la aprobación de la junta o consejo.
- Presentar proyectos de reglamento interno y otros documentos para la consideración del directorio y reunión.
- Distribución de responsabilidades entre los miembros del consejo, velando por la implementación de las decisiones, etc.
¡Referencia! Los derechos y responsabilidades del presidente se especifican en los estatutos de la cooperativa de vivienda.
Formas de mejorar la eficiencia
La eficacia de la gestión depende de si una organización determinada puede lograr una situación en la que la reunión de los miembros de la cooperativa, la junta directiva de la cooperativa, la comisión de auditoría y el gerente tengan como objetivo resolver problemas comunes que son personalmente significativos para todos, y en al mismo tiempo actuar en interés de la cooperativa.
Para garantizar la eficiencia, existen una serie de recomendaciones:
Al adoptar normas se deben evitar los siguientes errores:
- Repeticiones de normas y leyes existentes.
- Tomar decisiones que contradigan leyes y reglamentos previamente adoptados.
- Aprobar leyes y regulaciones dirigidas a individuos en lugar de resolver el problema.
Opciones manuales MKD
Hay varias formas de gestionar un edificio de apartamentos con la ayuda de una cooperativa de construcción de viviendas:
- Gestión directa de un edificio de viviendas. En este caso, la cooperativa de vivienda mantiene de forma independiente la propiedad común y proporciona servicios públicos. Una cooperativa de vivienda puede contener propiedad común:
- Por propia cuenta.
- Atrayendo una organización de servicios.
- Gestión con la ayuda de una Sociedad Gestora. En esta situación, la cooperativa de vivienda contrata una Sociedad Gestora que, previo pago de una remuneración, se compromete a:
- Prestar servicios para el adecuado mantenimiento de los bienes comunes.
- Realizar trabajos de reparación.
- Proporcionar servicios públicos a los propietarios.
- Realizar otras actividades encaminadas a lograr los objetivos de gestión de MKD.
La sociedad gestora, a su vez, presta sus servicios:
- Por propia cuenta.
- Con la ayuda de contratistas.
¡Atención! En todo caso, la sociedad gestora será responsable de la calidad de los servicios prestados por los contratistas.
Procedimiento de toma de decisiones
Las decisiones las toma la junta general de socios de la cooperativa o la junta directiva. La Junta es convocada por el Presidente cuando sea necesario. La junta tiene derecho a tomar decisiones si en su reunión está presente al menos el 50% del número total de sus participantes. Las decisiones se toman por mayoría simple de votos. Si las decisiones reciben el mismo número de votos, el presidente tendrá la última palabra. Todas las decisiones tomadas por la junta se documentan en el acta de la reunión, que luego puede presentarse a la comisión de auditoría para su verificación.
¿Cómo se revisa o cancela una decisión?
Una decisión tomada por una reunión de miembros de una cooperativa puede modificarse si aún no se ha ejecutado, pero sólo un tribunal puede declarar inválida dicha decisión. La decisión podrá modificarse en la próxima junta general. El propietario puede apelar la decisión ante los tribunales si no participó en esta reunión o votó en contra de dicha decisión y se violaron sus derechos.
Asimismo, la base para declarar ilegal e inválida una decisión serán las violaciones en su adopción. Del mismo modo se produce la revisión o anulación de una decisión tomada por la junta de cooperativas de vivienda.
De este modo, junta de cooperativa de vivienda: órgano de gobierno elegido en una asamblea general de miembros de la cooperativa y subordinado a ella, además de tener una serie de poderes y responsabilidades prescritos en la Carta. Las decisiones tomadas por la junta de cooperativas de vivienda pueden ser modificadas por ella misma en la próxima reunión o anuladas por el tribunal.
"EZh-Abogado", 2008, N 29
Pregunta: ¿Puede ser elegido presidente de una cooperativa de vivienda una persona que no sea miembro de la cooperativa de vivienda, no tenga ninguna propiedad en la cooperativa y no viva en una casa cooperativa?
Alla Glebova, Moscú
Respuesta: Los requisitos para los presidentes de cooperativas de vivienda están contenidos en el art. 119 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
Según la Parte 1 de este artículo, el presidente de la junta directiva de la cooperativa de vivienda es elegido por la junta directiva de la cooperativa de vivienda entre sus miembros por un período determinado por los estatutos de la cooperativa de vivienda.
A su vez, la junta de la cooperativa de vivienda, de conformidad con el apartado 1 del art. 118 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia se elige entre los miembros de la cooperativa de vivienda.
