La compra de bienes raíces no es solo una forma de ahorrar sus propios ahorros, sino también una oportunidad de ganar con ellos al revenderlos o alquilarlos. Este es uno de los activos líquidos y únicos. Hay dos aspectos principales que guían a los empresarios que invierten en bienes raíces: el deseo de ahorrar su dinero frente a la inflación y el deseo de aumentar sus ingresos mediante la reventa o alquiler de bienes inmuebles.
- Pros y contras de alquilar un piso
- ¿Cuánto puedes ganar alquilando un apartamento?
- La ubicación importa
- Edificio nuevo o "secundario": ¿qué elegir?
- alquilar apartamentos
- ¿Qué documentos se necesitan para alquilar un apartamento?
Pros y contras de alquilar un piso
La adquisición de viviendas con el fin de seguir alquilándolas es la transacción de inversión más común. No podrá ganar dinero con tal operación rápidamente, ingreso promedio del alquiler es 3.5-5% anual del costo del apartamento. Pero esta es una inversión prometedora y a largo plazo, con el tiempo, los hijos adultos pueden ser reubicados aquí o vendidos para construir una casa de campo. Por supuesto, alquilar un apartamento requiere ciertos problemas: debe buscar constantemente inquilinos, mantener el apartamento y hacer reparaciones cosméticas.
Antes de la crisis de 2008-2010. el número de transacciones de "inversión", posteriormente asociadas con la obtención de ingresos, ascendió a aproximadamente un tercio de todas las transacciones en mercado ruso. Poco a poco, su participación disminuyó al 20% y actualmente se encuentra en el 15%. Al mismo tiempo, ha aumentado el número de inversores a largo plazo que compran bienes inmuebles para el futuro.
El adjunto Dinero en la adquisición de bienes inmuebles es un proyecto a largo plazo, pero más fiable que un depósito bancario. Se puede colocar un depósito bancario al 10-12% anual en rublos, pero también se deben tener en cuenta los posibles riesgos: recientemente ha habido muchos bancos en quiebra. Los bancos con una sólida reputación ofrecen tasas de interés bajas.
¿Cuánto puedes ganar alquilando un apartamento?
Echemos un vistazo a una tabla que demuestra claramente los ingresos por alquiler:
Opciones de apartamento | Precio del apartamento | Ingresos de alquiler por mes, en rublos | Ingresos por alquiler por año, en rublos. |
Habitación | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
apartamento de 1 habitación | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
apartamento de 2 habitaciones | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
apartamento de 3 habitaciones | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
Pero además de los ingresos, también hay costos fijos: estos son: renovación del apartamento, alquiler y facturas de servicios públicos (si esto no está incluido en el alquiler), seguro e impuesto sobre la renta.
Opciones de apartamento | Pagos de alquiler y servicios públicos por año, en rublos. | Impuesto (13% de la renta) | redecorando | Seguro | Gastos totales por año |
Habitación | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
apartamento de 1 habitación | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
apartamento de 2 habitaciones | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
apartamento de 3 habitaciones | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
La rentabilidad y el período de amortización se ven afectados por el tamaño de la inversión inicial en bienes inmuebles, reparaciones, así como la distancia de los centros de transporte. El plazo de amortización de los apartamentos comprados con dinero propio es superior a 10 años, y los adquiridos con hipoteca son aún más largos. Desde un apartamento de una habitación, puede recibir hasta 96 mil rublos por mes.
Opciones de apartamento | El costo del apartamento, en rublos. | Ingreso neto, en rublos | Ingreso en % |
Habitación | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
apartamento de 1 habitación | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
apartamento de 2 habitaciones | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
apartamento de 3 habitaciones | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
La ubicación importa
Los inquilinos, y especialmente los extranjeros, no están interesados en la ubicación histórica del apartamento, sino en un buen intercambio de transporte y la disponibilidad de los servicios necesarios. Si no hay fondos para comprar un apartamento en Moscú, puede comenzar a comprar un apartamento en la región de Moscú. Los ingresos por alquilar un apartamento de este tipo serán un 10-15% más bajos que en la capital, pero los fondos para la compra de un apartamento se gastarán un 50% menos.
Incremento dramático en el precio de un apartamento y, en consecuencia, el costo del alquiler, para viviendas ubicadas cerca de estaciones de metro y estaciones de tren. Vale la pena seguir la construcción de nuevas líneas de metro y comprar apartamentos en alquiler allí. En Moscú, los apartamentos en áreas fuera de la carretera de circunvalación de Moscú, a la que llega el metro, suben considerablemente de precio. Por ejemplo, en Mytishchi, el costo de comprar y alquilar una vivienda aumentó un 30%.
Sin perder, también habrá opción de compra de vivienda en zonas cercanas a aeropuertos. A costos no tan altos, estos apartamentos generan ingresos estables.
Edificio nuevo o "secundario": ¿qué elegir?
Al comprar una casa para alquilarla, debe considerar dos cosas: cuánto tiempo llevará pagar la inversión y cuánto costará la casa en el futuro. Si pone el tema de la recuperación de la inversión en primer plano, entonces necesita comprar un edificio antiguo.
