¿Cuál es la diferencia entre sótano convencional y técnico?
¿En qué casos se requiere el consentimiento de los propietarios de los apartamentos para alquilar?
Por qué el alquiler del sótano del municipio es insignificante
Para muchas empresas, la opción de alquilar sótanos en edificios residenciales es muy atractiva: puedes abrir una tienda u oficina a poca distancia para los clientes. A primera vista, el sótano como objeto inmobiliario no se diferencia de otros locales no residenciales. Sin embargo, tiene sus propias características, que pueden afectar significativamente la validez de la transacción y conducir al desalojo forzoso del arrendatario. El examen legal de los documentos antes de la celebración del contrato ayudará a evitar posibles problemas.
tipos de sótanos
Lo primero que debe averiguar antes de celebrar un contrato es a qué categoría pertenece el sótano. Hay tres tipos principales de sótanos.
Sótano técnico. En la práctica, no es fácil distinguir un sótano ordinario de uno técnico. Este último tiene varias características: se trata de una habitación que no forma parte de los apartamentos, en la que se encuentran las comunicaciones de ingeniería ( Equipo técnico), sin independencia propósito funcional, utilizado como auxiliar, auxiliar, para dar servicio a más de una habitación en la casa (cláusula 1, artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, cláusula 2 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 13 de agosto de 06 No. 491, en adelante Reglas de mantenimiento de la propiedad común).
A veces, estos signos son suficientes para reconocer el sótano como técnico (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 12.08.10 No. VAS-8259/10). Sin embargo, la lista no está cerrada y la práctica judicial la complementa constantemente. Por ejemplo, el hecho de que haya comunicaciones y equipos en el sótano no siempre da motivos para considerarlo automáticamente técnico. Es importante que el propósito de esta premisa sea puramente técnico (decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales del 5 de febrero de 2002 en el caso No. A50-4320 / 01). Algunos tribunales creen que es necesario confirmar la necesidad de acceso abierto permanente al equipo ubicado en el sótano para su operación y control (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de diciembre de 2009 No. 12537/ 09).
El Tribunal Constitucional identificó las siguientes características que distinguen un sótano ordinario de uno técnico, que es propiedad común de los propietarios de los locales en el edificio: el sótano se tiene en cuenta como un objeto independiente, y los propietarios de los apartamentos no apelaron en contra de esto, no consta que el sótano fuera utilizado para las necesidades comunes de los propietarios de los locales en este edificio, y el derecho de propiedad de este objeto está registrado en la USRR para un propietario específico (determinación de la Corte Constitucional de la Federación Rusa del 19 de mayo de 2009 No. 489-О-О). Algunas empresas, como prueba de que el sótano no es técnico, sino que tiene un propósito independiente, citan el hecho de alquilarlo (decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental con fecha 25.03.08 No. A70-6156 / 2007). Sin embargo, esto es más bien una excepción a la regla: en la mayoría de los casos, la principal confirmación de la designación de sótanos es el diseño. documentación técnica, así como opiniones de expertos (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 28 de enero de 2009 No. VAC-55/09).
Refugio (estructura protectora). Esta es una categoría especial de sótanos que están diseñados para protegerse de los peligros derivados de accidentes, catástrofes, desastres naturales, así como del impacto de las armas modernas (cláusula 2.3.10 GOST R22.0.02-94 Seguridad en situaciones de emergencia. Términos y definiciones conceptos básicos (aprobado por la resolución de la Norma Estatal de Rusia del 22 de diciembre de 1994 No. 32)).
Puede averiguar si el sótano es un refugio (refugio antiaéreo, refugio antirradiación) solicitando al arrendador un pasaporte de propiedad. El estatus de una estructura de protección se confirma mediante un pasaporte de refugio certificado por la entidad explotadora y el organismo de gestión para defensa Civil y situaciones de emergencia (EMERCOM de la Federación Rusa). La información sobre los refugios también es propiedad de los departamentos del Ministerio de Situaciones de Emergencia de la Federación de Rusia, que mantienen registros de estructuras de protección de defensa civil (cláusulas 1.2., 2.1., 2.2. de las Reglas para el funcionamiento de estructuras de protección de defensa civil (aprobado por orden del Ministerio de Situaciones de Emergencia de la Federación de Rusia con fecha 15.12.02 No. 583) (en lo sucesivo, la operación Reglas)).
Sótano normal. Este es un local ordinario no residencial que no se incluye en la descripción de un sótano técnico o refugio. La característica principal es la ausencia total de un propósito técnico o la capacidad de usarlo como un local independiente, y no solo para servir a otros locales en la casa (determinaciones de la Corte Suprema de Arbitraje de fecha 05.06.11 No. VAS-5410/11 , de fecha 14.03.11 N° VAS-2458/11, decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 26 de febrero de 2010 en el expediente N° A56-34522/2008). De todos los tipos de sótanos, es el más seguro y conveniente (en el sentido legal) para el inquilino. Basta con llevar a cabo un procedimiento estándar para verificar la pureza legal de la transacción y la propiedad, los poderes del propietario (examen de los documentos originales de bienes inmuebles y los documentos del propietario mismo, solicitando un extracto del Estado Unificado Registro de Bienes Raíces).
