Многие начинающие предприниматели, решившие освоить благодатную ниву гостиничного бизнеса, делают свой выбор в пользу хостела. Для того чтобы стать хостельером не требуется крупных инвестиций, при этом хостел остаётся крайне востребованным на рынке гостиничных услуг, что вкупе делает хостелы идеальным плацдармом для старта вашей карьеры. Если вы решили начать свой бизнес с хостела, вам будет полезно знать некоторые аспекты, касающиеся размещения вашего будущего предприятия. Какое помещение подойдет для хостела, жилое или нежилое, можно ли открыть хостел в нежилом помещении, какими должны быть нежилые помещения под хостел и другие частые вопросы рассмотрим ниже.
Нежилые помещения под хостел — закон о хостелах
Хостелы появились в России сравнительно недавно. Пришедшие к нам из Европы, они долгое время вовсе не были подчинены отдельному регламенту, защищающему безопасность и комфорт как самих постояльцев, так и невольных соседей квартирных хостелов в жилых домах. Число хостелов росло бесконтрольно. Где-то они были зарегистрированы как мини-отели, а многие вообще вынуждены были работать “в тени”.
Наконец, в 2014 году, в правительстве отреагировали и признали хостел самостоятельным видом бюджетного гостиничного жилья, выпустив единый ГОСТ для хостелов. Изначальный закон устанавливал формальные вольные нормативы и, по сути, не решал проблему хостелов в многоквартирных домах, набивших оскомину простым гражданам, вынужденным соседствовать с такими общежитиями. Откликнувшись на их просьбы, два года спустя, был разработан и внедрён пакет поправок, навсегда закрывающий конфликт между владельцами хостелов и их соседями.
Требования к нежилым помещениям под хостел
Согласно новому закону, хостел, как общежитие для временного пребывания, больше не может занимать жилые помещения, каковыми ранее были квартиры. Отныне, для устройства хостела в квартире, придётся сперва вывести её из фонда жилых помещений и перевести в нежилые, а для того выполнить ряд обязательных требований.
Нежилые помещения располагаются, как правило, на первом этаже здания. На втором этаже квартиру удастся перевести в нежилой фонд исключительно в том случае, если первый этаж уже занимают нежилые помещения.
Дополнительным требованием в новых поправках, является устройство отдельного входа в хостел, не смежного с общим входом в подъезд. По сути, эти основополагающие два пункта защищают покой жильцов многоквартирного дома и чистоту их лестничных клеток от незнакомых постояльцев хостела.
Так же, новый закон запрещает разместить хостел в нежилом помещении цокольных этажей. Довольно дешёвая стоимость аренды таких площадей привлекала хостельеров, при этом на санитарные нормы проживания в подвальных этажах, обычно, закрывали глаза.
Цокольные этажи по-прежнему подходят для временного нахождения людей. Здесь разрешено размещать душевые, строить спортзал или кухню, но постоянное проживание людей в подвале отныне недопустимо.
Как перевести квартиру в нежилой фонд для хостела
Здесь всё довольно просто. Изначально квартира должна соответствовать требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям и не иметь технических ограничений для устройства отдельного входа (см.выше). Для перевода квартиры в нежилой фонд, достаточно заявления от вашего лица в орган местного самоуправления, с указанием о планируемой перепланировке (если она требуется) и, собственно ходатайством о переводе площади в нежилой фонд. Единого стандарта для такого заявления нет, так что пишется оно в свободной форме. От вас потребуется приложить документ, удостоверяющий ваше право на собственность, либо его нотариально заверенную копию.
В случае, если вы решили перепланировать помещение под хостел, вам потребуется получить техпаспорт на помещение в бюро технической инвентаризации по месту жительства, оплатив нужные пошлины. Так же в случае перепланировки, требуется разрешение органа по охране истории и культуры, если здание считается частью культурного наследия или памятником архитектуры.