Por tanto, el presidente de la cooperativa de vivienda debe ser miembro de esta cooperativa. No existen excepciones a este requisito según la legislación vigente.
Según la parte 5 del art. 112 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los ciudadanos que votaron a favor de la organización de una cooperativa de vivienda se convierten en miembros de una cooperativa de vivienda desde el momento de su registro estatal como entidad legal.
Además, podrán ser socios de una cooperativa las personas admitidas de acuerdo con el procedimiento establecido en esta cooperativa después de su creación.
Un miembro de una cooperativa no puede ser propietario de un local residencial. Después de todo, según la parte 1 del art. 129 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, un miembro de una cooperativa de vivienda adquiere la propiedad de un local residencial en un edificio de apartamentos si la contribución compartida se paga en su totalidad.
Por lo tanto, el presidente de la cooperativa de vivienda no tiene por qué ser propietario de un apartamento en un edificio de apartamentos ni tener que vivir en este apartamento.
Estos requisitos no se le imponen.
Lo principal es que sea socio de la cooperativa y sea elegido para su cargo en la forma prescrita por la ley.
Yu.
Periódico "EZH-Abogado"
Firmado para sellar
25.07.2008
Reglamento del presidente de una cooperativa de vivienda.
Deberes, derechos y responsabilidades del presidente del consejo
Provisiones generales
El Presidente es una persona electa dotada de poderes de gestión.
El Presidente tiene derecho a desempeñar simultáneamente el cargo de Gerente de la Cámara con un salario adecuado aprobado por la Asamblea General.
El presidente de la junta podrá ser elegido o reelegido directamente en la junta general o entre los miembros de la junta mediante votación, por el período establecido por los estatutos de la cooperativa de vivienda (en adelante, la cooperativa de vivienda), pero no más de dos años. El Presidente podrá ser reelegido por los próximos 2 años.
El presidente dirige las actividades del consejo. Tiene derecho a dar instrucciones y órdenes a todos los funcionarios de la cooperativa de vivienda, que sean obligatorias para ellos.
El Presidente vela por la ejecución de las decisiones de la junta general y del consejo.
El Presidente actúa y firma los documentos de pago en nombre de la cooperativa de vivienda y realiza transacciones que, de acuerdo con la legislación vigente y los Estatutos de la sociedad, están sujetas previamente a la aprobación obligatoria del Directorio o de la Asamblea General.
El Presidente desarrolla y somete a la aprobación de la junta general: normas internas para el trabajo del consejo de administración y del personal de servicio de la sociedad, así como normas sobre la remuneración de su trabajo.
El Presidente se guía en su trabajo por los actos legislativos y reglamentarios, el Estatuto de la Cooperativa de Vivienda, estas instrucciones, la decisión de la junta general (junta) y otros documentos.
El presidente de la junta es un representante de la cooperativa de vivienda sin poder en todos los órganos ejecutivos, representativos y judiciales.
Responsabilidades del Presidente del Consejo
El Presidente del Consejo está obligado:
1. Conocer los actos legislativos de la Federación de Rusia, las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, los estatutos de la cooperativa de vivienda, estas instrucciones, los contratos de mantenimiento y provisión de servicios públicos y otros servicios, así como otros documentos relacionados con las actividades de la cooperativa de vivienda.
2. Organizar las actividades de la junta de acuerdo con la legislación vigente, los requisitos del Estatuto de la cooperativa de vivienda y las decisiones de la junta general y de la junta.
3. Realizar funciones de organización del mantenimiento y reparación del edificio, así como proporcionar servicios públicos y otros servicios a los residentes.
4. Vigilar la prestación de servicios públicos y otros servicios de calidad establecida a los residentes de la casa.
5. Proporcionar a los residentes de la casa un nuevo cálculo de los pagos en la forma prescrita en caso de prestación de servicios públicos de baja calidad o de su ausencia.
6. Alentar a las organizaciones de servicios a realizar la reparación, el mantenimiento y el mantenimiento sanitario del edificio, sus equipos de ingeniería (dispositivos) y sus alrededores de acuerdo con los términos de los contratos celebrados con ellos.
7. Tomar medidas para garantizar el funcionamiento ininterrumpido de equipos, locales y edificios sanitarios y de ingeniería.
8. Asegurar el almacenamiento de pedidos, así como copias de los documentos de título que confirmen los derechos de propiedad de los residentes sobre locales residenciales y no residenciales.