Determinar el tipo de sótano durante la diligencia debida ayudará al abogado de la empresa a comprender qué riesgos ocultos pueden estar presentes en un caso particular. Por ejemplo, para encontrar una razón para dudar de la capacidad legal del propietario y realizar una verificación más profunda, a pesar de la disponibilidad de documentos de propiedad. O para revelar de antemano que, además de redactar un conjunto estándar de documentos, también será necesario desconcertarse al obtener el consentimiento del Ministerio de Situaciones de Emergencia de la Federación Rusa para alquilar.
Puntos clave a la hora de alquilar un sótano técnico
El derecho a arrendar una propiedad corresponde a su propietario, así como a las personas autorizadas por la ley o por el propietario (artículo 608 del Código Civil de la Federación Rusa). Si el sótano es ordinario, el examen de los documentos se lleva a cabo de acuerdo con las reglas generales que se aplican al verificar cualquier local no residencial. Si el sótano cumple los criterios para un sótano técnico o refugio, se deben tomar precauciones adicionales para evitar situaciones de riesgo.
Arrendador equivocado al alquilar un sótano técnico. A menudo, los sótanos técnicos se incluyen en el registro de la propiedad municipal. Los municipios celebran concursos por el derecho a arrendar dichos locales y celebran contratos en función de sus resultados. Creen que la propiedad les pertenece, refiriéndose al hecho de que les fue otorgada en su propiedad en base a una decisión del Consejo Supremo Federación Rusa de fecha 27 de diciembre de 1991 No. 3020-1 Sobre la delimitación de bienes del Estado. Sin embargo, los tribunales no aceptan este argumento, ya que en relación con la introducción de la ley de privatización en 1991, apareció el concepto de propiedad común de los propietarios, que en realidad incluye este objeto, y reconocen los contratos de arrendamiento celebrados como nulos. (decisiones del Segundo Tribunal de Apelación de Arbitraje de fecha 18 de febrero de 2008 en el caso A82-682 / 2007-35, Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Volga-Vyatka de fecha 05.05.08 en el caso No. A82-682 / 2007-35, decisión del Tribunal Supremo de Arbitraje de fecha 13.10.10 en el caso N° A53-5593/2009). Por lo tanto, antes de concluir un contrato de arrendamiento, es mejor solicitar un extracto de la USRR para esta casa (apartamentos en ella) y averiguar si hay apartamentos privatizados. En caso afirmativo, se aplicará el régimen de propiedad compartida común al sótano técnico (decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Volga-Vyatka con fecha 05.05.08 en el caso No. A82-682 / 2007-35).
Si la propiedad del sótano técnico está registrada a favor de un propietario privado, los propietarios tienen derecho a solicitar ante el tribunal el reconocimiento de la propiedad compartida común y la recuperación de la propiedad de la posesión ilegal de otra persona (resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de 20 de diciembre de 2010 en el expediente No. A53-6270/2009). Es por eso que, al verificar los poderes del propietario, es recomendable verificar no solo los documentos de título, sino también los documentos técnicos para identificar oportunamente los signos de un sótano técnico.
Obtención del consentimiento de los inquilinos para alquilar un sótano técnico. El sótano técnico pertenece a la propiedad común de la casa y pertenece a los propietarios sobre la base de la propiedad compartida común (cláusula 1 del artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa, parte 1 del artículo 36 del Código Civil de la Federación Rusa Federación, resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de diciembre de 2009 No. 12537 / 09). Al alquilar este sótano en un edificio de apartamentos, debe obtener el consentimiento de los inquilinos. La decisión se toma sobre reunión general propietarios (inciso 4, artículo 36 de la LC RF). Arrendar sin el consentimiento de la junta general de propietarios es una transacción nula (Artículo 167 del Código Civil de la Federación Rusa, decisiones de los tribunales federales de arbitraje del Distrito de Siberia Oriental del 06/03/07 en el caso No. A33-9860 / 06, del Distrito Lejano Oriente del 18.09.09 en el expediente N° A59-3330/2008).
Dado que no es fácil realizar reuniones de inquilinos, a veces practican este método: en una reunión general (una vez al año), los propietarios deciden aprobar el contrato de arrendamiento con ciertas condiciones, independientemente del inquilino específico y la transacción. Asimismo, la asamblea podrá determinar las personas autorizadas para celebrar contratos en nombre de los propietarios (cláusula 3.1, artículo 44 de la LC RF). La empresa arrendataria debe familiarizarse con dicho protocolo y conservar una copia del mismo. Esta opción es una especie de seguro, pero es mejor obtener el consentimiento de la junta general de propietarios con respecto a una transacción específica.
