Cooperativa de locuințe este o cooperativă de locuințe, care este o asociație voluntară a unui grup de persoane sau organizații cu scopul de a construi blocuri de locuințe.
Istoria apariției și dezvoltării cooperativelor de locuințe
Cooperativele de locuințe sunt o schemă de construcție destul de veche și dovedită Apariția primelor cooperative de locuințe datează din anii 1920. Cu toate acestea, în ciuda popularității sale în creștere rapidă, în 1937 acest mecanism a fost lichidat, deoarece reprezintă o manifestare a proprietății private. În 1957, cooperativa de locuințe a fost reînviată și s-a răspândit. În anii 80, astfel de construcție de blocuri rezidențiale reprezentau aproximativ 8%.
În societatea modernă, sistemul cooperativ capătă amploare cu o vigoare reînnoită. Cel mai adesea este folosit de dezvoltatorii de la Moscova care nu își pot îndeplini obligațiile față de acționari. În acest caz, la inițiativa cumpărătorilor fraudați, se creează cooperative de locuințe, cărora le sunt transferate toate drepturile de construcție completă.
Bază legală
În prezent, cadrul legal pentru activitățile cooperativelor de locuințe este reglementat de legislația locativă. Termenul „cooperativă de construcții de locuințe” este definit în mod clar în art. 110 din Codul locuinței al Federației Ruse. Condițiile de creare, organizare a activităților și regulile de participare la cooperativele locative sunt prezentate:
- în secțiunea 5 din Codul locuinței al Federației Ruse (LC RF);
- în Carta cooperativei, care este întocmită în conformitate cu principalele prevederi ale Codului locuinței al Federației Ruse și Codului civil al Federației Ruse.
Cu toate acestea, nu toate cooperativele de locuințe sunt cooperative organizate în conformitate cu legislația în vigoare. Mulți dintre ei în activitățile lor nici măcar nu respectă cerințele de bază prezentate în Codul Locuinței, ceea ce duce la o încălcare a drepturilor participanților la astfel de cooperative de locuințe. Pentru a evita astfel de situații, ar trebui să înțelegeți în detaliu toate aspectele activităților cooperativelor.
Procedura de creare și organizare a activităților
Potrivit legii, în cooperativa locativă nu pot fi mai puțin de cinci membri. Cu toate acestea, numărul total de membri cooperatori nu trebuie să depășească numărul de apartamente dintr-o clădire rezidențială în construcție sau achiziție. La adunarea generală se ia o hotărâre cu privire la formarea unei cooperative de locuințe. La acest eveniment pot participa persoanele care doresc să se unească în scopul construirii unei case. În cadrul ședinței are loc și aprobarea Cartei Cooperativei de Locuințe. După înregistrarea de stat a cooperativei și obținerea statutului de persoană juridică, participanții care au votat pentru înființarea cooperativei devin membri ai cooperativei de locuințe. Hotărârile adunării fondatorilor cooperativei locative se consemnează în procesul-verbal.
Carta unei cooperative de constructii de locuinte
Statutul cooperativei locative, conform art. 113 din Codul Locuinței al Federației Ruse, trebuie să conțină informații despre numele cooperativei, locația acesteia, subiectul și scopul activităților sale, regulile pentru a deveni membri ai cooperativei de locuințe, procedura de părăsire a acesteia, suma de intrarea și diverse plăți, componența și drepturile organelor de conducere ale cooperativei, procedura de acceptare de către organele de control a diferitelor decizii privind posibilitatea acoperirii pierderilor suferite și regulile de reorganizare sau lichidare a cooperativei. În ciuda acestui fapt, Carta poate conține și alte condiții care nu contrazic legile actuale ale Federației Ruse.
Organele de conducere
Potrivit art. 115 din Codul Locuinței al Federației Ruse, organele de conducere ale cooperativelor de locuințe sunt:
- adunarea generală a tuturor membrilor cooperativei;
- dacă numărul de persoane prezente la întâlnire este mai mare de 50 și acest lucru este menționat în Carta cooperativei - o conferință;
- organele de conducere și președintele cooperativei de locuințe.
Adunarea generală a membrilor cooperatori
Adunarea generală a tuturor membrilor cooperativei (conferința) este considerată cel mai înalt organ de conducere. Se convoacă în conformitate cu prevederile prevăzute în Cartă. Competența celui mai înalt organ de conducere este reglementată și de Carta cooperativei de locuințe.
O reuniune a participanților este legală dacă sunt prezenți majoritatea membrilor cooperativei. O decizie nu poate fi adoptată dacă 50% sau mai mult dintre cei prezenți la ședință au votat împotriva propunerii luate în considerare. Decizia luată și înscrisă în protocol este obligatorie pentru toți membrii cooperativei de construcții.
Personalul de conducere și organele de control sunt alese și de participanții la adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe. Atribuțiile organelor de conducere și procedura de luare a deciziilor de către acestea sunt reglementate de Carta cooperativei, regulamente, prevederi și alte documente interne. Consiliul cooperativelor locative are dreptul de a conduce activitățile cooperativei și de a alege un președinte dintre membrii acesteia. Organele de conducere ale cooperativei de locuințe răspund în fața adunării generale a membrilor cooperativei.
Responsabilitățile președintelui cooperativei de locuințe
Președintele consiliului de administrație al unei cooperative de construcții:
- este obligat să asigure punerea în aplicare a deciziilor luate de consiliu;
- să protejeze interesele cooperativei, să încheie tranzacții și să acționeze în numele tuturor membrilor cooperativei fără împuternicire;
- are alte atribuții care nu sunt de competența adunării generale a membrilor cooperativei de locuințe sau a consiliului de administrație al acesteia.