La mayoría de las ofertas en el mercado de apartamentos son apartamentos de construcción antigua. Y la demanda de ellos es bastante alta, alquilar un apartamento a un precio más bajo es más rentable que pagar por alquilar un apartamento. Aunque también hay demanda para ellos, algunos quieren vivir en nuevos edificios y apartamentos llenos de muebles y electrodomésticos modernos.
Los apartamentos en un edificio nuevo son más caros, respectivamente, y su amortización será más larga. Pero al mismo tiempo, el alquiler de un edificio nuevo costará más. Si se compra un apartamento en el mercado primario, se recomienda comprarlo a un gran desarrollador que tenga experiencia en el desarrollo comercial, así como programas conjuntos de préstamos hipotecarios con bancos estatales. El desarrollador vende apartamentos de acuerdo con ley Federal FZ-214.
Entonces, se compra el apartamento y usted decide hacer reparaciones en él. Uno de los principales errores que cometen los propietarios es renovar un apartamento de clase ejecutiva en un apartamento de clase económica. Créame, los inquilinos no lo apreciarán y usted gastará bastante dinero. Los apartamentos de clase ejecutiva son otro asunto, deben estar equipados con muebles costosos y las reparaciones de diseño deben realizarse aquí.
alquilar apartamentos
Otro tipo de ingresos es el alquiler de apartamentos por días. Dichos servicios son utilizados por viajeros de negocios y turistas que no quieren pagar de más por los hoteles. Los apartamentos más demandados son de clase media, el costo por día es de 1,5 a 3,5 mil rublos. El alquiler de esta propiedad es en promedio el 50%% del alquiler total. Los siguientes en demanda son los apartamentos de lujo, el costo del alquiler es de 3,5 a 6,3 mil rublos por mes.
Por supuesto, este negocio, como cualquier otro, tiene sus puntos negativos, el apartamento puede permanecer inactivo durante algún tiempo. Pero durante el período otoño-primavera, y especialmente en Días festivos, los inmuebles de clase media están ocupados al 100%, y el costo del alquiler en estos días aumenta 2 veces.
¿Qué documentos se necesitan para alquilar un apartamento?
Después de comprar una casa y mantener trabajo de reparación, el apartamento debe estar asegurado. Redactamos un contrato de seguro completo: aseguramos paredes, decoración interior, bienes ubicados en el apartamento y, por supuesto, responsabilidad civil (incendios provocados e incendios por culpa de los residentes). Para los apartamentos que se alquilan, se aplica un coeficiente incrementado del 50%. Por ejemplo, para un apartamento en las afueras de la capital, estimado en 7,5 millones de rublos, el pago del seguro será de 15 mil rublos.
Si usted mismo alquilará un apartamento en alquiler, entonces debe:
- De todos sus propietarios y personas registradas, obtener el consentimiento para alquilar un apartamento.
- Publica un anuncio y comienza a buscar un inquilino.
- El contrato se celebra por un período de 11 meses, en el que es necesario indicar:
- todas las personas que vivirán en el apartamento (haga copias de todos los pasaportes);
- cómo se pagará el alquiler mensual o trimestralmente;
- quién pagará las facturas de los servicios públicos (electricidad, agua, etc.);
- reglas para el uso de aparatos eléctricos;
- cuándo el propietario puede visitar el apartamento, etc.
Los conocedores del tiempo pueden solicitar a un bufete de abogados que redacte un contrato de arrendamiento, este servicio le costará 2 mil rublos.
- Redactar un acta de cesión del piso, en la que se indiquen todas las faltas en el momento de la celebración del contrato.
- Escribir recibos en los que el arrendador indique que recibió el dinero, y el arrendatario que recibió las llaves.
Si su vivienda es municipal, entonces el gobierno de Moscú requiere que la registre en la Empresa Unitaria del Estado. Para hacer esto, debe comunicarse con el Centro de Vivienda de Alquiler de la Ciudad de Moscú, aquí debe traer: una solicitud, el consentimiento de todos los propietarios para alquilar un apartamento, un extracto de una cuenta personal o libro de la casa, un contrato social. El costo del servicio del personal del centro le costará 1.600 rublos. Después del registro, el contrato será registrado en la Empresa Unitaria del Estado.
Entonces, en este artículo, tratamos de resaltar todos los pros y los contras de alquilar un apartamento, qué apartamentos son mejores para comprar para alquilar, en qué áreas, también indicamos que este negocio es un proyecto a largo plazo y su recuperación viene en algunos años, pero el proyecto es confiable y líquido, porque cualquiera que sea la renta y la demanda de renta, todavía tiene un activo líquido que puede usar para sus propios fines o venderlo.