9. Velar por la contabilidad y conservación de los contratos comerciales, acuerdos de transferencia de derechos de gestión, copropiedad del edificio y participación compartida en los costes de su mantenimiento, reparación y gestión.
10. Expedir, dentro de los límites de sus competencias, documentos de pago por los servicios prestados, certificados, extractos, actas, copias de cuentas personales y otros documentos a los residentes de la casa.
11. Representar los intereses de las cooperativas de vivienda ante el gobierno y otras instituciones relacionadas con la administración y operación de la vivienda.
12. Mantener la documentación técnica adecuada para la casa, controlar la preparación de informes contables, estadísticos y de otro tipo y realizar transacciones bancarias.
13. Supervisar y gestionar las actividades del departamento de contabilidad.
14.Verificar la veracidad de las liquidaciones con los vecinos de la casa para el pago de viviendas, servicios públicos y otros servicios, así como el cumplimiento de sus obligaciones de pago.
15.Tomar medidas oportunas en relación con el reequipamiento y la remodelación no autorizados por parte de los residentes de la casa de áreas comunes, locales residenciales y no residenciales.
16.Realizar un seguimiento periódico del estado de las estructuras, equipos de ingeniería y mejoras exteriores de los edificios:
16.1.supervisar personalmente y mensualmente la limpieza de las viviendas y áreas comunes;
16.2 verificar mensualmente, junto con el administrador o miembro de la junta directiva, el estado de las cubiertas de los edificios, pisos técnicos y sistemas de drenaje;
16.3 mensualmente, junto con el gerente o miembro de la junta directiva, verificar el estado de los equipos de ingeniería en pisos técnicos y sótanos. El presidente de la junta está obligado a informar a las organizaciones de servicios de todas las averías detectadas y exigir su eliminación.
17.Hacer y resumir propuestas para el mantenimiento y conservación de los edificios.
18. Recibir a los vecinos del edificio, así como registrar y registrar las quejas y solicitudes recibidas de ellos sobre cuestiones de gestión del edificio, trámites, registro y corrección de los cálculos de pago, considerarlas y tomar decisiones.
19. Supervisar las reparaciones actuales o importantes del edificio y, si es necesario, involucrar a especialistas de organizaciones de terceros.
20. Organizar la compra de materiales y equipos necesarios para las reparaciones y mantenimiento rutinarios de los edificios.
21. Vigilar el mantenimiento del diario contable y el movimiento de los bienes materiales pertenecientes a la sociedad.
22. Organizar la formación del personal.
23. Supervisar el trabajo del gerente y asistirlo en los casos previstos por las normas de seguridad en la realización de trabajos complejos.
24. Elaborar actas de castigo de bienes materiales y presentarlas para su aprobación al directorio.
25.Participar en los trabajos de las comisiones de inventarios.
26.Elaborar un plan de trabajo trimestral e informar de su ejecución al consejo al final del trimestre.
27. La emisión a los residentes de la casa, sobre la base de una decisión de la comisión interdepartamental de la ciudad (distrito), permite:
27.1 para reurbanización y remodelación de locales residenciales y no residenciales;
27.2 para el reequipamiento de redes de servicios públicos;
27.3 para la instalación, conexión y uso de electrodomésticos y máquinas con una potencia superior a las capacidades tecnológicas de la red eléctrica interna, secciones adicionales de dispositivos de calefacción, válvulas de control y cierre;
27.4 para la conexión y uso de electrodomésticos y equipos, incluidos los dispositivos individuales de purificación de agua que no cuenten con pasaportes técnicos.
28. Expedir permisos a los residentes de la casa, acordados con la organización de servicios, para drenar el agua de los sistemas y aparatos de calefacción, así como para suspender el suministro de servicios públicos.
29. Por decisión de la junta general y de la junta, utilizar locales no residenciales en interés de las cooperativas de vivienda, sin vulnerar los derechos de los vecinos.
30.A solicitud de los vecinos, presentar los documentos que regulen las actividades de las cooperativas de vivienda.
31. Llevar a cabo una reunión de la junta directiva.
32. Estar presente en la Junta los días de recepción y organizar la recepción de los socios de la cooperativa de vivienda por parte de los miembros de la Junta.
33. Exigir a los residentes de los apartamentos que se comuniquen de inmediato con el administrador o las organizaciones de servicios si descubren fallas en el interior del equipo del apartamento (fístulas, óxido, etc.) y en los muros de carga (astillas, grietas, etc.).