Esența comisiei de audit
Pentru controlul activităților economice și contabile ale cooperativei se alege o comisie specială de audit pe o perioadă care nu depășește 3 ani. Numărul de membri incluși în componența sa este menționat în Statutul cooperativei. Membrii comisiei de audit nu pot ocupa funcții de conducere în cooperativa de locuințe și nici nu pot fi înscriși în alte organe de conducere ale cooperativei de construcții.
Președintele comisiei de audit este ales de membrii acesteia din membrii existenti. Responsabilitățile auditorilor includ:
- audituri anuale ale activitatilor economice si contabile ale cooperativei;
- întocmirea concluziilor privind bugetul, destinația de utilizare a fondurilor, raportul anual și contribuțiile obligatorii;
- raportează membrilor adunării generale despre activitățile acesteia.
Inspectorii au dreptul de a audita în orice moment activitățile financiare și contabile ale unei cooperative de construcții și au acces liber la toată documentația internă a cooperativei de locuințe. Procedura de lucru și competențele comisiei de audit sunt prevăzute în Carta cooperativei.
Calitatea de membru în cooperativa de locuințe
Pentru a deveni membru al cooperativei de locuințe, trebuie să depuneți o cerere la consiliul de administrație al cooperativei de locuințe. Se acordă o lună calendaristică pentru a fi luată în considerare. Decizia se ia în adunarea generală a participanților și se consemnează în documentul relevant (proces-verbal). Calitatea de membru al cooperativei locative se dobândește după plata taxei de intrare. Un membru al unei cooperative de locuințe își poate confirma participarea la o cooperativă de locuințe cu un certificat (extras), care este eliberat conform cererii sale.
Mecanismul construcției de locuințe cu ajutorul cooperativelor de locuințe
După aprobarea Cartei la adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe, cooperativa de construcții de locuințe trebuie să treacă prin înregistrarea de stat obligatorie pentru a dobândi statutul de persoană juridică. Construcția ulterioară conform schemei cooperativelor de locuințe are loc în etape:
Posibile riscuri asociate cu participarea la cooperative de locuințe
Atunci când devine membru al unei cooperative de locuințe, o persoană se poate confrunta cu anumite riscuri:
- Riscul principal este ca obiectivul principal al creării unei cooperative de locuințe să nu fie atins din anumite motive (refuz de eliberare a autorizațiilor, dificultăți financiare etc.).
- Inflația și creșterea prețurilor la materialele de construcții și lucrări.
- Riscul de a întârzia punerea în funcțiune a casei. În plus, cooperativa de locuințe nu va fi responsabilă pentru acest lucru față de membrii săi.
- Dezvoltatorii sau investitorii nu oferă garanții cu privire la locuințele puse la dispoziție.
- Controlul asupra cheltuirii fondurilor și activităților economice este efectuat de comisia de audit, care este aleasă în adunarea generală. Nu există un organism specializat de stat.
- Repartizarea apartamentelor între membrii cooperativei de locuințe are loc în cadrul unei adunări generale și nu depinde de dorințele cooperatistului însuși.
- de exemplu, ei formulează costul final al unui apartament ținând cont de costurile de publicitate, întreținerea personalului și alte plăți. Cumpărătorul trebuie să plătească pentru toate acestea. În plus față de toate cele de mai sus, un cetățean nu poate controla cheltuirea fondurilor pentru construcția de locuințe și progresul construcției în sine.
Avantajele aderării la o cooperativă de locuințe
1. Se crede că construirea de clădiri rezidențiale prin sistemul cooperativ de locuințe reprezintă o economie semnificativă de bani. Potrivit statisticilor, datorită organizării unei cooperative de locuințe, puteți economisi aproximativ 50% la achiziționarea de locuințe.
2. Cooperativele de construcții au deplină transparență în strângerea și cheltuirea fondurilor. În plus, construcția poate fi finanțată în etape, iar ratele pot fi date nu numai pentru perioada de construcție a casei, ci și pentru perioada de după finalizarea construcției.
Cooperativele de locuințe în lumea modernă
Astăzi, este extrem de rară o asociație voluntară de oameni care au aceleași idei în scopul construirii de clădiri rezidențiale. În ciuda faptului că legislația nu împiedică crearea de cooperative de locuințe, construcția de clădiri cu mai multe etaje conform acestei scheme este mai populară în rândul întreprinderilor mari care sunt interesate să ofere apartamente pentru angajații lor.
Astfel, organizarea unei cooperative de locuințe are sens pentru angajații organizațiilor care beneficiază de un sprijin managerial adecvat. În același timp, pot economisi pe diferența dintre prețul pieței și costul locuinței, care este luată de dezvoltator.
În cazul achiziționării de apartamente prin mecanismul cooperativ locativ, cetățenii sunt mai protejați de diverse situații neprevăzute. În cazul în care dezvoltatorul declară faliment, acționarii au dreptul de a se angaja în mod independent în construcția clădirii.
Mai recent, numărul organizațiilor de construcții care funcționează pe principiul cooperativei de locuințe nu a depășit 15%. În prezent, o treime din locuințele de pe piața rusă sunt vândute conform acestei scheme.
La ce ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați apartamente prin cooperative de locuințe
Potrivit statisticilor, unul dintre principalii factori care influențează alegerea locuinței nu este forma contractului, nu prezența infrastructurii în vecinătatea casei, ci reputația dezvoltatorului, experiența sa în construirea de blocuri de apartamente și conditiile de plata pentru apartament.