Asi que. Eres un feliz propietario de un apartamento en el primer piso. Si no planea vivir en este apartamento, puede comenzar a ganar dinero con él. Lo más sencillo es alquilarlo. Pero le proponemos considerar otras opciones y usar este apartamento para negocios. Esto requerirá cierta inversión, pero el nivel de ingresos es un orden de magnitud mayor. Para ello, tendrás que traspasar el piso del parque de viviendas a no residencial. Después de enmarcar el apartamento, puede hacer reparaciones. Lo primero que deberá hacer es una entrada separada. Es muy bueno si algunas de las ventanas y el balcón dan al lado opuesto de la entrada principal a la puerta principal; esto simplificará el proceso de reparación y no interferirá con el resto de los residentes. Y no intente ahorrar dinero en una entrada separada, sin importar el tipo de negocio que elija, es inaceptable que los clientes ingresen por la entrada principal. Las reparaciones interiores pueden posponerse hasta el momento en que determine para qué tipo de negocio utilizará su apartamento.
Hemos recopilado información para usted y ofrecemos las áreas comerciales más comunes para las que se utilizan los apartamentos en la planta baja.
- La dirección más común es un salón de peluquería. Incluso un apartamento de una habitación es adecuado para esto, si la habitación es lo suficientemente grande, pueden caber varios artesanos en ella. Puede usar todas las habitaciones e incluso un balcón, si lo aísla y lo equipa.
- La segunda dirección no menos común es una tienda de comestibles. Pero aquí hay varios matices. En primer lugar, una tienda necesita al menos un apartamento de tres habitaciones para proporcionar una variedad normal de productos. Además, si hay muchas tiendas en el área o hay un gran supermercado, es posible que los ingresos no sean tan grandes como planeas. Si solo desea abrir una tienda en la planta baja y está buscando un apartamento para este propósito, elija arreglos donde haya pocas tiendas de comestibles para una gran cantidad de edificios residenciales. Entonces su tienda tendrá una gran demanda y generará buenas ganancias.
- Alternativamente, puede abrir una tienda de cualquier tipo: productos químicos para el hogar, papelería, una floristería, etc. La elección es suya. Si ya te has involucrado en la venta de mercancías en algún rubro y has establecido relaciones con proveedores, lo lógico sería abrir una tienda con un producto que te resulte familiar.
- La tercera línea de negocio más popular que se puede organizar en la planta baja es una farmacia. Uno también es adecuado aquí. Después de todo, una farmacia no necesita muchas habitaciones, ya que los productos no ocupan mucho espacio.
- Otra opción para la dirección del negocio es una sucursal bancaria. Esta opción tiene sus propios matices. El lugar debe estar bastante concurrido y ser visible desde lejos, ya que no tiene sentido abrir una sucursal bancaria en un rincón oscuro. Y aunque estos indicadores son importantes para las tres primeras líneas de negocio, pero si la gente acude a la tienda en cualquier rincón cuando necesita comida y está cerca de la casa, entonces la sucursal bancaria debería estar a la vista. Otro punto: para una sucursal bancaria, también se necesitará, al menos, un apartamento de tres habitaciones. Y si en las tres primeras opciones puedes ser el dueño del negocio. luego, en el caso del banco, solo el arrendador. Menos ganancias, pero también menos "dolor de cabeza".
- Además, el piso reformado se puede alquilar como oficina. La opción de ganar también es el alquiler, pero el alquiler de locales no residenciales es mucho mayor que el residencial y, en consecuencia, su ganancia será mayor.
- Uno de opciones rentables- abrir una cafetería. Esta opción traerá una buena ganancia si organiza todo correctamente. Sin embargo, puede tener problemas con los vecinos-residentes de la casa y con la coordinación de tal línea de negocios en las autoridades correspondientes. Por lo tanto, haga que su café sea lo más tranquilo posible en términos de ambiente, por ejemplo, una cafetería o una mini pizzería. En cualquier caso, no se recomienda vender alcohol en un lugar así, y más aún hacer una cerveza en un café.
Sea cual sea la opción de negocio que elijas, no tengas miedo de empezar. Ya tienes bienes inmuebles y puedes ganar dinero con ellos. Y si ninguna de las opciones propuestas te atrae, visita nuestra web en la sección donde publican tus jóvenes empresarios, y quizás ahí encuentres tu negocio ideal.
La crisis, como sabes, es un momento de oportunidad, una de ellas es la apertura de tu propio negocio. Si necesitas un espacio comercial para esto, entonces es hora de buscar locales no residenciales en los primeros pisos, ya que el alquiler aquí es más económico que en los centros comerciales o de negocios. El sitio del portal decidió averiguar con expertos cómo evitar errores al elegir locales para pequeñas empresas en el territorio del complejo residencial.
Lo que no está prohibido está permitido
Comencemos con el hecho de que no todas las actividades son posibles en locales comerciales en edificios residenciales. Uno de documentos importantes, que regula las restricciones para hacer negocios en complejos residenciales, es la edición del SNiP correspondiente - (SP 54.13330.2011. Código de Reglas. Edificios residenciales de apartamentos múltiples. Edición actualizada de SNiP 31-01-2003). Sin sumergirnos en sutilezas legales, podemos decir que cualquier actividad que cause molestias a los residentes está prohibida en el territorio del complejo residencial. No podrá comerciar con LCD productos quimicos, aceites de motor, caucho, alfombras y pescado, pero la tienda de comestibles no recibirá permiso para trabajar las 24 horas, solo hasta las 11 de la noche. Las lavanderías y tintorerías solo se pueden abrir en modo punto de recogida. No es un lugar en edificios residenciales e industrias, discotecas, salas de rayos x, laboratorios de diagnóstico clínico y bacteriológico, salas de emergencia, funerarias, etc. Empresas Abastecimiento con una capacidad de hasta 50 personas y una superficie de no más de 250 metros cuadrados. medidores con ventilación adecuada y seguridad contra incendios Por cierto, puedes abrirlo. Pero dichos establecimientos también podrán trabajar solo hasta las 23:00 horas.
