Valoración de empresas
En condiciones de mercado, las empresas industriales, como los bienes inmuebles, tienen un valor de mercado. Al mismo tiempo, la empresa se considera como una sola entidad (bienes), lo que incluye todo tipo de bienes que operan dentro de su marco organizativo y legal en la ejecución de actividad empresarial y derechos sobre esta propiedad. De conformidad con el artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa, “Una empresa como objeto se reconoce como un complejo de propiedad utilizado para actividades empresariales. La empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario se reconoce como bienes inmuebles.
La estimación del valor de la empresa se lleva a cabo de acuerdo con una tarea específica.
Los casos más típicos cuando existe la necesidad de determinar el valor de la empresa:
1) venta de la empresa;
2) venta de parte de la propiedad por parte de la empresa (terrenos, edificios, estructuras);
3) reorganización (fusión, división, adquisición, etc.) y liquidación de la empresa, realizada tanto por decisión de sus propietarios como por decisión Corte de arbitraje;
4) compra y venta de acciones de la empresa en el mercado de valores (compra
empresa o su parte, que son propiedad de acciones);
5) compra y venta de una acción (contribución) en capital autorizado asociación o
sociedades con de responsabilidad limitada(la participación se estima en unidades monetarias);
6) transferencia de la empresa en alquiler. Estimar el costo es importante para la cita
alquiler y posterior redención por parte del arrendatario (si
estipulado en el contrato de arrendamiento)
7) implementación proyecto de inversión desarrollo empresarial, cuando
su justificación es necesaria para conocer el valor inicial de la empresa;
8) obtener un préstamo garantizado por la propiedad de la empresa (hipoteca);
9) seguro de propiedad empresarial;
10) determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto predial;
11) revalorización de activos fijos.
El valor de la empresa lo evalúa un especialista, un tasador que utiliza una u otra técnica. El evaluador necesita conocer la tarea para la cual se realiza la evaluación, solo así podrá seleccionar correctamente las herramientas metodológicas necesarias.
Así, la validez y fiabilidad de la tasación del valor del conjunto inmobiliario depende en gran medida de cómo se defina correctamente el ámbito de aplicación de la tasación: compraventa, obtención de un préstamo, seguros, fiscalidad, etc.
El propósito de la evaluación es el cálculo y justificación del valor de mercado de la empresa.
Al determinar el valor de una empresa (propiedad), es importante distinguir entre los conceptos costo, costo y precio.
Precio- una medida de cuánto estará dispuesto a pagar el comprador (inversionista) por la propiedad que se está valuando. Gastos- una medida de los costes necesarios para crear un objeto de propiedad similar al que se está valorando. Estos costos pueden no diferir de la cantidad que un comprador potencial estaría dispuesto a pagar. Dependiendo de una serie de factores, incluidas las necesidades del comprador, la disponibilidad de propiedades equivalentes y la actividad de otros compradores, estos costes pueden ser superiores o inferiores al valor en la fecha de valoración.
Hay cuatro condiciones principales bajo las cuales surge el valor: demanda, utilidad, escasez y transferibilidad de los derechos de propiedad.
La misma propiedad puede tener diferentes costos dependiendo del objeto de la tasación.
Por ejemplo, la valoración a efectos de seguros contra incendios es diferente de la valoración a efectos de préstamos hipotecarios. En el primer caso, el valor viene determinado por el coste de restauración de los elementos de estructuras expuestos a los correspondientes riesgos, y en el segundo, por el precio más probable al que pueda venderse el objeto en el mercado en caso de extinción del contrato. pagos de un préstamo hipotecario.
En la práctica, se utilizan los siguientes tipos principales de valor.
Valor de mercado razonable- la característica de precio para este tipo de propiedad en un mercado competitivo y abierto. Supone libre competencia, cuando tanto el comprador como el vendedor actúan económicamente de forma racional y consciente, disponiendo de la información necesaria y no experimentando ninguna coacción externa en la transacción. Este valor se utiliza en los casos relacionados con la enajenación y transferencia de dominio. En la práctica, los precios de transacciones específicas difieren del valor justo de mercado bajo la influencia de factores tales como condiciones especiales de financiamiento, circunstancias de compra y venta forzosas, falta de información de las partes, distorsión del mercado, venta por presión, etc. Un ejemplo de no -el valor de mercado es un valor calculado normativamente.