Не будет лишним согласовать ваше мероприятие с соседями. Формально, закон вас к этому не обязывает, но регулярное недовольство со стороны соседей, сбор подписей и протесты могут значительно затянуть процесс, а отношение местного самоуправления к вашему ходатайству станет придирчивым и дотошным.
Если нет желания связываться с бюрократической машиной и утопать в сложных юридических формулировках и поправках, собирать справки и общаться с представителями БТИ, можно обратиться за помощью к профессиональным юристам. За сравнительно небольшую плату вам помогут с переводом вашей квартиры в нежилой фонд. Вместе с появлением хостелов, одновременно появились и предложения такого рода в интернете. Впрочем, процедура не так сложна, как кажется, и это вопрос вкуса и вашего лично подхода к делу.
В случае, если с бумагами у вас всё в порядке, соседи не против, а орган охраны культуры не находит вашу квартиру сколько-нибудь интересной для потомков, ваше заявления рассмотрят и через 45 дней вынесут утвердительное решение. С этого момента можно и приступать к работе.
Офисное помещение по умолчанию является нежилым, но не каждый офис подойдёт для размещения хостела. Существует пять основных категорий офисных помещений. Рассмотрим их вкратце:
- Класс А: офисные помещения самого высокого класса. Обычно такие офисы располагаются в отдельных зданиях, занимают несколько этажей, оборудованы по последним стандартам, имеют собственный паркинг, часто, лифт. Эти престижные помещения достаточно востребованы в своём классе и как помещение для хостела не рассматриваются.
- класс B: то же самое, но классом пониже. Такие помещения располагаются в новостройках или реконструированных столичных особняках. Часто в эту категорию переходят офисы класса А после нескольких лет эксплуатации.
- класс C: это офисные помещения переданные в аренду промышленными предприятиями и, как правило, не соответствующие нормам жилых помещений. Такие офисы часто не имеют даже вентиляции, так что рентабельность их переоборудования в хостел под большим вопросом.
- класс D: офисные помещения в зданиях требующих капитального ремонта. Это сравнительно недорогие площади, не рассчитанные на постоянное пребывание людей. Здание может не соответствовать ряду санитарных или противопожарных норм и размещение в них хостела недопустимо.
- класс E: сюда входят помещения не предназначенные изначально под офисы, но переоборудованные в силу необходимости. Это могут быть и переданные в нежилой фонд квартиры, подвальные и полуподвальные этажи.Исключая варианты с цокольным площадями, офисы класса Е, при удачном расположении, могут рассматриваться как пригодные для хостела.
Приступая к работе, важно помнить: несмотря на то, что квартира переведена в статус нежилого помещения, у вас по-прежнему есть соседи, и их покой отчасти залог стабильной работы вашего предприятия, не нарушаемой проверками контролирующих инстанций или визитом участкового полицейского. Поэтому в первую очередь, стоит позаботиться о хорошей шумоизоляции для ваших гостей. Известно, что целевая аудитория хостелов, это молодые люди до 30 лет, а сдружившись, они могут производить немало шума. Вместе со стремительным ростом числа хостелов в нашей стране, вопрос как закрыть хостел в нежилом помещении становится актуален пропорционально числу недовольных нерадивыми хостельерами граждан. И напротив, известны случаи, когда оборудованные с нарушениями хостелы на высоких этажах многоквартирных домов, долгое время продолжали успешно работать исключительно благодаря добрым отношениям с соседями.
Закон обязывает оборудовать ваш хостел соответствующим числом умывальников, унитазов и душевых, из соотношения один санузел на 10 постояльцев. То есть, имея в хостеле 31 место, вам придётся оборудовать 4 уборных. ГОСТ, вступивший в силу в 2015 году, устанавливает нормативы на минимальный размер постели 190х80см для односпальной и 190х140см для двуспальной. При отсутствии перегородки, расстояние между постелями должно составлять не менее 75см, и, при минимальной высоте спальной комнаты 2.5м, расстояние от верхнего яруса кровати до потолка не должно быть меньше 75см. Под запретом оказались трёхъярусные и выше кровати.