Características de alquilar un sótano-refugio.
Si el sótano es una estructura de protección, debe tenerse en cuenta que pertenece exclusivamente a propiedad federal (cláusula 2, sección 3 del Apéndice 1 de la resolución del Consejo Supremo de la Federación Rusa del 27 de diciembre de 1991 No. 3020- 1). Incluso si una empresa o individual, estos derechos pueden ser invalidados en orden judicial, y la propiedad será recuperada de la posesión ilegal de otra persona y devuelta al propietario (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje del 21 de diciembre de 2010 No. VAS-17136/10, decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de septiembre 17, 2010 en el caso No. A10-1378/2010). No se prohíbe el arrendamiento de esta instalación, pero se permite realizar sólo algunas de las actividades enumeradas en el numeral 12 de las Reglas de Operación. Además, el inquilino debe cumplir con reglas especiales: por ejemplo, no replanificar el objeto, no usar materiales sintéticos combustibles en la decoración (sección 3 de las Reglas de Operación). El propietario o una persona autorizada (por ejemplo, una empresa a la que se transfirió este objeto sobre la base del derecho de gestión económica, gestión operativa) puede alquilar el refugio de acuerdo con el Ministerio de Situaciones de Emergencia de la Federación Rusa. El contrato de arrendamiento puede ser invalidado si no se confirman los poderes del arrendador (decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental del 19 de abril de 2010 en el caso No. bienes inmuebles sobre el derecho de gestión económica o gestión operativa (decreto de el Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Lejano Oriente de 17 de abril de 2009 en el caso No. A73-8616/2008).
Las reglas sobre la propiedad compartida común se aplican a las acciones no residenciales
Dado que no existen reglas especiales sobre propiedad común para edificios no residenciales, el Superior tribunal de arbitraje aplicó la analogía de la ley y señaló que regulaciones legales, que regulan la propiedad compartida común en un edificio de apartamentos, se aplican a la propiedad en instalaciones no residenciales. El propietario de un local separado en un edificio no residencial posee una participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común del edificio: locales destinados a servir a más de un local en el edificio, rellanos, escaleras, pasillos, ascensores, ascensor y otros pozos, pasillos, pisos técnicos, áticos, sótanos, en los que hay comunicaciones de ingeniería, otros equipos que sirven a más de una habitación en este edificio (sótanos técnicos), techos, estructuras portantes y no portantes de cerramiento de este edificio, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y otros ubicados fuera o dentro de los locales y que sirvan a más de un local (cláusulas 1, 2 de la decisión del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje del 23 de julio de 2009 No. 64).
En la corte, la HOA tendrá que demostrar su autoridad para presentar una solicitud ante la corte en nombre de los propietarios.
La demanda de reconocimiento del derecho a la propiedad común compartida tiene derecho a ser interpuesta por la HOA, ya que representa los intereses de los propietarios, incluso en las relaciones con terceros (artículo 135, inciso 8 del artículo 138 de la LC RF). Sin embargo, el derecho de propiedad debe reconocerse no a la HOA como entidad legal, sino a los propietarios de los apartamentos. Por lo tanto, la HOA debe proporcionar evidencia de su autoridad para acudir a los tribunales con tal reclamo. De no presentarse estos documentos, la HOA será querellante inapropiado, y la demanda podrá ser denegada (Resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje del 15 de diciembre de 2009 N° 12537/09). Los poderes pueden confirmarse mediante un extracto del acta de la junta general de propietarios de la HOA con decisión al acudir a los tribunales y otorgar a la HOA el derecho a presentar un reclamo, para representar a los propietarios en la consideración del caso en los tribunales (decreto de la Corte Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte del 20 de diciembre de 2010 en el caso No. A53- 6270/2009). Sin embargo, si se han creado varias HOA en la casa y no todos los inquilinos son miembros de una HOA, la decisión de la asamblea general de una HOA no será suficiente (decreto del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales del 7 de febrero de 2011 en el caso N° A60-34911/2008-C1).
Preguntas sobre el tema
¿Se puede utilizar el sótano como hotel?
Sí tu puedes. A pesar de que no se permite la colocación de locales residenciales en los sótanos y sótanos de los edificios (la prohibición se establece en el párrafo 23 del Reglamento sobre el reconocimiento de locales como residenciales, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de 28.01.06 No. 47), los hoteles pueden ubicarse en sótanos, ya que los hoteles no pertenecen al parque de viviendas, y los locales en ellos no se consideran residenciales (Artículos 15, 16 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, decisión de el Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales del 23.08.10 en el caso No. A50-3584 / 2010).
Si no hay consentimiento del propietario al contrato de arrendamiento, ¿puede el inquilino incurrir en responsabilidad administrativa?