Cu toate acestea, dacă o persoană decide să se alăture unei cooperative de locuințe, trebuie să acordați atenție mai multor puncte importante:
- Verificați acordul de investiții dintre firma de construcții și cooperativa de locuințe. Este mai bine dacă cooperativa însăși acționează ca dezvoltator. În acest caz, cooperativa de locuințe poartă întreaga responsabilitate pentru construcția clădirilor cu mai multe etaje.
- Studiați celelalte documente de titlu: autorizație de construcție, contract de închiriere a terenului sau proprietate asupra terenului.
- Citiți Carta Cooperativă de Locuințe. O atenție deosebită trebuie acordată condițiilor de aderare și de părăsire a cooperativei. Și, de asemenea, despre procedura de plată a taxelor și de obținere a unui apartament.
Dacă toate documentele de mai sus sunt clare și transparente, puteți încheia în siguranță un acord cu cooperativa.
Consiliul este organul executiv de conducere al cooperativei de locuințe, ale căror activități sunt reglementate de statut și de conferința generală a membrilor rezidenți ai organizației.
Consiliul îndeplinește următoarele funcții:
- conducerea generală a cooperativei;
- înregistrarea modificărilor și completărilor la cartă;
- desfășurarea de negocieri și încheierea de acorduri cu companiile furnizoare de resurse;
- control asupra lucrărilor de construcție și reparații, precum și lucrări de îmbunătățire a terenurilor adiacente caselor;
- primirea și luarea în considerare a reclamațiilor de la rezidenții-membri ai cooperativei de locuințe.
IMPORTANT! Consiliul este obligat să raporteze cu privire la activitățile sale unei adunări generale a acționarilor rezidenți sau unei conferințe la intervale stabilite de cartă (clauza 4 a articolului 118 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Punctul 4
Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe este responsabil în fața adunării generale a membrilor cooperativei (conferință).
Cine sunt membrii acesteia?
Fiecare acționar al unei cooperative de locuințe poate deveni membru al consiliului de administrație dacă este exprimată majoritatea de voturi pentru candidatura sa la o adunare a acționarilor. De regulă, persoanele din rândul fondatorilor care:
- au experiență de participare în asociații de locuințe;
- să înțeleagă legislația privind locuința;
- au autoritate în rândul acționarilor;
- să aibă suficient timp liber pentru a se ocupa de treburile cooperativei.
Membrii consiliului sunt aleși în adunarea generală prin vot pentru o perioadă determinată de documentele statutare (clauza 1 a articolului 118 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Articolul 118. Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe
Paragraful 1
Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe este ales dintre membrii cooperativei de locuințe de către adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe (conferință) în numărul și pentru perioada stabilite prin statutul cooperativei.
Dacă numărul acționarilor unei cooperative de locuințe depășește 50 de persoane, atunci pentru a selecta membrii consiliului de administrație, în locul unei adunări generale, se formează o conferință specială, formată din reprezentanți ai fiecărei case incluse în cooperativa de locuințe (Partea 2 a articolului 115). din Codul locuinței al Federației Ruse).
Jumătate din voturile acționarilor sunt suficiente pentru a alege conducerea, prezent la întâlnire sau conferință. Voturile acționarilor sunt distribuite proporțional cu mărimea aportului lor de acțiuni.
Articolul 115. Organele de conducere ale unei cooperative de locuințe
Organele de conducere ale cooperativei locative sunt:
- adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe;
- conferință, dacă numărul participanților la adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe este mai mare de cincizeci și acest lucru este prevăzut de statutul cooperativei de locuințe;
- consiliul de administrație al cooperativei de locuințe și președintele consiliului de administrație al cooperativei de locuințe.
Membrii consiliului de administrație pot ocupa funcția de contabil sau de șef al unui serviciu de reparații pentru a asigura activitățile organizației, dar nu pot acționa ca auditor.
Cu privire la remunerarea participanților acestui organ executiv
Cuantumul remunerației membrilor consiliului de administrație al cooperativelor de locuințe se stabilește și în adunarea generală și depinde de următorii indicatori:
- numărul de acționari ai cooperativei;
- specificul muncii prestate;
- locul al doilea în rândul rezidenților;
- caracteristici regionale;
- numărul de persoane din consiliu.
Cu cât sunt mai mulți acționari, cu atât remunerația poate fi mai mare pentru management, întrucât este format din contribuții ale cetățenilor care sunt membri ai cooperativei. Dacă structura are datorii mari față de creditori și/sau companii de furnizare de utilități, atunci managementul care vizează ieșirea din capcana datoriilor este evaluat înalt.
Salariile pentru conducerea cooperativelor de locuințe diferă în diferite regiuni. La Moscova, remunerația membrilor consiliului este de 20-30 de mii de ruble, în Sankt Petersburg - 15-25 de mii de ruble, iar în regiuni rareori se ridică peste 15.000 de ruble.
Despre managerul unei cooperative de constructii de locuinte
Managerul este conducătorul executiv al cooperativei, acționând în baza unui contract de muncă cu acesta.
Cel mai adesea, un președinte este numit manager pentru a evita dublarea funcțiilor de conducere și pentru a oferi un control suplimentar asupra activităților managerului.
Dacă un președinte este numit ca administrator, atunci el primește autoritatea de a acționa în numele cooperativei de locuințe fără o împuternicire și de a semna acorduri, plăți și alte documente (Partea 2, Clauza 2, Articolul 119 din Codul Locuinței din Federația Rusă).