Защищая право постояльцев на свободное пространство, отныне на каждого постояльца приходится 4кв.м, с постелью включительно. Обыкновенно для комфортного отдыха человек требует 5-6 метров свободного пространства, но это оставим на совести хостельера. Здесь речь идёт о выборе между экономией полезной площади и престижем заведения.
Владелец собственной квартиры может при желании превратить ее в бизнес, организовав в ней мини-отель. Однако эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что прежде чем продумывать дизайн будущих комнат-номеров, необходимо осуществить ряд куда более прозаичных, но критически важных юридических процедур.
Условия легальности
Решение превратить квартиру в мини-отель особенно актуально для крупных городов, где имеется большой туристический поток. Как напоминает руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Триумфальная Арка" Эльвира Дейнека, категория "мини-отель" устанавливается для гостиниц и иных средств размещения с количеством номеров от 5-ти до 15-ти.
При этом, говорит юрисконсульт компании "Базальт" Анастасия Грабовец, в российском законодательстве нет прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг, и правоохранительные органы довольно снисходительно смотрят на мелкие нарушения со стороны владельцев. Тем не менее, эксперт советует предприимчивым собственникам не вступать в конфликт с законом и соблюдать некоторые правила, чтобы быть спокойным за свой бизнес.
Собеседница агентства обозначает три главных условия, соблюдение которых обязательно при организации легального мини-отеля в квартире. "Во-первых, квартира должна располагаться на первом или втором этаже, при этом обязательным условием является отсутствие под ней жилых помещений. Во-вторых, в квартиру должен быть отдельный вход или присутствовать возможность его оборудования. И, наконец, квартира должна отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД", - объясняет Грабовец. Эксперт также уточняет, все эти требования прописаны в Жилищном кодексе РФ, и если квартира им не соответствует, сделать мини-отель легальным будет нельзя.
В частности, если пренебречь процедурой перевода квартиры в нежилой фонд, то можно столкнуться с рядом проблем, например, во взаимоотношениях с налоговой службой, которая может счесть хозяин мини-отеля владельцем нелегального бизнеса. Кроме того, большие трудности стоит ожидать с рекламой (официально рекламировать нелегальную деятельность небезопасно) и с базой клиентов и партнеров, добавляет Грабовец.
Юридический статуса владельца
Существует и еще одно условие, без которого функционирование квартирного мини-отеля будет просто незаконно.
Поскольку гостиничные услуги оказываются по возмездным договорам, и сторона, оказывающая эти услуги, извлекает прибыль, то данная деятельность является предпринимательской, поясняет старший юрист ООО "ПРИОРИТЕТ" Виталий Бородкин. А осуществление предпринимательской деятельности допускается только при условии государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя либо при условии создания гражданином коммерческой организации с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации юридического лица, конкретизирует юрист. В противном случае эта деятельность является административным правонарушением, и предприниматель может быть привлечен к ответственности по статье 14.1 Кодекса об административных правонарушений РФ.
При этом главный аналитик агентства недвижимости "Хирш" Евгений Понизовский уточняет, что, согласно разъяснениям Верховного суда РФ таковая ответственность наступает только при систематическом извлечении прибыли, то есть как раз при оказании гостиничных услуг. Если собственник временно сдал жилье в аренду или внаем, то под эту статью он не попадет, но может попасть под статью о неуплате налога на доходы физических лиц.
Перевод из квартиры в нежилое помещение
Квартира, прежде всего, это жилое помещение, в то время как гостиница не является жилым помещением, напоминает Бородкин. Поэтому если человек намерен превратить свою квартиру в мини-отель, то ее следует перевести из статуса жилого помещения в нежилое, объясняет он. В противном случае данную квартиру можно сдавать внаем только по договорам коммерческого найма, уточняет юрист.