Sí, para el uso de locales no residenciales que son de propiedad federal, sin documentos debidamente ejecutados (parte 2 del artículo 7.24 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa). Esta norma establece sanciones en forma de multas de 2 a 3 mil rublos para funcionarios y de 20 a 30 mil rublos para empresas. La práctica judicial es ambigua, pero los hechos de enjuiciamiento son bastante comunes (decisión de la Décima Corte Arbitral de Apelaciones de fecha 15/10/10 en el caso No. A41-9095/10).
Consejos sobre el tema
A la hora de alquilar sótanos hay que tener en cuenta las restricciones establecidas por la legislación autonómica.
Por lo tanto, en Moscú está prohibido colocar almacenes de servicios públicos en los sótanos de edificios residenciales (cláusula 2.2 de la Norma de Moscú para la operación de viviendas. Mantenimiento de sótanos y subterráneos técnicos de edificios residenciales ZhNM-98-01 / 10 (aprobado por orden del Primer Ministro del Gobierno de Moscú de fecha 18.06.98 No. 640-RP)).
Fuente revista Empresa de abogados
La mayoría de las dependencias, legalmente propiedad de los propietarios, ahora son inaccesibles para ellos.
"Los áticos y sótanos, ahora propiedad de la ciudad, serán devueltos a los propietarios de apartamentos en edificios residenciales", prometió Andrey Tsybin, jefe del Departamento de Vivienda y Servicios Comunales y Mejoramiento de la Ciudad, en una conferencia de prensa en marzo. "Hablamos de esos locales -precisó- en los que se ubican los equipos de ingeniería necesarios para el sustento de la vida de la casa, pero que antes estaban registrados como propiedad de la ciudad y ocupados por inquilinos". En mayo, el jefe del departamento de propiedad de Moscú emitió una orden (N 326) sobre la creación de comisiones de distrito interdepartamentales para identificar la propiedad de la casa común en disputa, para la cual se registran los derechos de propiedad de la ciudad. Como regla general, estos son áticos y sótanos que se pueden alquilar con ganancias.
Toma lo que te dan
Según los expertos, hoy más del 80 por ciento de los sótanos, que, según el Código de Vivienda de la Federación Rusa, pertenecen a la propiedad común de una casa (como los áticos), son propiedad de Moscú. Desde la década de 1990, la ciudad se ha apoderado sistemáticamente de todos los locales líquidos no residenciales.
Esto se hizo en violación de la ley federal, que dice que junto con la privatización de un apartamento, cada ciudadano recibe el derecho de propiedad de una parte de la propiedad común, - dice Alexander Muzykantsky, Defensor del Pueblo para los Derechos Humanos en Moscú. - Son locales no residenciales donde hay equipos que dan servicio a la vivienda: bombas, cuadros eléctricos, etc. Pero, ¡a espaldas de los habitantes! - estos objetos fueron emitidos en la propiedad de la ciudad. Los áticos y sótanos a menudo se vendían o arrendaban a organizaciones externas. ¿Qué tipo de producción hay, qué tipo de negocio hacen allí, pagan la calefacción y la electricidad, o los residentes corren con los costos?...
Cuando se crearon las asociaciones de propietarios (HOA), la gente esperaba poder utilizar estos "cuadrados" no residenciales para sus necesidades. Pero al mismo tiempo, en los tribunales donde se consideran tales reclamos, los abogados del departamento de propiedad todavía se oponen a los habitantes como si estuvieran defendiendo a Moscú de la invasión de los conquistadores. En este sentido, los líderes de cuarenta y tres HOA enviaron un llamamiento al alcalde Sergei Sobyanin, donde citaron hechos específicos relacionados con la incautación de bienes comunes compartidos. Propusieron realizar un inventario masivo de edificios residenciales, pero por ahora, declarar una moratoria sobre cualquier transacción con locales no residenciales. Y devolver la propiedad enajenada ilegalmente fuera de los tribunales.
Y a principios de junio, se reunió la primera comisión interdepartamental para identificar la propiedad en disputa de los propietarios de los locales de los edificios de apartamentos en el Distrito Administrativo Central. “Además, no se trataba de todos los locales no residenciales registrados como propiedad de Moscú”, dijo a RG Vyacheslav Gumenyuk, copresidente del movimiento público Vivienda Solidaria, “sino solo de aquellos” cuyo uso es imposible debido a razones objetivas ", es decir, inadecuado. Como en el proverbio: "En ti, Dios, lo que no tiene valor para nosotros ". Por ejemplo, la comisión decidió devolver a la HOA "Horomy" un sótano roto en ladrillos. Y otro, incluso peores condiciones - a la asociación "Furmanny, 6". La ciudad tuvo que aceptar la pérdida del sótano de la HOA "Green Dvor en Myasnitskaya" - los inquilinos ganaron el segundo juicio. Pero la asociación "On Fadeeva" no dio un excelente sótano con techos de tres metros - lo alquilan allí centro de Computación. ¿Lo que queda? Demandar.