Los tiempos en que el mercado crecía con una demanda de consumo no saturada, como saben, quedaron atrás. En consecuencia, para no irse por el desagüe, necesita un plan de negocios claro y investigación de mercado. “Con el tiempo, la calificación de la demanda de negocios en complejos residenciales puede cambiar”, dice Maria Litinetskaya, socia gerente de Metrium Group. - Por ejemplo, en los primeros años después de la puesta en marcha de un nuevo edificio, mientras hay un asentamiento activo, hay demanda de salones de cortinas, tiendas con materiales de construcción. Con el tiempo, cuando se completa la parte principal del trabajo de reparación, dicho negocio pierde rentabilidad en un complejo residencial en particular. En su lugar vienen cafeterías, centros de desarrollo, tiendas para niños, etc.
Alexander Zubets, director general de Novye Vatutinki LLC, está de acuerdo con Maria Litinetskaya: “En la etapa de establecerse en casa, le aconsejo que abra una tienda materiales de construcción. La reparación no es un asunto simple en el que constantemente necesita comprar algo. Además, en los edificios nuevos, vale la pena abrir en primer lugar tiendas de comestibles y servicios domésticos. En el segundo: salones de peluquería, salones de belleza, empresas de viajes.
Yury Taranenko, director del departamento de bienes raíces comerciales de RRG, aconseja enfocarse en las siguientes cifras: 3 a 6 supermercados, 5-6 salones de belleza/peluquería, 2-3 organizaciones medicas(incluyendo odontología), 2-3 organizaciones educativas, 1-2 tiendas de artículos para niños, una sucursal bancaria, una farmacia.
Local comercial desde 5 m2. metros!
Debe tenerse en cuenta que el arrendatario de locales comerciales en la calle construidos en complejos residenciales a menudo tiene que correlacionar el concepto de su negocio no solo con la legislación rusa, sino también con el propietario del local, es decir, el desarrollador. Algunas grandes promotoras incluso afirman que bajo ningún concepto venderán locales no residenciales en sus complejos residenciales para poder controlar la disponibilidad de infraestructura en sus instalaciones.
Andrey Kovalev, propietario de Ecooffice Group of Companies, señala que los desarrolladores tienden a guiarse por los principios del mercado al diseñar locales comerciales en proyectos residenciales. Existe un conjunto de herramientas bien desarrollado para investigar el público objetivo, el entorno competitivo, etc., en base al cual el desarrollador toma una decisión sobre la conveniencia de incluir ciertas funciones en ciertos volúmenes en el proyecto. Sin embargo, el experto inmediatamente hace una reserva: “esto es un ideal, pero en realidad hay casos de discrepancias graves entre el plan y los resultados, tanto por errores cometidos en el análisis como por cambios en la situación económica. En particular, muchos de los nuevos microdistritos de Moscú están experimentando serias dificultades con la ocupación de dichos locales comerciales. El motivo suele residir en el planteamiento formal de estudiar las necesidades tanto de los propios residentes como de los inquilinos de cada perfil concreto (las tiendas de conveniencia necesitan locales de las mismas características, centros médicos- con otros, cafeterías y restaurantes - con terceros, etc.). Según Andrei Kovalev, no es raro que un proyecto incluya algún tipo de "trabajos" abstractos en lugar de áreas con funciones específicas calculadas en función de la composición y las necesidades de los futuros residentes.
Sin embargo, la crisis y el aumento de los espacios libres obligan a ser más leales y flexibles tanto a los promotores inmobiliarios residenciales como a los propietarios de centros comerciales y de negocios. Yulia Koroleva, Directora de Bienes Raíces Comerciales de Morton Group of Companies, señala que Morton Group of Companies trata de tener en cuenta todos los deseos y requerimientos técnicos los futuros inquilinos aún están en la etapa de diseño de la construcción, y también pueden ofrecer varios formatos de locales comerciales, por ejemplo, con un área de 5 m2. metros
De hecho, es beneficioso para el desarrollador satisfacer las necesidades del inquilino. “La infraestructura comercial y de servicios en complejos residenciales es una herramienta bastante sólida con la que un desarrollador puede, en primer lugar, crear una herramienta eficaz para la venta de viviendas; en segundo lugar, mejorar la imagen del proyecto en términos de comodidad y conveniencia de sus futuros residentes; en tercer lugar, generar flujo de caja adicional”, resume Polina Zhilkina, directora de consultoría estratégica de CBRE.