Costo normalmente calculado- el costo del complejo inmobiliario, calculado sobre la base de métodos y estándares aprobados por las autoridades competentes. Al mismo tiempo, se aplican escalas estándar uniformes (tasas, coeficientes, precios unitarios) para los tipos de complejos inmobiliarios considerados. Un ejemplo de un valor calculado normativamente es el valor imponible de la propiedad de una empresa. La base imponible para el cálculo del impuesto de sociedades es el valor residual medio anual de los activos fijos, activos intangibles, inventario y costos. Para calcular el valor imponible, los saldos reflejados en el activo del balance se toman de las cuentas de propiedad relevantes de la empresa de contabilidad. Otro ejemplo de un valor calculado normativamente es la determinación del valor de un terreno para el cálculo del impuesto territorial. Hay tasas impositivas aprobadas en rublos por metro cuadrado y factores de ajuste que tienen en cuenta varias características de la tierra o las parcelas.
Desde el punto de vista del sistema contable, existen valor en libros subdividido en inicial, restaurativo y residual. (discutido arriba).
Dependiendo del orden de evaluación, hay costo de reproducción y costo de remplazo.
El costo de reposición es el costo actual de producir una propiedad similar que sea equivalente en utilidad a la propiedad que se está valorando.
Distinguir el valor del conjunto inmobiliario, seguir funcionando, y liquidación precio.
El valor de un conjunto inmobiliario que sigue funcionando es el valor de dicho objeto de compraventa, que, después de la transacción, seguirá funcionando y generando ingresos.
El valor de salvamento es el precio que el propietario se ve obligado a aceptar cuando la propiedad se vende en un tiempo inferior al razonablemente aceptable para el mercado. Una evaluación del valor de liquidación de una empresa tiene lugar, por ejemplo, en su liquidación forzosa por quiebra y venta abierta en una subasta.
Dependiendo de la situación de evaluación, también hay varios tipos de valor: inversión, consumidor, seguro, eliminación.
Valor de inversión - el valor del complejo inmobiliario, si se considera como una contribución de inversión para la implementación de cualquier proyecto de inversión. A diferencia del valor de mercado, el valor de inversión es más específico y está asociado con un proyecto específico y su inversionista. El valor de la inversión se utiliza en la implementación de medidas de saneamiento y justificación de proyectos de inversión.
Valor de uso (valor en uso). Refleja el valor o la importancia de una propiedad para un propietario en particular, que puede no tener la intención de incluirla en el mercado abierto. El valor de uso se basa en la eficiencia de su uso (en forma de ingresos, utilidad, comodidades).
El valor en uso no refleja necesariamente el valor de mercado. La información sobre el valor de uso es necesaria cuando es necesario comparar el conjunto de bienes valorados con análogos de diferente calidad y utilidad.
Valor de seguro: el valor de mercado del objeto, determinado a los efectos del seguro y reflejado en el contrato de seguro (póliza). El valor asegurado se calcula por elementos, lo cual es necesario para la evaluación compensación de seguro. Típicamente, el valor asegurado se define como costo de reposición, porque después evento asegurado el asegurado tiene que restaurar su propiedad adquiriendo una nueva.
Valor de utilización: el valor de los activos tangibles utilizables que han alcanzado estado límite debido a un desgaste total oa un acontecimiento extraordinario y habiendo perdido su utilidad original, el valor de Reciclaje es el coste secundario de la masa de materiales que componen el objeto objeto de valoración.
Nombre del parámetro | Sentido |
Tema del artículo: | Tipos de costos |
Rúbrica (categoría temática) | Producción |
Dada la dependencia del propósito de la evaluación, el número y la selección de factores tomados en cuenta, el tasador calcula varios tipos de valor.
Precio- este es el equivalente monetario que el comprador está dispuesto a cambiar por cualquier artículo u objeto. El costo difiere del precio y los costos.
1. Según el grado de comerciabilidad Distinguir entre valor de mercado y valor estándar.
Por debajo del valor de mercado en las Normas Internacionales de Valuación se acostumbra entender el valor estimado por el cual se espera que cambien de manos los bienes en la fecha de valuación como resultado de una transacción comercial entre un comprador voluntario y un vendedor voluntario luego de una adecuada comercialización; se supone que cada parte actuó con competencia, prudencia y sin coerción. Precio de mercado es el precio más probable en una transacción entre un comprador y un vendedor típicos.
En algunos casos, el valor de mercado puede expresarse como un valor negativo. Así debería ser, por ejemplo, en el caso de valoración de inmuebles obsoletos, cuyo coste de demolición supere el valor del suelo, o en el caso de valoración de inmuebles respetuosos con el medio ambiente.