Robo en lazos
Nelli Romanovna Golovina, presidente de la junta directiva de la cooperativa de vivienda "GABT Lira", se prepara para el juicio. Su casa cooperativa en el centro de Moscú en 1st Smolensky Lane se estableció en 1967. Especialmente para músicos, bailarines, artistas del Teatro Bolshoi, el proyecto proporcionó talleres creativos en el sótano.
A última hora de la noche - era febrero de 2008 - dice Nelli Romanovna, ex solista del Ballet Bolshoi - una mujer me llama desde el primer piso: "Parece que nos están robando. Están sacando algo de los talleres". ." Resulta que aparecieron nuevos inquilinos, y cometieron un robo tan cultural en los lazos. Nos mostraron un papel donde figura el departamento de bienes raíces de la ciudad como propietario de nuestros talleres creativos. Resulta que allá por 2002 hubo una orden del alcalde, según la cual se quitaban todos los sótanos "por necesidades sociales". ¡Así es como lo usamos!"
Los inquilinos-propietarios ganaron el primer tribunal de arbitraje. El juez se guió por el sentido común: ¿por qué demonios se presentó un tercer propietario en una casa cooperativa construida a expensas de los residentes? Pero luego hubo apelaciones, casaciones, y todas las decisiones posteriores fueron tomadas por los tribunales a favor de la ciudad propietaria. Ahora él mismo alquila talleres creativos, y los socios mayores de la cooperativa (hay muchos jubilados en la casa) tienen que pagar sumas enormes por vivienda y servicios comunales. Y para los inquilinos, también.
competentemente
Alexander Muzykantsky, Comisionado de Derechos Humanos en Moscú:
Todavía recibo quejas de que continúa la práctica de registrar locales no residenciales como propiedad de la ciudad con su posterior venta a particulares. Hablamos de bodegas técnicas, desvanes, sillas de ruedas y otras estancias. Pero, tomando los locales no residenciales más líquidos de Edificio de apartamentos, la ciudad socava así la base material y técnica de los propietarios y los priva de incentivos para el desarrollo del autogobierno. El propietario no aparecerá en la casa si los propietarios se ven privados de la oportunidad de mantener el hogar y recibir ingresos de él. Creo que el gobierno de Moscú debe adoptar una resolución especial y prescribir un mecanismo para la interacción entre el propietario de la ciudad y los propietarios privados de locales en edificios de apartamentos para resolver cuestiones de uso, propiedad y disposición de locales no residenciales, en virtud de la ley. relativo a los bienes comunes de la casa.
Ayuda para el arrendatario
La moscovita Margarita Chukanova nos dijo lo que se debe hacer para devolver la propiedad común a los propietarios. Ahora se dedica al diseño del ático y el sótano de la casa en Nizhnyaya Pervomaiskaya, 48/9.
1 Para saber quién es el propietario de las instalaciones, debe solicitar un certificado de Rosreestr (200 rublos). Allí responderán: o no hay información sobre el propietario (lo que significa que es una acción común), o el propietario es Moscú. Resultó que nuestro ático no estaba incluido en la documentación técnica. Tuve que llamar a un especialista del BTI e ingresar información en el plano de planta y la explicación. Resulta que en el área del ático, mil metros cuadrados. metros Hay equipos de teléfono y televisión, Internet ... Ahora se está cerrando un contrato de arrendamiento con organizaciones organización de gestión. La tasa mínima es de 5 mil rublos por metro cuadrado. metro. Pero aún no van a los residentes.
¿Es posible comprar un sótano, ático u otro cuarto de servicio en un edificio de apartamentos?
Alexander LIFSHITS, asesor legal de la oficina Turgenevskoye de INCOM-Nedvizhimost:
El proceso de unión de la propiedad común de un edificio de apartamentos es bastante complicado, largo y costoso.
Los áticos, sótanos y otras dependencias en un edificio de apartamentos son propiedad común de los propietarios de los locales en este edificio. De acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación Rusa, para adquirir la propiedad de cualquier área de la composición de la propiedad común, primero es necesario obtener el consentimiento de todos los propietarios. Dicho permiso se otorga en forma de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (la votación también puede ser en ausencia). luego en organización de diseño es necesario preparar una opinión técnica, un proyecto de reconstrucción y coordinarlo con la Inspección de Vivienda de Moscú.
Es posible obtener parte de la propiedad común para alquiler o uso. Esto requiere el consentimiento de dos tercios de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. El contrato de arrendamiento está sujeto a registro estatal.
Importante: de acuerdo con el Decreto del Gobierno de Moscú No. 508-PP, no se permite la reconstrucción y (o) remodelación del ático, piso técnico, que pertenece a la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Oleg SUKHOV, abogado, consultor financiero independiente, director del Centro Legal Abogado Oleg Sukhov:
Para determinar si es posible comprar un ático, sótano u otro cuarto de servicio en un edificio de apartamentos, es necesario averiguar quién es el propietario de estos bienes inmuebles.