Dime quién es tu vecino y te diré qué pasará con tu negocio
El futuro inquilino tiene derecho a conocer los planes del promotor, aunque no le gusten. ¿No resultará que, después de haber lanzado una tienda de comestibles, el propietario de una pequeña empresa en seis meses encontrará un competidor en el territorio de un complejo residencial a 100 metros de él?
Otra regla que no se debe descuidar es que la infraestructura de un conjunto residencial ubicado junto a un gran centro comercial y de entretenimiento puede y debe ser más modesta que en un proyecto similar, donde se tarda más de 10-15 minutos en llegar al más cercano. gran centro comercial, dice Polina Zhilkina.
Pero hay otras trampas de las que habla Alexander Zubets. Por supuesto, la ubicación juega un papel importante en una tienda de comestibles. “Lo ideal es que esté ubicado en “primera línea”, es decir, lo más cerca posible de los principales flujos de personas”, dice el experto. - Al mismo tiempo, debe comunicarse con el desarrollador y solicitar un plan para el desarrollo del territorio del complejo. Después de todo, no es absolutamente un hecho que si hoy la tienda está ubicada en la calle principal, en dos años, cuando el microdistrito pueda estar completamente construido, esta misma calle no resultará ser secundaria y no tan transitable. ” Maria Litinetskaya también aconseja vigilar el entorno: “Al elegir un local para uso comercial, debe prestar atención a los objetos cercanos. Por ejemplo, al lado del jardín de infancia sería apropiado organizar algún tipo de círculo de desarrollo. Una farmacia está convenientemente ubicada cerca de la clínica. Si se trata de un lavado de autos, vale la pena abrirlo en la entrada del complejo residencial o al lado del estacionamiento.
Otro punto importante al que debe prestar atención al elegir una habitación es si el complejo residencial está cercado o no. Un área cercada es un factor limitante muy serio para los inquilinos potenciales de un espacio comercial, Polina Zhilkina está segura. En menor medida, esto se aplica a las visitas "dirigidas" (salones de belleza, clínicas médicas, gimnasios), pero para tiendas, cafeterías y pequeñas empresas servicios, un área cercada puede empeorar significativamente los indicadores de asistencia y, en consecuencia, los ingresos.
Sin embargo, los desarrolladores pueden tener en cuenta, por un lado, los deseos de los futuros nuevos pobladores de vivir en un territorio cerrado a los extraños y, por otro lado, asegurarse de que los inquilinos de espacios comerciales en sus conjuntos residenciales atraigan demanda "externa". . "Si el territorio del complejo residencial está cercado, hay dos entradas: desde el patio y desde el exterior, desde la carretera y la calle", dice Yulia Koroleva. “Al mismo tiempo, siempre tenemos en cuenta que las zonas de carga y descarga de las tiendas y otras instalaciones técnicas necesarias están ubicadas en el territorio del complejo sin dañar a los residentes”.
Oksana Moiseeva, jefa del departamento de bienes raíces comerciales de NDV-Nedvizhimost, señala que la reducción del tráfico debido al área cercada no es un obstáculo para organizar una oficina de representación de la empresa, una sala de exposición, instituciones médicas y para niños. Además, el aislamiento puede convertirse en un bono adicional, un bromista. "El territorio cercado no afectará en gran medida la rentabilidad del negocio de los salones de belleza, peluquerías y estudios infantiles", dice Oksana Moiseeva. “Y en los segmentos de clase premium de estos destinos, un área cercada incluso será una ventaja”.
Pero, en general, la cercanía del territorio, por regla general, se reduce en varios por ciento. las tasas de alquiler en las áreas comerciales de los primeros pisos del conjunto residencial en comparación con ofertas similares en el "área abierta". Las tarifas de alquiler dependen de la ubicación, el área y el formato del complejo residencial. “Para un área residencial, las tarifas están en el nivel de 10-15 mil rublos por metro cuadrado. metro por año, para locales en el centro fluctúan en el rango de 30 - 65 mil rublos por metro cuadrado. metros por año”, dice Lena Serenko, directora general de MIEL-Commercial Real Estate. El experto, por cierto, es muy categórico sobre la apertura de un negocio en el territorio de los complejos residenciales: "Es mejor para un empresario novato sin experiencia laboral no abrir un negocio en las instalaciones de un complejo residencial, sino buscar objetos en una zona minorista formada donde opera un efecto sinérgico”.
Los competidores no van aquí
Alexander Zubets expresa un contraargumento en relación con las palabras de Lena Serenko, señalando que en las condiciones de un complejo residencial, un empresario puede convertirse en el único que ofrece un servicio demandado por los residentes, para lo cual, de lo contrario, tendrían que pasar por un cierto manera, incluso en coche o transporte público. En particular, dice que debido a las dificultades técnicas de ubicar cafeterías y restaurantes en los primeros pisos de edificios residenciales (instalar ventilación, organizar una cocina, almacenar alimentos), al abrir una cafetería en la planta baja, puede estar fuera de competencia. por mucho tiempo. Pero, como dicen, todos eligen por sí mismos: un patio de comidas o un café ubicado por separado sin competidores a la distancia de un disparo de cañón.