Costo normalmente calculado- este es el valor de la propiedad, calculado sobre la base de métodos y estándares aprobados por las autoridades pertinentes (Goskomimushchestvo, Goskomstat, Roskomzem). En este caso, se aplican escalas uniformes de estándares. Por regla general, el valor calculado estándar no coincide con el valor de mercado, sin embargo, los estándares se actualizan periódicamente de acuerdo con el valor de mercado base.
2. Condiciones de evaluación distinguir entre mercado, inversión, seguro, imponible, valor de salvamento.
Al evaluar una propiedad como objeto de venta en el mercado libre, se utiliza precio de mercado.
Al justificar los proyectos de inversión, se calcula el costo de la inversión. Costo de inversión- el valor de la propiedad para un inversionista particular para ciertos propósitos de inversión.
A diferencia del valor de mercado, que está determinado por el comportamiento de un comprador y un vendedor típicos, el valor de la inversión depende de los requisitos de inversión individuales de un inversor en particular.
Hay una serie de razones por las que el valor de la inversión puede diferir del valor de mercado. Las principales razones son las diferencias: en la evaluación de la rentabilidad futura; en ideas sobre el grado de riesgo; en situación fiscal; compatible con otras propiedades de propiedad o controladas a ellos.
Costo de seguro - el valor de la propiedad según lo determinado por los términos del contrato o póliza de seguro.
valor imponible- el coste calculado sobre la base de las definiciones contenidas en los correspondientes documentos normativos relativo a la tributación de la propiedad.
Costo de utilización (chatarra)- el valor de la propiedad (excluida la tierra), considerado como el valor total de los materiales contenidos en ella, sin reparaciones adicionales.
3. Teniendo en cuenta la dependencia de la naturaleza del análogo. distinguir entre el costo de reproducción y el costo de reposición.
costo de reproducción- este es el valor de la propiedad, creada de acuerdo con el mismo diseño y con los mismos materiales que la tasada, pero a precios corrientes.
costo de remplazo es el costo de un análogo cercano de la propiedad que se está valuando.
El costo de reproducción y el costo de reemplazo son ampliamente utilizados en la industria de seguros.
4. En contabilidad Distinguir entre valor en libros, valor residual y valor de reposición.
Valor en libros- el costo de construir o adquirir una propiedad. El valor de balance es original y de reposición. El costo inicial se refleja en documentos contables en el momento de la puesta en servicio. costo de remplazo- el costo de reproducción de activos fijos previamente creados en condiciones modernas; determinado en el proceso de revalorización de los fondos básicos. Valor residual - ϶ᴛᴏ inicial (reemplazo) menos depreciación.
5. Dada la dependencia de las perspectivas de desarrollo de la empresa. Distinga entre el valor de la empresa existente y el valor de liquidación.
El valor de una empresa en marcha- este es el valor de la empresa formada en su conjunto, y no cualquiera de sus partes constituyentes. El valor de los activos o componentes individuales de una empresa en curso se determina sobre la base de su contribución a este negocio y se percibe como su valor de uso para una empresa en particular y su propietario.
La valuación de un negocio en marcha supone que el negocio tiene perspectivas de desarrollo favorables y, por lo tanto, se puede esperar la existencia continua de la empresa como un sistema, y el valor del todo suele ser siempre mayor que la simple suma de los costos de los costos individuales. elementos.
Valor de liquidación, o el costo de una venta forzosa, la cantidad de dinero que de manera realista debería recibirse de la venta de una propiedad en un período demasiado corto para una comercialización adecuada. Al determinarlo, es de suma importancia tener en cuenta todos los costos asociados con la liquidación de la empresa, tales como comisiones, costos administrativos de mantener la operación de la empresa hasta su liquidación, costos legales y contables. La diferencia entre los ingresos que pueden obtenerse de la venta de los activos de la empresa en el mercado y el costo de liquidación da el valor de liquidación de la empresa.
Al evaluar el valor de una empresa, también existe el costo efectivo. Eficaz valor: el valor de los activos, igual al mayor de los dos valores: el valor de uso de los activos para un propietario determinado y el costo de su implementación.
Cualquier tipo de valor calculado por un tasador no es un hecho histórico, sino una tasación de una propiedad particular en este momento de acuerdo con el propósito elegido.
concepto económico valor expresa una visión realista del beneficio que tiene el propietario de este objeto o el comprador en el momento de la evaluación. La base del valor de cualquier propiedad, incl. negocio, es su utilidad.
Además del concepto de ʼʼcostoʼʼ, los conceptos de ʼʼprecioʼʼ y ʼʼcostosʼʼ (precio de costo) se utilizan en la teoría y la práctica de la valoración.