Перевод квартиры в нежилые помещения в многоквартирных домах допускается только в случае, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми.
Начать процедуру оформления квартиры под мини-отель стоит с проведения и официального оформления перепланировки, которое необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, инструктирует Грабовец. Перепланировка, по словам юриста, обязательна для согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий или, например, получения разрешения на проведение реконструкции помещений.
Юристы описывают пакет документов, который потребуется для получения разрешения на перепланировку, так:
- заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ;
- копии поэтажных планов, выданные БТИ;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ.
Необходимо также получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Что касается самого перевода жилого помещения в нежилое, то собственник предоставляет следующий пакет документов:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Предоставлять документы можно либо непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, по месту их нахождения, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Так, в Москве принятие решения о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда Москвы, объясняет Понизовский. А прием документов осуществляет служба "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, уточняет он.
Требования безопасности
Несмотря на то, что мини-отель уже не будет относиться к жилым помещениям, владельцу необходимо будет соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах гостиницы, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди, предупреждает Бородкин.
Кроме того, при организации мини-отеля собственник также должен учитывать требования пожарной безопасности.
Оформить документы по санитарной и пожарной безопасности в соответствии со стандартами можно в территориальном подразделении Управления государственного санитарно-эпидемиологического надзора Роспотребнадзора (СЭС), а также в региональном отделе государственного пожарного надзора, подсказывает Понизовский.
Стандарты и правила
И, конечно, при оборудовании мини-отелей необходимо соблюдать некоторые стандарты и правила, кроме того, соответствовать требованиям различных ГОСТов и СНиПов, напоминают эксперты. Основной из них - это ГОСТ Р 51185-2008 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования". В данном национальном стандарте описаны требования к гостиничным номерам различной категории сервиса, поясняет Бородкин.
Требования к мини-отелям также определены в приказе Минспорттуризма России № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи", указывают юристы.
"Есть некий технический минимум даже для самого небольшого номера. Кровать, стул, стол, тумбочка, одежный шкаф - без этого никуда", - рассуждает Понизовский. Что касается декора, то это уже дело вкусовых предпочтений и финансовых возможностей владельца.
Ключевые слова: гостиницы, квартира
Открытие хостела – привлекательная и вполне реалистичная, несмотря на кризис, бизнес-идея. Однако прежде чем приступить к ее реализации, нужно учесть тенденции рынка, особенности отельного бизнеса в России и лишь после этого воплощать мечту.
Еще недавно отношение россиян к размещению в хостеле (от англ. hostel - общежитие) было настороженным. Оно ассоциировалось с низким уровнем гигиены, недостаточной безопасностью. Считалось, что этот вид молодежного общежития непригоден для респектабельных путешественников.
Сегодня спальное место в общей комнате без дополнительных удобств для туристов является оптимальным видом бюджетного размещения, поэтому интерес предпринимателей к вопросу, как открыть хостел, растет.
Чтобы мечта стала реальностью, нужно
- проанализировать потребность рынка в средствах малобюджетного размещения
- выбрать тип хостела и найти подходящее помещение для него
- определить затраты на его открытие и срок окупаемости
- проверить идею на соответствие жилищному законодательству и получить разрешение контролирующих инстанций
- организовать рекламную компанию, ориентированную на целевую аудиторию
Потребность рынка: нужны ли России хостелы?
Основатель сети популярных хостелов «Достоевский» Е. Гришаков первое молодежное общежитие открыл в родном Новосибирске после анализа рынка: Новосибирск - третий по численности населения город в России, здесь много платежеспособных потенциальных клиентов, близко Китай - возможность низкобюджетного товарооборота и налаживания связей с иностранными гостями. Результат - открытие двух собственных хостелов и создание франшизы «Достоевский» для начинающих хостельеров (по материалам интервью Е. Гришакова «Forbs»).