En todo caso, como diputado CEO para análisis y consultoría de la empresa "NDV-Nedvizhimost" Elizaveta Gudz, al elegir una habitación, debe prestar atención a las características de su negocio, Público objetivo, para comprender si se necesita una carga o una gran vitrina, si la sala permite una planificación óptima, disposición de equipos, muebles, etc. Además, obviamente, habrá mucho para elegir en 2016.
En 2016, veremos un aumento en el espacio vacante, - Alexander Zubets está seguro. - La crisis económica no es propicia para abrir un nuevo negocio. Es probable que algunos empresarios se vean obligados a reducir su negocio y dejar de alquilar. Junto con la aparición de nuevos espacios vacantes de los desarrolladores, todo esto aumentará la competencia entre los propietarios. Como resultado, las tarifas pueden ajustarse a la baja”. Lena Serenko está de acuerdo con el experto: "El nivel de espacio vacante definitivamente aumentará, lo que está asociado con una disminución en el comercio debido a una disminución en el poder adquisitivo de la población". El experto señala que las tarifas de alquiler continúan cayendo, pero no tanto como en 2015. En promedio, el descuento no supera el 10-15%.
Elizaveta Gudz espera que las tendencias del año anterior continúen en 2016: un cambio en el comportamiento del consumidor, la migración de inquilinos a lugares más convenientes que antes eran “inasumibles”, renegociación de contratos en términos más atractivos, es decir, el mercado seguir buscando un estado de equilibrio.
Con tales pronósticos, la declaración más optimista de Yury Taranenko parece muy cautelosa: “Es probable que la tasa de vacantes en el segmento se mantenga alta en 2016. Aunque, en general, su desarrollo continuará debido a la apertura de nuevos establecimientos de restauración y tiendas de alimentación de diversos formatos: cafeterías, tiendas de venta de alcohol, productos alimenticios; farmacias y demás.
Explora las ofertas de hoteles. Estar interesado en la calidad del servicio y el costo de vida. Este servicio no es nuevo, también debes estar al tanto de la situación con la competencia de empresarios que ofrecen apartamentos en alquiler, hostales y pensiones. Si sus competidores no están completamente cargados, esta no es una razón para abandonar la idea de negocio. Lo normal es considerar una carga promedio de 50-65%.
Con base en estos datos, puede calcular la demanda promedio de servicios, la rentabilidad. Al escribir un plan de negocios, desarrolle ofertas más atractivas que las de los competidores con condiciones similares. Piense en cómo puede mejorar el nivel de servicio.
Principales riesgos
Este servicio es muy demandado en las grandes ciudades, que se caracterizan por un importante número de turistas y personas que llegan por motivos de negocios. El curso de los asuntos no se ve afectado por factores climáticos, características estacionales y otros posibles riesgos. En este caso, todo depende únicamente de sus esfuerzos y política de marketing. Si tiene todos los documentos en orden y el negocio se lleva a cabo legalmente y al nivel adecuado, todo debería estar bien.
El único peligro potencial son los clientes deshonestos. Existe el riesgo de impago del alojamiento, robo y daños en las cosas del apartamento. Puedes asegurar. Desarrollar un contrato estándar que especifique la responsabilidad de las partes en caso de posibles dificultades. Al firmarlo, el cliente indica los datos de su pasaporte. Esta es una práctica común.
Si vive en un pueblo pequeño, la viabilidad de organizar este negocio debe considerarse muy seriamente. Puede que le resulte más rentable alquilar un apartamento durante mucho tiempo.
Ubicación
Si planea alquilar su propio apartamento, se elimina la pregunta de búsqueda. Pero hay que tener en cuenta que para los clientes potenciales, lo más atractivo son las zonas céntricas, las calles cercanas a las estaciones de tren y las estaciones de autobuses con un cómodo intercambiador de transportes. Si su apartamento está ubicado en las afueras, hay problemas con el transporte o será difícil para un visitante encontrar la dirección correcta, tiene sentido considerar cambiarlo por una mejor ubicación.
Puedes comprar el local. Si no hay suficiente dinero, hay una opción con un préstamo hipotecario. El único inconveniente es que todas las ganancias se destinarán a pagar la deuda. Pero como resultado, tendrás tu propio apartamento en una buena zona.
Otra opción es subarrendar. Alquilas una vivienda a largo plazo, por ejemplo, durante un año. Es importante formalizar la transacción ante notario, indicando el verdadero objeto del arrendamiento.
Equipo
Debe crear las condiciones más cómodas para sus clientes. La esencia de este servicio no es sólo la posibilidad de alquilar una casa más barata que una habitación de hotel y no depender de la necesidad de tener vecinos ruidosos. La principal ventaja del apartamento es la comodidad del hogar.
Es muy probable que tengas que hacer reparaciones mayores, cambiar plomería, equipar un baño. Los clientes potenciales le prestan mucha atención.
Conjunto mínimo de muebles:
- cama en cada habitación, sofá;
- escritorio y mesa de cocina;
- sillas y sillones blandos;
- amplio armario.
La cocina debe estar completamente equipada: refrigerador, estufa, microondas, casilleros. Se requiere al menos un juego mínimo de platos y utensilios para cocinar. El apartamento debe tener ropa de cama y un juego completo de textiles para el hogar. Además, debe prever el costo de los productos químicos domésticos.