IMPORTANT! Alegerea președintelui este de competența exclusivă a consiliului de administrație al cooperativei de locuințe și se efectuează în cadrul unei ședințe prin vot (clauza 3 a articolului 118 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
Articolul 118. Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe
Punctul 3
Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe conduce activitățile curente ale cooperativei, alege președintele cooperativei dintre membrii săi și exercită alte atribuții care nu sunt de competența adunării generale a membrilor cooperativei prin statutul cooperativei.
Responsabilitățile postului managerului
Responsabilitățile postului managerului sunt determinate de contractul de muncă și, în majoritatea cazurilor, se rezumă la următoarele:
Managerul poate desfășura activități financiare el însuși sau poate angaja un contabil.
REFERINŢĂ!În situații de urgență, administratorul are dreptul de a intra într-un apartament de pe teritoriul cooperativei de locuințe fără permisiunea proprietarului acesteia, dacă există amenințarea de a provoca pagube semnificative acționarilor sau terților.
Managerul poartă responsabilitatea cuprinzătoare pentru activitățile sale în conformitate cu legislația locativă, civilă și penală.
Proprietarii de proprietăți pot scrie o plângere la departamentul local de supraveghere a locuințelor cu privire la acțiunile managerului, iar după acceptarea acestei plângeri, se organizează o verificare de inspecție.
Cine poate fi fondatorul acestei organizații?
Fondatorul este inițiatorul înființării unei cooperativeîn scopul construcției de locuințe și/sau obținerii de profit din organizarea lucrărilor de construcție a locuințelor și întreținerea ulterioară a acestora.
De obicei, fondatorul este o entitate juridică-dezvoltator care organizează o cooperativă pentru a atrage fonduri de la acționari și a obține profit prin construirea de imobile.
Înființarea necesită cel puțin cinci persoane care trebuie să voteze pentru crearea unei organizații locative.
Fondatorii sunt participanți obișnuiți ai cooperativei de locuințe și nu au drepturi exclusive, întrucât cel mai înalt organ de conducere este adunarea chiriașilor-acționari sau reprezentanții acestora la conferință.
REFERINŢĂ! Fondatorii pot fi persoane (persoane fizice sau juridice) care au decis să creeze o cooperativă (clauza 3 a articolului 112 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Articolul 112. Organizarea unei cooperative de locuințe
Punctul 3
Persoanele care doresc să organizeze o cooperativă de locuințe au dreptul de a participa la întâlnirea fondatorilor unei cooperative de locuințe.
Ce se reflectă în procesul-verbal al ședinței?
Consiliul de administrație al cooperativei rezolvă problemele curente în cadrul ședințelor prin vot, ale căror rezultate sunt consemnate în procesul-verbal.
Procesul-verbal al ședinței este documentul pe baza căruia se realizează conducerea cooperativei de locuințe. Este întocmit pe hârtie A4 și conține următoarele informații:
- denumirea cooperativei locative;
- numărul membrilor consiliului de administrație prezenți la ședință, numele și funcțiile acestora;
- lista punctelor de pe ordinea de zi;
- informatii despre presedintele si secretarul sedintei;
- informații privind numărul de voturi exprimate pentru fiecare punct de pe ordinea de zi.
În fața fiecărei probleme de pe ordinea de zi, după precizarea conținutului acesteia, apar trei coloane: „pentru”, „împotrivă” și „abținut” membrul cu drept de vot al consiliului de conducere își pune semnătura în rubrica corespunzătoare;
La cererea membrilor individuali ai consiliului, Opinia lor specială cu privire la punctele de pe ordinea de zi poate fi inclusă în procesul-verbal.
La sfârșitul procesului-verbal se depune semnătura președintelui și secretarului de ședință.
Un exemplu de document în imaginea de mai jos:
IMPORTANT! Nu puteți face modificări la ordinea de zi după începerea ședinței, deoarece în acest caz procesul-verbal poate fi invalidat.
În unele cazuri, o copie legalizată a protocolului trebuie depusă la autoritățile de supraveghere a locuințelor sau la serviciul fiscal.
Asa de, Consiliul cooperativelor locative este un organ de conducere format din acționari competenți ales de adunarea generală sau conferință. Consiliul de administrație alege un președinte, conduce cooperativa de locuințe în interesul acționarilor și raportează acestora la adunările generale.
Conform articolului 118 din Codul locuinței al Federației Ruse, consiliul cooperativelor de locuințe este subordonat adunării generale a membrilor cooperativei sau conferinței. Se alege dintre membrii cooperativei de construcții de locuințe, numărul de participanți și termenul sunt stabilite prin Cartă. Există poziții pe tablă precum:
- Preşedinte.
- Vicepresedinte.
- Secretar.
Preşedinte
Președintele este ales de consiliu prin vot general pentru perioada specificată în cartă.În continuare, președintele își selectează adjuncții dintre membrii consiliului de administrație. Secretarul este ales și în ședința consiliului de administrație.
Comisia de Audit exercită controlul asupra activităților financiare și economice ale cooperativei și controlează și activitățile consiliului de administrație. Potrivit art. 120 din Codul locuinței al Federației Ruse, comisia de audit poate efectua oricând un audit al activităților financiare și economice.
Manager de cooperativă de locuințe - ce fel de poziție este aceasta? Acesta este un director executiv care actioneaza in baza unui contract de munca. Un președinte sau o altă persoană poate fi numită director. Competențele sale sunt reglementate de un contract de muncă și, în principal, se rezumă la angajarea și concedierea angajaților, contabilitate, controlul îndeplinirii sarcinilor de serviciu ale angajaților, negocieri cu contractanții etc.