Tal información está en Acceso público y se proporciona previa solicitud en los departamentos territoriales de Rosreestr. El servicio se paga. El costo depende de si solicitó a la oficina territorial en la ubicación de la propiedad (200 rublos) o al departamento extraterritorial (300 rublos); por ejemplo, obtiene información sobre una habitación ubicada en la región de Moscú, pero presentó una solicitud en la sucursal de Moscú.
1. Si el derecho de propiedad no está registrado, o está registrado como propiedad común de los propietarios de un edificio de apartamentos, entonces dicha propiedad no está sujeta a enajenación, sino que solo se proporciona para uso de terceros en el derecho de arrendamiento por decisión de la junta general de propietarios.
2. El propietario es una persona natural o entidad. EN este caso basta con concluir una transacción para la adquisición de una propiedad y registrar la transferencia de propiedad.
3. El derecho de propiedad está registrado con el estado o autoridad municipal. La venta de tales bienes está regulada ley Federal de fecha 21 de diciembre de 2001 No. 178-FZ “Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal” y se lleva a cabo de varias maneras: mediante subasta u oferta pública. La información sobre la venta debe publicarse en el sitio web oficial del vendedor y en los medios impresos. Puede participar en la subasta sobre la base de una solicitud y después de hacer un depósito por la cantidad del 10% del valor de la propiedad. La realización a través de una oferta pública se realiza solo después de la oferta fallida en la subasta, para participar, también es necesario presentar una solicitud y pagar un depósito del 10%.
Irina DOBROKHOTOVA, Presidenta de la Junta Directiva de BEST-Novostroy:
Hay varios edificios nuevos en el mercado que venden locales no residenciales, incluidos sótanos y áticos. En los proyectos actuales, existe la práctica de dividir los pisos subterráneos en pisos separados almacenes de conformidad con las normas de seguridad existentes con miras a su posterior aplicación. La tarea principal en la implementación de tales proyectos es proporcionar acceso a las comunicaciones de la casa común. Por lo tanto, en el mercado primario se puede proporcionar proyecto arquitectonico, y en el mercado secundario tal oportunidad aparece después de la reurbanización acordada.
En cuanto a los áticos o mansardas, por ejemplo, en una serie de objetos en el mercado primario, el proyecto prevé habitaciones en el ático, también aparecen en el mercado secundario después de la reurbanización acordada. Pero, por supuesto, la práctica de vender locales en los primeros pisos no residenciales de edificios de varios pisos es más común. Son comprados voluntariamente tanto por inversionistas como por algunos nuevos colonos que tienen la intención de administrar un pequeño negocio cerca de su hogar (abrir una tienda o un salón de belleza). Mientras que un ático o sótano se adquiere bien para ampliar la superficie habitable (ático), bien para equipar un trastero (sótanos).
Vladimir ZIMOKHIN, Jefe Adjunto del Departamento Legal de NDV-Nedvizhimost:
Cuando estamos hablando sobre el cuarto de servicio de un edificio de apartamentos, se supone que está destinado a dar servicio a este mismo edificio de apartamentos y (basado en el Artículo 36 del Código de Vivienda) representa la propiedad común de todos los propietarios de un edificio de apartamentos. Por lo tanto, debe excluirse la opción de vender dicha propiedad.
Sin embargo, dado que el Código de la Vivienda entró en vigor el 1 de marzo de 2005, teóricamente tal situación parece posible. Esto se debe al hecho de que la propiedad de dichos cuartos de servicio en un edificio de apartamentos podría aparecer por varias razones, incluso antes de la puesta en servicio de la LCD. Además, dichos locales son propiedad común solo si están destinados a servir a más de un local en una casa determinada o contienen comunicaciones de ingeniería.
Por lo tanto, una situación es teóricamente posible cuando dicha habitación ya es un objeto de derecho, es decir, la habitación se eliminó antes de la propiedad común y pertenece a alguien con derecho de propiedad, y tampoco está destinada a servir a más de uno. habitación en esta casa o contiene ingeniería de comunicación.
De lo contrario, los riesgos de impugnar tales transacciones por parte de los propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos son altos, ya que, por regla general, dichos bienes se retiran de la circulación comercial.
APROBAR
Propiedad" href="/text/category/pravo_sobstvennosti/" rel="bookmark">derechos de propiedad sobre el local especificado, sin derecho a transferirlo a un tercero. El local o parte del mismo se asigna si hay espacios libres de entre los locales reconocidos por la comisión de inventario de la junta HOA aptos para equipar un trastero.
1.3. El lugar se asigna mediante una solicitud por escrito del usuario dirigida al presidente de la HOA "Veta".
1.4. El propietario de la sala de almacenamiento está obligado a proporcionar las llaves al presidente de la junta directiva de la HOA "Veta" para el acceso sin obstáculos a la sala de almacenamiento en caso de emergencia.