Para muchos clientes, es importante tener un televisor y la posibilidad de conectarse a Internet de forma gratuita.
No compre cosas súper modernas y nuevas. La limpieza y las condiciones de trabajo son importantes para sus clientes. Puede ahorrar dinero equipando el apartamento con muebles y electrodomésticos usados.
Personal
Al principio, cuando un hombre de negocios alquila 1 o 2 apartamentos por día, no se necesitan empleados. Todas las preocupaciones son la limpieza y el cambio de ropa de cama después de la salida de los huéspedes. Los nuevos clientes deben ser recibidos y acompañados al apartamento, redactar un contrato y entregar las llaves.
Si desarrollará un negocio y trabajará con varios apartamentos, debe pensar en contratar empleados. El número de personal depende directamente del número de apartamentos. Los requisitos más estrictos son para la limpieza y el aseo de la ropa de cama, ésta debe estar embalada en bolsas de plástico, como en un tren.
Asegúrese de que no haya superposiciones con el check-in y el check-out de los huéspedes. Si los huéspedes tienen que esperar a su empleado, no querrán volver a alquilarle un apartamento. Tenga en cuenta que alrededor del 40% de las ganancias provienen de clientes habituales.
Si su negocio consta de 10 o más apartamentos, necesita contratar a un administrador. Sus responsabilidades incluyen la comunicación con los clientes y el procesamiento de pedidos, la coordinación del trabajo de otros empleados y el mantenimiento de registros de la carga de trabajo de cada instalación.
Documentos y licencias
Al alquilar 1-3 apartamentos, puede postularse para un empresario individual y trabajar bajo un sistema impositivo simplificado. No se requieren permisos o licencias especiales.
Al crear una red extensa, deberá registrarse entidad. En este caso, para la preparación de todos los documentos, es necesario contratar a un abogado calificado, sus servicios se pagarán con intereses.
Marketing
La mayor parte de los viajeros busca ofertas de alojamiento en Internet. La creación de su propio sitio web es una necesidad. Debe contener fotos de alta calidad del apartamento, una descripción de las condiciones y beneficios. Asegúrese de indicar el precio de alquiler diario, la dirección y la ubicación en el mapa de la ciudad. Las reservas se pueden negociar por teléfono. Publique anuncios en cualquier plataforma: plataformas de viajes, tableros de anuncios populares, foros de ciudades. Cuanto mayor sea su presencia en la red, mayores serán las posibilidades de alcanzar la carga máxima.
Cooperar con las empresas de taxis. Si conoce a los conductores, ofrézcales sus tarjetas de presentación. Los visitantes a menudo piden consejo sobre una oportunidad rentable para alquilar un apartamento a los taxistas.
No renuncies a los clásicos anuncios en bolardos en lugares concurridos, cerca de paradas de taxi, paradas de transporte público, estaciones de tren, estaciones de autobús y aeropuertos. Te traerán alrededor del 30% de los clientes.
Un servicio impecable es muy importante. Al viajar a otra ciudad por negocios o por placer, las personas suelen consultar con amigos, leer reseñas y buscar recomendaciones sobre una u otra opción de residencia temporal. Muchos clientes vienen bajo patrocinio.
Rentabilidad
La recuperación depende de muchos factores. La rentabilidad se ve afectada por la cantidad de dinero que ha invertido en el arreglo del apartamento y los precios de alquiler diario establecidos en su ciudad.
Debes ofrecer a los clientes un precio un 20-25% más bajo que el precio medio de una habitación de hotel en tu ciudad. En promedio en todo el país, los empresarios que trabajan en los centros regionales demuestran un ingreso mensual neto de cada apartamento de 15 000 a 25 000 rublos, dependiendo de la carga de trabajo. Si el terreno se compra con hipoteca o se subarrienda, sus ganancias serán menores. Se puede hablar de rentas sólidas, teniendo más de 5 apartamentos a tu disposición.
Resumen
Los expertos confían en que en los próximos años el negocio del alquiler de pisos por días tiene excelentes perspectivas. A pesar de la alta competencia, los aspirantes a empresarios tienen buenas posibilidades de lograr el éxito. Solo es importante evaluar correctamente la demanda y elegir una estrategia de marketing activa.
Comenzar una pequeña empresa será una gran idea para aquellos que no tienen la inversión para abrir una gran empresa. empresa de fabricación, centro comercial o café. La práctica demuestra que incluso una pequeña tienda, si elige una buena ubicación, puede generar ingresos altos de manera constante. Y con el desarrollo del negocio, puedes pensar en expandirlo. Dado que las áreas para dormir tienen sus propias características, al abrir una tienda o un centro de servicio aquí, se deberán tener en cuenta muchos matices. Pero el asunto de suma importancia es decidir qué negocio abrir en una zona residencial. Todos los problemas adicionales (registro, compras y publicidad) se resolverán de manera estándar: prácticamente no hay diferencias con los negocios en el centro de la ciudad.