Согласно исследованиям «Яндекса», с лета 2014 г. россияне стали делать в поисковике в 1,5 раза меньше запросов по теме «туризм», что свидетельствует о желании сэкономить на поездках. Зато возросло число запросов по самостоятельной организации путешествий. В частности, на 22 % чаще стали искать информацию о хостелах, в то время как частота запроса «лучший отель» уменьшилась на 17 %.
В целом, предпосылками для развития малых средств размещения (МСР), к которым относятся хостелы, являются
- закрытие традиционно популярных маршрутов для отдыха россиян (Турция, Египет)
- участие в Чемпионате мира по футболу 2018 года
- «мода на хостелы»: молодых туристов привлекает особая атмосфера общения со сверстниками, в том числе прибывшими из других стран.
До 2015 года динамика роста МСР в разных городах была различной. Лидерами являются Москва и Санкт-Петербург.
По подсчетам экспертов Банка Готового Бизнеса, с 2011 ежегодно в Санкт-Петербурге открывалось 100 новых хостелов. Спрос на МСР в Москве в 3 раза превышает предложение. Острая нехватка недорогих мест временного проживания прогнозируется в регионах проведения матчей Чемпионата мира по футболу 2018 г. и населенных пунктах, богатых достопримечательностями.
Резюме: России нужны хостелы. Потребность рынка в них не закрыта. Эта ниша может активно осваиваться предпринимателями.
Выбираем тип хостела: что учесть?
После изучения спроса на малобюджетное размещение в своем регионе следующее, что нужно, чтобы открыть хостел, - выбрать его тип. Для этого необходимо понимание, чего ждут клиенты, и соотнести их потребности со своими возможностями, а также проверить выбранный вариант на соответствие законодательству.
Резюме: идеальный хостел - недорогой, оборудованный качественными спальными местами, с оптимальным количеством удобств, имеющий рядом хорошую транспортную развязку или расположенный в шаговой доступности от туристических объектов.
Несмотря на то, что лицензирование этого вида деятельности не предусмотрено, была предпринята попытка стандартизировать требования к работе хостелов и создан «Национальный стандарт услуг средств размещения» от 23.10.2014 № 1393-ст (ГОСТ Р 56184-2014) . Цель: снизить риск необоснованных ограничений на услуги хостелов со стороны контролирующих органов.
Согласно этому документу, хостелы классифицируются по количеству проживающих гостей:
- мини-хостелы на 25 проживающих
- малые - (от 25 до 50)
- большие (более 50)
Мини-хостелы и малые в основном размещаются в многоквартирных домах. Большие - в нежилых помещениях . (см. Таблицу 2)
Требования | Хостел в квартире многоквартирного дома | Хостел в нежилом помещении (отдельно стоящем здании, офисном центре и т.д.) |
Согласование, документооборот | В соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29 ноября 2004 г. № 188 - ФЗ**. Основное условие - перевод жилого помещения в нежилое. Согласование с пожарными, СЭС. | Разрешительная документация на перепланировку, а также проект, согласованный с пожарными и СЭС. Дополнительные расходы на юридическое сопровождение и бухучет. |
Оборудование прилегающей территории, места для парковки автомобилей | Используются территории, прилегающие к жилым зданиям, в которых расположены хостелы. | Территория должна быть благоустроена, к хостелу организован беспрепятственный подъезд служб экстренной помощи. |
Использование цокольных этажей и помещений, не имеющих окон | Не допускается в качестве жилых | Можно использовать под душевые, прачечные, подсобные помещения, санузлы и т.д. |
Наличие душевых и санузлов, иные нормы | Из расчета 1 санузел и душевая на 15 чел. Не менее 4 кв. м на одного постояльца в жилой комнате, минимальная высота потолков в жилых помещениях 2,5 м, в коридорах и холлах - 2,1 м | Минимальные нормы площади на одного постояльца и высота потолков аналогичны нормам хостелов в многоквартирных домах. |
* В Таблице 2 приведены требования, в которых есть различия для хостелов в многоквартирных домах и в нежилых помещениях. Полный список в соответствии со стандартом значительно шире.