Important! Administratorul are dreptul de a intra într-un apartament situat pe teritoriul unei cooperative de locuințe fără permisiunea proprietarului acesteia în situații de urgență care reprezintă amenințarea de a provoca pagube semnificative membrilor cooperativei sau altor persoane.
Președintele și managerul pot avea puteri duplicate, dar există diferențe:
- Președintele este ales de consiliu, iar managerul de adunarea membrilor cooperativei.
- Managerul controlează pe deplin activitatea angajaților cooperativei de locuințe, este responsabil pentru toate comunicările cu rezidenții și primește cetățenii, în timp ce președintele exercită controlul nominal general.
- Președintele are dreptul de a semna toate documentele cooperativei și managerului i se poate acorda dreptul de a semna documente, în principal legate de acceptarea lucrărilor finalizate.
Cel mai înalt organ de conducere al cooperativei locative în baza art. 116 din Codul Locuinței al Federației Ruse este o reuniune a membrilor unei cooperative de locuințe. Este eligibil dacă sunt prezenți mai mult de 5% din membrii cooperatori. Adunarea membrilor cooperatori alege organele de conducere și controlează activitatea acestora. Lui îi sunt subordonate consiliul de administrație și comisia de audit.
Articolul 116 din Codul locuinței al Federației Ruse. Management într-o cooperativă de locuințe
- Cel mai înalt organ de conducere al unei cooperative de locuințe este adunarea generală a membrilor cooperativei (conferința), care se convoacă în modul stabilit de statutul cooperativei.
- Competența adunării generale a membrilor unei cooperative de locuințe (conferință) este determinată de statutul cooperativei în conformitate cu prezentul Cod.
Bord
Procedurile pentru formarea consiliului de administrație al cooperativelor de locuințe sunt descrise în Carta. Orice acționar interesat al unei cooperative de locuințe poate deveni membru al acesteia, cu condiția ca la adunarea generală a acționarilor să fie exprimată majoritatea de voturi pentru el. Cel mai adesea, în consiliu sunt aleși persoane care au următoarele calități:
- Deține autoritate în rândul acționarilor.
- Sunt destui oameni activi care au timp liber pentru a se ocupa de treburile cooperativei.
- Cunoștințe în legislația privind locuințe sau alte complexități legale.
- Anterior a avut experiență de participare în cooperative de locuințe.
Potrivit paragrafului 2 al art. 115 din Codul Locuinței al Federației Ruse, dacă numărul de acționari depășește 50 de persoane, atunci pentru selectarea consiliului se creează o conferință specială, constând dintr-un reprezentant al fiecărui apartament inclus în cooperativa de locuințe. În continuare, alege un președinte dintre membrii săi, care, la rândul său, dacă este prevăzut de Cartă, își numește adjunctul.
Puterile și responsabilitățile organelor alese
Competențele și responsabilitățile consiliului cooperativelor de locuințe sunt specificate în Cartă și pot diferi, dar există o serie de prevederi comune majorității cooperativelor:
- Are dreptul de a lua decizii cu privire la toate problemele activităților cooperativei de locuințe, cu excepția problemelor de competența adunării.
- Gestionează în mod independent activitățile curente ale cooperativei și are dreptul de a dispune de proprietățile și fondurile acesteia.
Responsabilitățile includ:
Responsabilitățile președintelui cooperativei de locuințe se reduc la:
- Reprezentând interesele întregii organizații.
- Efectuarea de tranzacții care nu necesită aprobarea consiliului sau a consiliului.
- Trimiterea proiectelor de regulamente interne și a altor documente spre examinare de către consiliu și ședință.
- Repartizarea responsabilitatilor intre membrii consiliului de administratie, asigurarea implementarii deciziilor etc.
Referinţă! Drepturile și responsabilitățile președintelui sunt specificate în Carta cooperativei de locuințe.
Modalități de îmbunătățire a eficienței
Eficacitatea managementului depinde dacă o anumită organizație poate realiza o situație în care reuniunea membrilor cooperativei, consiliul de administrație al cooperativei, comisia de audit și managerul au ca scop rezolvarea problemelor comune care sunt semnificative personal pentru toată lumea și acționează în același timp în interesul cooperativei.
Pentru a asigura eficiența, există o serie de recomandări:
Următoarele greșeli trebuie evitate atunci când faceți reguli:
- Repetări ale regulilor și legilor existente.
- Luarea deciziilor care contravin legilor și reglementărilor adoptate anterior.
- Adoptarea legilor și reglementărilor care vizează indivizi mai degrabă decât rezolvarea problemei
Opțiuni manuale MKD
Există mai multe modalități de a gestiona un bloc de locuințe cu ajutorul unei cooperative de construcție de locuințe:
- Administrarea directă a unui bloc de locuințe.În acest caz, cooperativa de locuințe întreține în mod independent proprietatea comună și oferă utilități. O cooperativă de locuințe poate conține proprietăți comune:
- Pe cont propriu.
- Prin atragerea unei organizații de servicii.
- Management cu ajutorul unei companii de administrare.În această situație, cooperativa de locuințe angajează o Societate de Administrare, care, contra cost, se obligă să:
- Furnizarea de servicii pentru întreținerea corespunzătoare a proprietății comune.
- Efectuați lucrări de reparații.
- Furnizați servicii de utilități proprietarilor de proprietăți.
- Desfășurați alte activități care vizează atingerea obiectivelor managementului MKD.
Societatea de management, la rândul său, își oferă serviciile:
- Pe cont propriu.
- Cu ajutorul antreprenorilor.