En cada ciudad hay distritos enteros densamente construidos con casas. ¡Tal lugar puede ser una buena fuente de ingresos! La principal ventaja es el costo relativamente bajo de iniciar un negocio.
Entonces, ¿cómo construir una pequeña empresa en una zona residencial? ¿Qué hay que tener en cuenta para un emprendedor novato?
Las especificidades de los negocios en las zonas residenciales.
A pesar de que la actividad empresarial en la zona residencial es mucho menor que en el centro de la ciudad, no está de más organizarse negocio rentable. Como muestra la práctica, casi cualquier dirección "echará raíces" aquí, si comprende qué será exactamente interesante para las personas en un lugar en particular.
Esta área es especialmente atractiva porque los empresarios aquí no necesitan pensar en cómo promover una tienda en un área residencial, solo vender un producto de calidad o brindar un servicio de calidad. A buen vendedor, especialmente, si hace negocios a tiro de piedra de su casa, ¡los compradores definitivamente volverán!
Al pensar en qué tipo de negocio es relevante en un área residencial, vale la pena considerar algunos detalles de esta área:
- No acuden a las tiendas del formato “a la vuelta de la esquina” para grandes compras, se da preferencia a los grandes supermercados. Lo máximo que compran en las tiendas locales es comida para una cena rápida, algo para el desayuno y lo esencial. Esto es lo que debe tenerse en cuenta al considerar el surtido del punto de venta.
- El flujo principal de personas se observará en las mañanas y tardes. Eso significa que vale la pena adaptarse a ese “ritmo”, abriendo la tienda temprano y cerrando más tarde.
- Las personas en el área se conocen (aunque no por su nombre, sino en persona, seguro), incluidos los vendedores. Es mejor dedicar tiempo de inmediato a contratar un equipo de ventas experimentado. Amabilidad con los clientes, honestidad: estos son los criterios principales.
Independientemente de lo que el empresario planee comerciar, puede hacer negocios en un área residencial:
- En un edificio separado. En este caso, el empresario afrontará gastos adicionales por la compra o construcción de un pabellón.
- En los primeros pisos de los edificios residenciales. La mejor opción- el alquiler es económico, es posible interesar a los residentes de una casa en particular en productos o servicios.
¿Qué negocio emprender?
Antes de decidir finalmente qué tienda abrir en un área residencial, sería bueno hacer una pequeña investigación de mercado.
Considere los siguientes puntos al analizar la "situación":
- ¿Qué tiendas o centros de servicio existen ya en la zona?
- ¿Hay muchos niños y jóvenes en un área en particular?
- ¿Para qué bienes o servicios los residentes tienen que viajar lejos?
Después de analizar todos los matices, puede elegir la dirección del negocio futuro.
Entonces, ¿qué abrir en una zona residencial?
- tienda de comestibles,
- ferretería,
- pabellón de flores,
- taller de reparacion de calzado
- taller de reparación de ropa
- taller de reparación de electrodomésticos
- salón,
- rebaja cerveza de barril.
Las tiendas que venden ropa y equipos solo en casos raros justifican las esperanzas del empresario. El caso es que para compras de este tipo, la gente prefiere acudir a los grandes centros comerciales para poder ver ante sus ojos una amplia gama de productos.
Es la tienda de abarrotes la que es el “líder” en términos de ganancias en áreas para dormir. Personas cansadas que regresan a casa del trabajo a altas horas de la noche, madres con niños, jubilados: no todos logran ir al supermercado todos los días para comprar todo lo que necesitan. Por lo tanto, al compilar una lista de productos para la venta, tenga en cuenta este hecho.
El rango debe incluir:
- pan de molde,
- cereales y pastas,
- productos lácteos, té y café,
- dulces
Teniendo en cuenta ideas para un negocio en una zona residencial de la ciudad en el sector de abarrotes, preste atención a las pastelerías. Este formato es extremadamente popular entre la población. Y para darse un gusto con golosinas, muchos todos los días después del trabajo van al pabellón de confitería.
Una ferretería, o, tendrá una demanda no peor que una tienda de comestibles. Y deja el cheque promedio de compras, en este caso, será menor, habrá suficientes clientes para obtener ganancias consistentemente altas.
Muchos destinos, aunque famosos por su alta demanda, serán estacionales. Tome el mismo ejemplo: el ingreso principal caerá en la primavera-verano. Pero en invierno no debe esperar altos ingresos. ¿Te has decidido a abrir un pabellón para la venta de cerveza de barril? No está de más complementar el surtido con otras bebidas de barril: limonada y kvas. generará ingresos sólo en días festivos. Pero en solo un par de días, si no hay competidores cerca, puedes ganarte un salario anual.
Con ciertas habilidades, abre un taller. Talleres de confección y reparación de ropa, empresas de reparación de electrodomésticos y teléfonos: todo esto es muy popular en las zonas residenciales.
Ejecute una tienda para niños solo si el centro comercial más cercano está muy lejos. Esta industria se está desarrollando activamente en la actualidad, y los clientes prefieren comprar ropa "al por mayor" para niños. Y la elección de juguetes en las grandes tiendas es mucho más amplia.