1.5. El propietario del depósito está obligado a facilitar el acceso al depósito para controlar el cumplimiento de las normas de uso del sótano a petición de los miembros de la junta directiva de Veta HOA.
1.6. El propietario del almacén está obligado a cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios.
1.7. El propietario del depósito está obligado a cumplir con los requisitos sanitarios y epidemiológicos para las condiciones de funcionamiento de los locales no residenciales.
1.8. El propietario de la sala de almacenamiento tiene derecho a realizar redes eléctricas en las instalaciones solo previo acuerdo de trabajo con el presidente de la junta de HOA "Veta" con el equipo obligatorio de redes con dispositivos de medición y dispositivos de corriente residual (RCD).
1.9. El propietario del depósito está obligado a tomar medidas destinadas a prevenir la aparición y propagación de enfermedades infecciosas asociadas con el estado sanitario del sótano, incluida la destrucción de insectos y roedores.
1.10. Al equipar una sala de almacenamiento con puertas, es necesario prever la presencia de vías para la ventilación natural del local (disposición de ventilaciones, travesaños, un orificio en las puertas)
1.11. Los propietarios de los trasteros participan en la reparación de puertas de entrada al sótano y sustitución de cerraduras, fabricación de duplicados de llaves, así como en la reparación y restauración del orden en el sótano por decisión de la junta de la Veta HOA oa petición del presidente de la HOA.
2. Restricciones al uso de locales residenciales y no residenciales.
2.1. Los propietarios de los trasteros de la casa no deben utilizarlos para realizar ninguna actividad industrial o comercial, así como para realizar cualquier trabajo en el local que pueda dar lugar a una violación de la integridad del edificio o cambiar su diseño, así como como reconstruir, completar o eliminar cualquier parte de los elementos del uso conjunto sin la aprobación previa del presidente de la junta de HOA "Veta".
2.2. Los propietarios de los locales no deben dejar, almacenar o permitir el almacenamiento de elementos combustibles e inflamables, explosivos, pirotecnia, reactivos químicos cualesquiera.
a) Abarrotamiento, contaminación e inundación de almacenes y accesos a los mismos.
b) Almacenamiento de cualesquiera productos alimenticios, excepto los productos vegetales.
c) Traslado de llaves de la puerta principal al sótano a menores y personas que no vivan en el HOA "Veta".
d) Realización de trabajos que sean una fuente de aumento de ruido, vibración, violación las condiciones necesarias residencia de ciudadanos en locales residenciales vecinos.
e) Visita a almacenes de 22.00 a 6.00 horas.
Con El procedimiento para la asignación y uso de despensas
local en un edificio de apartamentos
He leído y acepto ______________ _____________________________
13.09.2015
Muchos residentes de la península están luchando por sus derechos, defendiendo, por ejemplo, el derecho al territorio adyacente o al sótano o locales técnicos en edificios de apartamentos. Resulta que es posible ganar esta pelea, y tales procesos están ocurriendo en toda Rusia hoy.
Vecinos desagradables
Los sótanos en los edificios de apartamentos de Crimea desaparecieron a mediados de los años noventa, cuando la lucha por cualquier propiedad inmobiliaria se agravó activamente, si solo trajera dinero. Los antiguos cobertizos se han convertido en propiedades comerciales con la ayuda de los empleados del departamento de vivienda o los funcionarios de la ciudad; fueron ellos quienes comenzaron a alquilar sótanos para tiendas, bares, restaurantes y establecimientos menos agradables.
Y los inquilinos tienen que aguantar al barrio, por ejemplo, una tienda de productos químicos domésticos, miasmas de lavandería, roedores y cucarachas de la restauración. Los inquilinos e incluso los propietarios de sótanos responden a todas las reclamaciones: tengo un contrato, hago lo que quiero. Y después de todo, lo hacen: lo reconstruyen como les conviene, demoliendo muros de carga y cerrando el acceso a numerosas comunicaciones de ingeniería y medidores generales de la casa. Si ocurre un accidente, llevará mucho tiempo buscar las llaves de las puertas o mamparas.
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Pero los artículos 36 de la Vivienda y 290 del Código Civil de la Federación Rusa establecen que los sótanos, como parte de la propiedad común de la casa, pertenecen a los residentes. Y hace unos años, esto fue confirmado por el Tribunal Constitucional, al que recurrieron los habitantes de Perm: allí, después de varias transacciones de compraventa, uno de los empresarios se convirtió en el propietario del sótano, quien inició una remodelación global. Como resultado, se perdió la calefacción en varios apartamentos. Y durante el accidente en la tubería principal de agua, los servicios públicos no pudieron ingresar a la sala tecnológica con válvulas, tuvieron que cerrar el agua en toda la casa, y no en una entrada separada. Y si el tribunal de primera instancia fallaba a favor del empresario, la Corte Constitucional tomaba la posición de los vecinos. Así que hay un precedente.