Atenţie!În orice caz, societatea de administrare va fi responsabilă de calitatea serviciilor prestate de contractori.
Procedura de luare a deciziilor
Hotărârile se iau de adunarea generală a membrilor cooperativei sau de consiliu. Consiliul este convocat de către președinte după caz. Consiliul are dreptul de a lua decizii dacă la ședința sa este prezenți cel puțin 50% din numărul total al participanților săi. Deciziile se iau cu majoritate simplă de voturi. Dacă deciziile primesc un număr egal de voturi, președintele va avea ultimul cuvânt. Toate deciziile luate de consiliu sunt documentate în procesul-verbal al ședinței, care poate fi prezentat ulterior comisiei de audit pentru verificare.
Cum este revizuită sau anulată o decizie?
O hotărâre luată de o adunare a membrilor unei cooperative poate fi modificată dacă nu a fost încă executată, dar numai o instanță poate declara o astfel de decizie invalidă. Decizia poate fi modificată la următoarea adunare generală. Proprietarul poate contesta decizia în instanță dacă nu a luat parte la această ședință sau a votat împotriva unei astfel de decizii, iar drepturile i-au fost încălcate.
De asemenea, temeiul pentru declararea unei hotărâri ilegale și invalide va fi încălcările în adoptarea acesteia. Revizuirea sau anularea unei decizii luate de consiliul cooperativelor de locuințe se produce în același mod.
Prin urmare, consiliu de cooperare locativă - un organ de conducere ales în cadrul unei adunări generale a membrilor cooperativei și subordonat acesteia, precum și deținând o serie de competențe și responsabilități prevăzute în Cartă. Deciziile luate de consiliul cooperativelor de locuințe pot fi fie modificate de acesta însuși la următoarea ședință, fie anulate de instanță.
„EZh-Avocat”, 2008, N 29
Întrebare: Poate fi aleasă președinte al unei cooperative de locuințe o persoană care nu este membră a cooperativei de locuințe, nu are nicio proprietate în cooperativă și nu locuiește într-o casă cooperativă?
Alla Glebova, Moscova
Raspuns: Cerintele pentru presedintii cooperativelor locative sunt cuprinse in art. 119 din Codul locuinței al Federației Ruse.
Potrivit Părții 1 a acestui articol, președintele consiliului de administrație al cooperativei de locuințe este ales de consiliul de administrație al cooperativei de locuințe dintre membrii săi pentru o perioadă determinată de statutul cooperativei de locuințe.
La rândul său, consiliul de administrație al cooperativei locative, în conformitate cu partea 1 a art. 118 din Codul Locuinței al Federației Ruse este ales dintre membrii cooperativei de locuințe.
Astfel, președintele cooperativei locative trebuie să fie membru al acestei cooperative. Nu există excepții de la această cerință conform legislației actuale.
Potrivit părții 5 a art. 112 din Codul Locuinței al Federației Ruse, cetățenii care au votat pentru organizarea unei cooperative de locuințe devin membri ai unei cooperative de locuințe din momentul înregistrării acesteia de stat ca entitate juridică.
În plus, membrii unei cooperative pot fi persoane admise în conformitate cu procedura stabilită în această cooperativă după crearea acesteia.
Un membru al unei cooperative nu poate fi proprietarul spațiilor de locuit. La urma urmei, conform părții 1 a art. 129 din Codul Locuinței al Federației Ruse, un membru al unei cooperative de locuințe dobândește dreptul de proprietate asupra spațiilor rezidențiale dintr-un bloc de apartamente dacă aportul de acțiuni este plătit în totalitate.
Așadar, președintele cooperativei locative nu trebuie să fie proprietarul unui apartament dintr-un bloc de locuințe și nici să locuiască în acest apartament.
Aceste cerințe nu îi sunt impuse.
Principalul lucru este că este membru al cooperativei și este ales în funcția sa în modul prevăzut de lege.
Yu. Tereshko
Ziarul „EZH-Avocat”
Semnat pentru sigiliu
25.07.2008
Regulamente privind președintele cooperativei de locuințe
Îndatoririle, drepturile și responsabilitățile președintelui consiliului
Dispoziții generale
Președintele este o persoană aleasă, învestită cu atribuții de conducere.
Președintele are dreptul de a ocupa simultan funcția de Director al Casei cu un salariu corespunzător aprobat de Adunarea Generală.
Președintele consiliului poate fi ales sau reales direct în adunarea generală sau dintre membrii consiliului de administrație prin vot, pe perioada stabilită prin Statutul cooperativei de locuințe (denumită în continuare cooperativa locativă), dar nu mai mult de doi ani. Președintele poate fi reales pentru următorii 2 ani.
Președintele conduce activitățile consiliului. Are dreptul de a da instrucțiuni și ordine tuturor funcționarilor cooperativei de locuințe, care sunt obligatorii pentru aceștia.
Președintele asigură punerea în aplicare a hotărârilor adunării generale și ale consiliului de administrație.
Președintele acționează și semnează documentele de plată în numele cooperativei de locuințe și efectuează tranzacții care, în conformitate cu legislația în vigoare și cu Carta parteneriatului, sunt mai întâi supuse aprobării obligatorii a Consiliului sau a Adunării Generale.
Președintele elaborează și supune spre aprobare adunării generale: regulile interne de activitate ale Consiliului de Administrație și ale personalului de serviciu al parteneriatului, precum și regulamentele privind remunerarea muncii lor.
Președintele este ghidat în activitatea sa de actele legislative și de reglementare, Carta Cooperativă de Locuințe, aceste instrucțiuni, decizia adunării generale (consiliului) și alte documente.