** В 2015 году рядом депутатов во главе с Г. Хованской был предложен к рассмотрению законопроект об изменениях в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, запрещающий использование квартир в жилых многоквартирных домах и зданиях, имеющих историческую ценность, под хостелы. Основание: нарушение прав других собственников жилых помещений и возможный ущерб культурному наследию. Против этих поправок выступили Минкультуры и «ЛИГА ХОСТЕЛОВ». На данный момент проект не принят.
Резюме: несмотря на попытку стандартизировать требования к хостелам, ГОСТ еще «сырой» и неоднозначно воспринимается хостельерами и законодателями. Однако это ориентир для начинающих предпринимателей, его содержание должно быть учтено при создании бизнес-плана. Риск принятия поправки в ЖК РФ о запрете размещения хостелов в многоквартирных домах сохраняется.
Хостел в квартире?
Большинство хостельеров начинает с аренды квартир или отдельно стоящих частных домов. Это наиболее простой способ, если, удастся наладить контакт с соседями в других квартирах. Формально эта процедура необязательна, если разрешение на открытие хостела получено по закону. Однако практика показывает, что коллективные жалобы и неурегулированность ряда вопросов в нормативно-правовых актах могут осложнять работу хостела. Так что лучше научиться договариваться с жильцами дома.
Удачным примером, как открыть хостел в квартире, служит опыт владельца сети Bear Hostels Д. Мишина, которым он поделился в интервью «Forbs».
В 2008 году, проанализировав рынок Москвы, предприниматель понял, что 6 действующих на тот момент хостелов для 2,5 миллионов иностранцев, ежегодно прибывающих в столицу, ничто.
Первое общежитие он открыл в арендованной квартире площадью 120-130 м. за 70 000 руб. в месяц.
Ремонт квартиры и приведение ее в соответствие с проектом обошелся более чем в 1 млн. рублей. На мебель средств не хватало - выручал креатив: многоярусные б/у кровати закупали у поставщика оборудования в тюрьмы. Закрашивали на них надписи и размещали в хостеле.
В 2011 году место в Bear Hostels стоило 650 руб. в сутки. Сегодня - от 450.
С самого начала деятельность велась строго по законодательству. Договора на долгосрочную аренду квартир заключались через Росреестр. Режим налогообложения - УСН «доходы минус расходы». В настоящее время хостельерами успешно используются и другие варианты налогообложения: УСН 6 % , ЕНВД (в зависимости от перечня услуг для постояльцев).
Или в нежилом помещении?
Поскольку риск принятия законопроекта по запрету открытия хостелов в многоквартирных домах существует, актуальна проблема, как открыть хостел в нежилом помещении.
На этапе проекта согласований в соответствующих инстанциях больше, но вложения себя оправдывают. Об этом свидетельствует решение компании Amtel Properties о строительстве крупнейшего в Европе хостела в Москве. Он будет располагаться на полутора гектарах земли, стоимость его оценивается в 32 миллиона долларов.
Есть идеи, доступные и для начинающих предпринимателей. Например, в Москве и Санкт-Петербурге под хостелы сдаются нерентабельные офисы класса С. Активность во многих видах бизнеса заметно снизилась, а в гостиничном сегменте она сохраняется. Это отличный шанс использовать уже готовые нежилые помещения для стартапа в кризис.
Особенно это актуально для современных капсульных хостелов, где комфорт для проживающих обеспечивается созданием подобия индивидуального пространства - капсулы. Квартиру редко удается переоборудовать подобным образом из-за метража комнат.