Derechos del Presidente del Consejo
El Presidente de la Junta tiene derecho:
1. Concluir en nombre de la cooperativa de vivienda con el permiso de la junta:
1.1.contratos económicos con organizaciones proveedoras de recursos que proporcionen servicios públicos y otros servicios;
1.2 Acuerdos de cesión de derechos de gestión, copropiedad del edificio y participación compartida en los costes de su mantenimiento, reparación y gestión con los propietarios de las viviendas.
2. Vigilar el uso previsto por los propietarios de sus locales (residenciales y no residenciales) y aplicar medidas que no contradigan las normas de la legislación vigente en los casos en que estos locales se destinen a otros fines.
3. En casos de emergencia en un local propiedad de personas físicas o jurídicas (en ausencia del propietario en el momento del accidente), que amenace con daños a la propiedad de otros propietarios y propietarios del edificio, tiene derecho a entrar al local en nombre del propietario.
4. De conformidad con el procedimiento establecido por la ley, compensar a la sociedad por las pérdidas sufridas como resultado del incumplimiento de las obligaciones legales de los propietarios previstas en el Acuerdo sobre la transferencia de derechos de administración, propiedad conjunta del edificio y participación en los costos. de su mantenimiento, reparación y administración, así como de las demás pérdidas que cause el dueño del inmueble a la sociedad.
5. Reclutar personal y luego aprobarlo en una reunión de la junta directiva.
6. Gestionar las actividades del personal.
7.Dar instrucciones individuales a los miembros de la junta directiva y exigir su cumplimiento.
9.Renuncia anticipadamente a tu puesto.
Además, el consejo podrá conceder al presidente del consejo los siguientes derechos:
- disponer de forma independiente de una determinada cantidad de fondos establecidos por decisión de la junta general de la sociedad para pagar suministros de oficina, derechos de registro, etc.;
- representar personalmente los intereses de la sociedad en todas las organizaciones judiciales, estatales y públicas y de otro tipo;
- presentar reclamaciones ante los tribunales si los propietarios no cumplen con sus obligaciones o violan la ley;
- redactar y expedir documentos de estándares establecidos a los residentes de la casa;
- realizar selección de personal;
- gestionar únicamente las actividades del personal;
- seleccionar contratistas sobre una base competitiva.
El Presidente del Consejo no tiene derecho:
1. Realizar pagos no aprobados por la junta, así como no previstos en el presupuesto.
2. Ingresar a los apartamentos de los vecinos del edificio sin su voluntad.
3. Despedir a los empleados sin decisión de la junta.
4. Ejecutar las decisiones de la asamblea general y del directorio si contradicen la legislación vigente.
5. Celebrar contratos sin base competitiva, y en el caso de arrendamiento de inmuebles, sin 2 evaluaciones independientes de agentes inmobiliarios (o una evaluación razonada del mercado el día del arrendamiento) y una decisión de la junta.
Responsabilidad del Presidente del Consejo.
El Presidente del Consejo es personalmente responsable de:
- para organizar el trabajo de oficina en la pizarra;
- para organizar la contabilidad y el almacenamiento de documentación;
- por la corrección de la celebración de contratos;
- por no tomar decisiones sobre el mantenimiento y operación del edificio;
- para la apertura de las decisiones del Consejo y su accesibilidad a todos los Propietarios.
- para la legalidad y plazos de obra con solicitudes de los propietarios.
- para el pago oportuno y completo de los impuestos.
El presidente de la junta es relevado de su cargo en caso de incumplimiento de las obligaciones previstas en la Carta, así como por los motivos previstos en el Código del Trabajo de la Federación de Rusia.
Requisitos de calificación.
Educación superior (secundaria) o experiencia laboral en un puesto similar durante al menos un año. Formación obligatoria en cursos de gestión, mantenimiento y explotación de edificios.
El procedimiento para elegir al presidente de la junta directiva de cooperativas de vivienda.
El presidente de la junta es una persona electa. Se considera seleccionado:
El presidente de la junta es elegido por el período establecido por los estatutos, no más de dos años seguidos.
Después de dos años, el Presidente puede ser reelegido por 2 años.
El Presidente de la Junta podrá ser relevado anticipadamente en caso de desempeño insatisfactorio:
- Por decisión de la Asamblea General.
- Por mayoría cualificada del Consejo (dos tercios del Consejo).
- La remoción se produce por recomendación de la Comisión de Auditoría.
- Miembros del grupo de iniciativa (10% del número de socios de la cooperativa de vivienda).