Președintele consiliului de administrație este un reprezentant al cooperativei de locuințe fără împuternicire în toate autoritățile executive, reprezentative și judiciare.
Responsabilitățile președintelui Consiliului
Președintele Consiliului este obligat:
1. Cunoaște actele legislative ale Federației Ruse, entitățile constitutive ale Federației Ruse, Carta cooperativei de locuințe, aceste instrucțiuni, contracte de întreținere și furnizare de utilități și alte servicii, precum și alte documente legate de activitățile de cooperativa de locuinte.
2. Organizează activitățile consiliului în conformitate cu legislația în vigoare, cu cerințele Statutului cooperativei de locuințe și cu hotărârile adunării generale și ale consiliului.
3. Îndeplinește funcții de organizare a întreținerii și reparațiilor clădirii, precum și furnizarea de utilități și alte servicii rezidenților.
4. Monitorizați furnizarea de utilități și alte servicii de calitate stabilită către locuitorii casei.
5. Asigurați rezidenților casei recalcularea plăților în modul prescris în cazul furnizării de servicii de utilități de calitate scăzută sau absența acestora.
6. Încurajarea organizațiilor de servicii să efectueze reparații, întreținere și întreținere sanitară a clădirii, a echipamentelor (dispozitivelor) inginerești ale acesteia și a zonei înconjurătoare în conformitate cu termenii contractelor încheiate cu acestea.
7. Luați măsuri pentru a asigura funcționarea neîntreruptă a echipamentelor sanitare și inginerești, a spațiilor și a clădirilor.
8. Asigurarea depozitării comenzilor, precum și a copiilor documentelor de proprietate care confirmă drepturile de proprietate ale rezidenților asupra spațiilor rezidențiale și nerezidenţiale.
9. Asigurarea contabilității și depozitării contractelor de afaceri, acordurilor privind transferul drepturilor de administrare, proprietatea comună a clădirii și participarea în comun la costurile de întreținere, reparare și administrare a acesteia.
10. Eliberează, în limita competențelor lor, documente de plată pentru serviciile prestate, certificate, extrase, acte, copii de pe conturile personale și alte documente locuitorilor casei.
11. Reprezintă interesele cooperativelor de locuințe în guvern și alte instituții legate de gestionarea și funcționarea casei.
12. Menține documentația tehnică adecvată pentru casă, controlează pregătirea raportărilor contabile, statistice și de altă natură și efectuează tranzacții bancare.
13. Monitorizează și gestionează activitățile departamentului de contabilitate.
14.Verifică corectitudinea decontărilor cu locuitorii casei pentru plata locuințelor, utilităților și a altor servicii, precum și îndeplinirea obligațiilor de plată de către acestea.
15. Luați măsuri în timp util în legătură cu reechiparea și reamenajarea neautorizată de către rezidenții casei zonelor comune, spațiilor rezidențiale și nerezidențiale.
16. Efectuați monitorizarea periodică a stării structurilor, echipamentelor inginerești și îmbunătățirilor exterioare ale clădirilor:
16.1.supravegheze personal lunar curatenia gospodariilor si a spatiilor comune;
16.2 lunar, împreună cu directorul sau membrul consiliului de administrație, verifică starea acoperișurilor clădirilor, planșeelor tehnice și a sistemelor de canalizare;
16.3, lunar, împreună cu managerul sau membrul consiliului de administrație, verifică starea echipamentelor tehnice de pe etajele tehnice și subsoluri. Președintele consiliului de administrație este obligat să raporteze toate defecțiunile detectate organizațiilor de servicii și să ceară eliminarea acestora.
17.Efectuați și sintetizați propuneri pentru întreținerea și conservarea clădirilor.
18. Primește rezidenții clădirii, precum și înregistrează și înregistrează plângerile și cererile primite de la aceștia cu privire la probleme de management al clădirii, documentația, înregistrarea și corectitudinea calculelor de plată, le analizează și ia decizii.
19. Monitorizați reparațiile curente sau majore ale clădirii și, dacă este necesar, implicați specialiști din organizații terțe.
20. Organizarea achiziției de materiale și echipamente necesare pentru reparațiile de rutină și întreținerea clădirilor.
21. Monitorizează menținerea jurnalului contabil și mișcarea bunurilor materiale aparținând parteneriatului.
22. Organizați instruirea personalului.
23. Supravegheaza munca managerului si asisteaza-l in cazurile prevazute de reglementarile de securitate la executarea unor lucrari complexe.
24. Întocmește actele de radiere a activelor materiale și le prezintă spre aprobare consiliului de administrație.
25.Participă la lucrările comisiilor de inventariere.
26. Întocmește un plan de lucru trimestrial și raportează consiliului de administrație cu privire la implementarea acestuia la sfârșitul trimestrului.
27. Eliberarea locuitorilor casei, pe baza unei hotărâri a comisiei interdepartamentale a orașului (sectorului), permise:
27.1 pentru reamenajarea și renovarea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale;
27.2 pentru reechiparea rețelelor de utilități;
27.3 pentru instalarea, conectarea și utilizarea aparatelor și mașinilor electrice de uz casnic cu o putere care depășește capacitățile tehnologice ale rețelei electrice interne, secțiuni suplimentare de dispozitive de încălzire, supape de control și închidere;
27.4 pentru conectarea și utilizarea aparatelor și echipamentelor de uz casnic, inclusiv a aparatelor individuale de purificare a apei care nu au pașapoarte tehnice.