Рекомендации, приведенные выше, адресованы тем, кто нацелен открыть хостел с нуля. Есть и другие возможности. Например, франшиза. Если вам никогда не приходилось иметь дела с отельным бизнесом, то опыт успешных предпринимателей, систематизированный и готовый к применению, а также их поддержка позволят быстрее выйти на уровень рентабельности и прибыли.
Резюме: открытие хостела в многоквартирном доме менее затратно, а в нежилом помещении - менее рискованно. Идеальный вариант - аренда с последующим выкупом, но это сегодня редкость, особенно в крупных городах. Тем не менее, кризис «на руку» тем, кто решил заняться отельным бизнесом: аренда помещений в офисных зданиях по выгодной цене, покупка франшизы .
Как организовать продвижение хостела?
Популярный сервис HostelWorld предлагает размещение в более чем 11 000 хостелах в 2 275 городах. Из них российских всего 380. Это значит, что целевая аудитория, ориентированная на общежития, просто «не видит» большинство хостелов в нашей стране. Аналогичная картина и с другими сервисами по бронированию.
Чего боятся предприниматели? Переплат: за размещение информации о хостеле популярные порталы запрашивают ощутимый процент от стоимости проживания. Негативных отзывов, которые сказываются на деловой репутации.
И все же в рекламу вкладываться придется. «Сарафанное радио» действует, но его «мощности» уже недостаточно.
Предпринимателям, работающим по франшизе, проще: например, в сети хостелов «Достоевский» создается единый колл-центр, предложения партнеров продвигаются через сайт франчайзера.
Для тех, кто разрабатывает собственную концепцию хостела, рекомендуется открывать тематические странички в соцстях, запускать рекламные ролики через канал YouTube, раскручивать хостел через собственный сайт.
Вывод
Открытие хостела сегодня можно считать удачной идеей и хорошим вложением средств. Основания: востребованность услуги, отсутствие лицензирования, опыт успешных хостельеров, наличие выбора предложений на рынке недвижимости по привлекательным ценам, возможность приобретения франшизы и разнообразные каналы продвижения.
Предприниматель Роман Сабиржанов подготовил для издания «Большой город» статью о российских хостелах. В ней он раскрывает причины трудностей в открытии хостелов и заинтересованность со стороны прокуратуры их деятельностью.
Хостелы популярны во всем мире. В Европе эти экономичные гостиницы-общежития располагаются в жилых помещениях – квартирах или зданиях гостиничного назначения. Иногда для открытия хостела европейские бизнесмены переводят нежилую площадь в жилую, но это применяется редко, т.к. требует серьезных затрат времени и средств.
По российским законам, открыть хостел можно только в нежилом помещении , ведение этого бизнеса в жилом фонде запрещено. Поэтому для открытия хостела часто используется помещение бывшего офиса, магазина или салона красоты.
Для легального открытия хостела необходимо получить в ФМС специальный номер и заключить договор на регистрацию россиян и иностранцев; соблюсти нормы МЧС, Роспотребнадзора, ФНС, СЭС и сообщить в местный орган самоуправления о начале деятельности.
Если планируется открыть хостел в многоквартирном доме, то нужно перевести помещение из жилого фонда в нежилой и получить согласие всех собственников квартир. В этом главная проблема. Соседи согласия не дают. Они не хотят испытывать неудобства: в доме незнакомые люди — шумят, курят на лестнице, нарушают порядок. Даже если квартира является нежилым помещением, то договориться всё же не получится. Соседи будут жаловаться во все инстанции и могут добиться закрытия хостела.
У нас — говорит Сабиржанов — пока нет должного государственного контроля за открытием и содержанием хостелов. В Москве таких гостиниц-общежитий около 200, большинство из них открыты в квартирах, оформленных как нежилые помещения, их владельцы честно ведут дела. Однако хорошую идею открытия предприятий экономичного размещения гостей портит наличие нелегальных хостелов-ночлежек, где живут трудовые мигранты. Организаторы приглашают постояльцев через сайт Avito и с помощью листовок на вокзалах. В этих ночлежках не соблюдаются правила проживания, нормы гигиены, противопожарная безопасность. Они в полном смысле являются нежилыми – не пригодными для жилья. Именно это — утверждает Сабиржанов — является причиной низкого общественного мнения о работающих хостелах и поводом для противодействия открытию новых.