Entonces, de acuerdo con la ley, cada propietario de un apartamento en una casa tiene una parte de su propiedad común. Es decir, todos los áticos, suelos técnicos, rellanos, las propias escaleras, pasillos de acceso, así como cubiertas, fachadas y sótanos por donde discurran las comunicaciones técnicas, son de su propiedad.
Y si solo hay gastos de entradas, los residentes pueden ganar dinero en techos, fachadas, sótanos e incluso ascensores.
Dadas las facturas de servicios públicos cada vez mayores, los ingresos por publicidad en el techo o, por ejemplo, torres comunicación celular puede ser una ayuda muy importante para los inquilinos de edificios de apartamentos. ¿Qué podemos decir sobre el alquiler de sótanos u otras instalaciones no residenciales? Esto es solo una mina de oro. A menos, por supuesto, que las bodegas pertenezcan a los vecinos, y no, por ejemplo, al municipio.
De los gastos a los ingresos
Pero aquí hay una salida.
“Los vecinos pueden acreditar su derecho a disponer de sótanos y áticos técnicos. Para hacer esto, debe ir a la corte y seguir un camino determinado. Lo que es más importante, si está molesto por el inquilino del sótano y su producción, debe llamar a la comisión de vivienda, que redactará un acta. Y luego se redacta una demanda colectiva en nombre de los inquilinos con la demanda de reconocer la propiedad de terceros como ilegal y devolver la propiedad común a los inquilinos del edificio de apartamentos, que no aceptaron en absoluto alquilar o vender el sótano.
Por cierto, las decisiones judiciales anteriores estaban lejos de ser favorables a los residentes, pero recientemente los tribunales en casi todas partes han emitido veredictos que devuelven las instalaciones a sus legítimos propietarios, los propietarios de la casa”, dice el abogado Alexander Goncharov.
La decisión sobre cómo usar el sótano solo puede tomarse en una junta general de inquilinos. Ya sea para alquilar y a quién, deciden los propietarios de las instalaciones de la casa. Pero los propietarios de los locales pueden utilizar los ingresos para pagar las cuotas de reforma o para aumentar la cantidad que se cede a estos efectos. Como opción, puede reducir la tarifa por el mantenimiento y reparación de la vivienda, instalar un nuevo parque infantil en el patio o un sistema de videovigilancia en la casa. Resulta que hay casas que, a expensas del dinero del "alquiler", cubren totalmente los gastos de mantenimiento y reparación de los bienes comunes. Es decir, los residentes de tales casas están exentos del pago de estos servicios.
Entonces, si cree que sus derechos han sido violados y el sótano ha sido incautado ilegalmente por terceros, solo el tribunal puede puntear las i.
Alejandro Goncharov:
“Por supuesto, los sótanos son un bocado de bienes raíces que las autoridades quieren vender a un precio más alto. Sin embargo, algunos comerciantes ya están comenzando a rechazar estas compras, creyendo con razón que esto no les traerá ningún beneficio. Hoy prefieren celebrar contratos de arrendamiento no con la administración, sino con los inquilinos en términos de beneficio mutuo”.
¡Comenzaron los controles!
En agosto, el Ministerio de Construcción de Rusia comenzó a revisar los sótanos y áticos de los edificios residenciales transferidos ilegalmente. empresas comerciales. Se pidió a la Oficina del Fiscal General ya Rosreestr que ayudaran en la devolución de esta propiedad. El ministerio destaca que se siguen recibiendo denuncias de vecinos que son despojados ilegalmente de sótanos y otros bienes comunes de la vivienda, por lo que es necesario solucionar el problema a nivel nacional.
Se le pide al jefe de Rosreestr que ayude e informe a sus subordinados que las transacciones con propiedad de la casa común no se pueden registrar. Y el Fiscal General está dispuesto a instruir a los órganos territoriales para que presten especial atención a las denuncias sobre la enajenación ilegal de bienes de la vivienda común.
En algunas entidades constitutivas de Rusia, las autoridades locales ya han creado comisiones interdepartamentales que se dedican a la devolución de locales enajenados ilegalmente a los propietarios de viviendas.
Y para acelerar la solución del problema, NP "ZhKKH Control" hizo una recomendación para organizar la devolución de las instalaciones a los propietarios sin involucrarlos en procedimientos legales. Algunas regiones ya han comenzado a utilizar tales esquemas. Entonces, en Kostroma ya existe una comisión interdepartamental que presenta una demanda. Desde 2013, ya se han devuelto 90 objetos a los residentes.
En San Petersburgo, ahora están comenzando a resolver estos problemas fuera de los tribunales. Hay un comité que presenta a Rosreestr una propuesta para cancelar el registro de la transacción. Después de eso, la transferencia de propiedad se cancela y se devuelve automáticamente a la propiedad de los inquilinos.