28. Eliberarea autorizațiilor pentru locuitorii casei, convenite cu organizația de service, pentru evacuarea apei din sistemele de încălzire și aparate, precum și pentru suspendarea furnizării utilităților.
29. Prin hotărârea adunării generale și a consiliului de administrație, folosiți spațiile nerezidențiale în interesul cooperativelor de locuințe, fără a încălca drepturile rezidenților.
30.La cererea rezidenților, prezentați documente care reglementează activitățile cooperativelor de locuințe.
31. Conduceți o ședință de consiliu.
32. Să fie prezent la Consiliu în zilele de primire și să organizeze primirea membrilor cooperativei locative de către membrii Consiliului.
33. Solicitați rezidenților apartamentului să contacteze prompt managerul sau organizațiile de service dacă descoperă defecte în interiorul echipamentului apartamentului (fistule, rugină etc.) și pereții portanti (așchii, fisuri etc.).
Drepturile președintelui Consiliului
Președintele Consiliului are dreptul:
1. Încheiați în numele cooperativei de locuințe cu permisiunea consiliului de administrație:
1.1.contracte economice cu organizații furnizoare de resurse care furnizează utilități și alte servicii;
1.2 Acorduri privind transferul drepturilor de administrare, proprietatea comună a clădirii și participarea la costurile de întreținere, reparare și administrare a acesteia cu proprietarii de locuințe.
2. Monitorizează utilizarea prevăzută de către proprietari a spațiilor lor (rezidențiale și nerezidențiale) și aplică măsuri care nu contravin normelor legislației în vigoare în cazurile în care aceste spații sunt utilizate în alte scopuri.
3. În cazul unei situații de urgență într-un sediu deținut de persoane fizice sau juridice (în absența proprietarului la momentul producerii accidentului), care amenință cu deteriorarea proprietății altor proprietari și proprietari ai clădirii, acesta are dreptul de a intra in incinta in numele proprietarului.
4. În conformitate cu procedura stabilită de lege, despăgubirea parteneriatului pentru pierderile suferite ca urmare a încălcării obligațiilor statutare ale proprietarilor de locuințe prevăzute în Acordul privind transmiterea drepturilor de administrare, deținere în comun a imobilului și împărțirea la costuri. de întreținerea, repararea și gestionarea acesteia, precum și alte pierderi cauzate proprietarului proprietății parteneriatului.
5. Recrutați personal și apoi aprobați-l la o ședință a consiliului.
6. Gestionează activitățile personalului.
7. Oferiți membrilor consiliului instrucțiuni individuale și solicitați implementarea acestora.
9. Demisionezi din poziția ta mai devreme.
În plus, președintelui consiliului i se pot acorda următoarele drepturi de către consiliu:
- dispune în mod independent de o anumită sumă de fonduri stabilite printr-o hotărâre a adunării generale a parteneriatului pentru a plăti rechizite de birou, taxe de înregistrare etc.;
- să reprezinte personal interesele parteneriatului în toate organizațiile judiciare, de stat și publice și de altă natură;
- depune cereri în instanță în cazul în care proprietarii nu își îndeplinesc obligațiile sau încalcă legea;
- întocmește și eliberează documente cu standardele stabilite locuitorilor casei;
- efectuează selecția personalului;
- gestionează exclusiv activitățile personalului;
- selectați contractori pe bază de concurență.
Președintele Consiliului nu are dreptul:
1. Efectuați plăți neaprobate de consiliu, precum și neprevăzute în deviz.
2. Intră fără voia lor în apartamentele locuitorilor imobilului.
3. Concedia angajații fără decizia consiliului de administrație.
4. Punerea în aplicare a hotărârilor adunării generale și ale consiliului de administrație, dacă acestea contravin legislației în vigoare.
5. Încheiați contracte fără o bază concurențială, iar în cazul închirierii proprietății, fără 2 evaluări independente ale agenților imobiliari (sau o evaluare motivată a pieței în ziua închirierii) și o decizie a consiliului de administrație.
Responsabilitatea Președintelui Consiliului.
Președintele Consiliului este personal responsabil pentru:
- pentru organizarea muncii de birou în consiliu;
- pentru organizarea contabilității și păstrarea documentației;
- pentru corectitudinea încheierii contractelor;
- pentru neluarea deciziilor privind întreținerea și exploatarea clădirii;
- pentru deschiderea deciziilor Consiliului și accesibilitatea acestora pentru fiecare Proprietar.
- pentru legalitatea și calendarul de lucru cu cererile de la proprietari.
- pentru plata la timp și completă a impozitelor.
Președintele consiliului este eliberat din funcție în cazul neîndeplinirii obligațiilor prevăzute de Cartă, precum și din motivele prevăzute în Codul Muncii al Federației Ruse.
Cerințe de calificare.
Studii superioare (liceale) sau experiență de muncă într-o poziție similară de cel puțin un an. Formare obligatorie în cursuri de management, întreținere și exploatare a clădirilor.
Procedura de alegere a președintelui consiliului de administrație al cooperativelor locative
Președintele consiliului este o persoană aleasă. Se consideră selectat:
Președintele consiliului este ales pentru un termen stabilit prin cartă, nu mai mult de doi ani la rând.
După doi ani, Președintele poate fi reales pentru 2 ani
Președintele Consiliului poate fi eliberat anticipat în caz de performanță nesatisfăcătoare:
- Prin hotărâre a Adunării Generale.
- Cu o majoritate calificată a Consiliului (două treimi din consiliu).
- Înlăturarea are loc la recomandarea Comisiei de Audit.
- Membrii grupului de inițiativă (10% din numărul de membri ai cooperativei de locuințe).