В настоящее время деятельность хостелов начала проверять прокуратура. Нелегально открытые общежития планируют закрыть. Однако в результате проверки могут пострадать хорошие хостелы, а некоторые «подпольные» найдут возможность остаться.
Роман Сабиржанов в своей статье выразил надежду, что по результатам прокурорской проверки правительство примет закон, регламентирующий деятельность хостелов и защищающий интересы граждан. Тогда, руководствуясь этим законом, заинтересованный предприниматель сможет (по Жилищному Кодексу России — в нежилом помещении) легально и без препятствий открыть хостел.
В гостиничном бизнесе появилась новая тенденция. Теперь небольшие отели открываются прямо в жилых домах, а называются они хостелами. Это помещения, похожие на общежития, оборудованные спальными местами, общей кухней, санузлом. Для Европы данное явление нельзя назвать новым. А вот в России такой формат гостиниц только начинает появляться. Особенно актуален он для привлекательных в туристическом плане городов, таких как Санкт-Петербург и Москва.
Что говорит закон?
Поправки к Гражданскому кодексу, разработанные федеральными властями, гласят, что жилое помещение, которое используется для оказания гостиничных услуг, рассчитанное менее чем на 50 номеров, не требует его перевода в нежилое. Такое нововведение должно простимулировать появление и развитие хостелов в России.
Действующее законодательство, в котором понятие «хостел» отсутствует, не препятствует их открытию в обычных жилых домах. Однако некоторые противоречия существуют. Например, согласно Постановлению правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» гостиницей следует называть имущественный комплекс, служащий для предоставления услуг, который относится к предприятию. Статья 288 Гражданского кодекса запрещает размещать имущественные комплексы в жилых помещениях.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что открыть гостиницу в жилом доме без его перевода в нежилой невозможно. Тем не менее, не все так однозначно. Та же 288 статья гласит о том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему помещением в жилом доме в соответствии с его предназначением. То есть, он может предоставлять жилье для проживания другим лицам на основе договора. В этом же и заключается деятельность хостела. К тому же, статья 19 Жилищного кодекса разрешает использовать жилые помещения в коммерческих целях. Следовательно, открыть хостел в жилом доме - законно.
Важные шаги при создании гостиницы в жилом доме
Чтобы открыть хостел в квартире, лицензия не понадобится. Его владельцу нужно будет только создать юридическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Также важно уведомить Роспотребнадзор об обеспечении временного проживания и оказании слуг временного размещения. Уведомление можно отправить либо в виде электронного документа с электронной подписью, либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения.
Как только вся документальная база будет собрана, можно смело приступать к ремонтным работам и организационным вопросам. Часто, чтобы превратить квартиру в хостел, требуется ее перепланировка. Это весьма щепетильный вопрос, так как перепланировка помещений требует согласования, иначе она будет считаться незаконной. Согласовать перепланировку можно самостоятельно или с помощью специализирующейся на этом компании, предлагающей свои услуги. Это поможет сэкономить время и силы, ведь самостоятельное согласование перепланировки порой затягивается на долгие месяцы.
Открыть хостел в жилом доме - не только легко, но еще и выгодно. Туристы успели полюбить такой формат гостиниц и все чаще отдают предпочтение не привычным отелям, а более доступным по цене и не менее уютным хостелам. Радует и то, что представителям госструктур (полиции, пожарной и жилинспекции) не просто найти формальный повод для закрытия хостела или вымогательства взяток, поскольку квартира по определению соответствует требованиям СанПиН.