Precio es un indicador de la cantidad de dinero requerida, esperada o pagada por un determinado producto o servicio. Es un hecho histórico, ᴛ.ᴇ. se refiere a un momento y lugar en particular. Dada la dependencia de las capacidades financieras, motivos o intereses especiales y específicos del comprador y del vendedor, el precio puede desviarse del costo.
Precio de coste es la cantidad de dinero necesaria para crear o producir un bien o servicio. El precio de costo incluirá la totalidad de los costos, costas o gastos. Una vez finalizado el proceso de creación o el acto de compraventa, el precio de coste se convierte en un hecho histórico. El precio pagado por el comprador por el bien y servicio se convierte para él en el costo de adquisición.
El precio de costo afecta el valor de mercado, pero definitivamente es no define
Una hábil combinación y el uso de todos estos conceptos permiten una evaluación cualitativa de los objetos de propiedad. Junto con los conceptos fundamentales que subyacen a la transacción, también existen principios comunes y métodos de valoración de propiedades generalmente aceptados.
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El concepto de valor de negocio en marcha significa que la empresa se valora como una unidad económica funcional viable que tiene sus propios activos e inventarios, mano de obra, realizando operaciones comerciales, y no bajo amenaza inminente de cese de labores.
Los tipos de valor existentes se pueden clasificar en dos grupos:
tipos de tasación;
tipos de valor que no son objeto de evaluación.
El modelo de valor común a todos los tipos de tasación se puede expresar mediante la siguiente fórmula:
donde: V - valor comercial;
E - ingresos futuros de la propiedad del negocio;
R - factor de descuento.
Los tipos estimados de valor se dividen en el valor de la empresa operativa y el valor de liquidación. El valor de negocio en marcha puede ser valor de mercado, valor de inversión, valor intrínseco o valor fundamental. El valor de un negocio en marcha también incluye el valor del seguro, el valor imponible, otros tipos especiales costo.
El proyecto de norma internacional de valoración No. 5 (ISO - 5) "El valor de una empresa existente como base para la valoración", desarrollado por el Comité Internacional de Normas de Valoración de Propiedades (ICV), indica que el valor de una empresa existente es el valor creado por el funcionamiento de una empresa establecida y se determina capitalizando las utilidades recibidas por esta empresa, teniendo en cuenta el volumen de negocios y todas las obligaciones asociadas con las actividades de la empresa.
El valor de negocio en marcha aporta un elemento de gestión a la valoración, ya sea una sola instalación industrial o un gran conglomerado.
El tipo de valor más utilizado es el valor de mercado. El término se refiere a una serie de definiciones específicas dentro de la categoría de valor de cambio y se utiliza ampliamente como estándar de valoración legalmente establecido en muchos países.
De conformidad con la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" del 29 de julio de 1998, No. 135 FZ, se entiende que el valor de mercado de un objeto de tasación es el precio más probable al que se puede enajenar este objeto de tasación en el mercado abierto en un ambiente competitivo, cuando las partes de la transacción actúen razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejen en el valor del precio de la transacción, es decir, cuando:
una de las partes de la transacción no está obligada a enajenar el objeto de evaluación, y la otra parte no está obligada a aceptar el desempeño;
las partes de la transacción conocen muy bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;
el objeto de evaluación se presenta al mercado abierto en la forma oferta pública;
· el precio de la transacción es una remuneración razonable para el objeto de la evaluación y no hubo coerción para completar la transacción en relación con las partes de la transacción;
· el pago por el objeto de gravamen se expresa en forma monetaria.
La definición dada desde el momento de la entrada en vigor de esta ley debe ser utilizada sin falta por los tasadores al determinar el valor de mercado de un objeto de tasación propiedad de Federación Rusa, súbditos de la Federación Rusa o municipios, individuos o entidades legales, para efectos de realizar transacciones con los objetos de gravamen.
De acuerdo con la Ley Federal "Sobre sociedades anónimas ah”, que determina el procedimiento para la constitución y personalidad jurídica de las sociedades anónimas, los derechos y obligaciones de sus accionistas, así como velar por la protección de los derechos e intereses de los accionistas, el valor de mercado de los bienes, incluido el valor de acciones u otros valores de la empresa, es el precio al que el vendedor, quien tiene información completa sobre el valor de la propiedad y no está obligado a venderla, aceptaría venderla, y el comprador, quien tiene información completa sobre el valor de la propiedad y no está obligado a comprarlo, estaría de acuerdo en comprar.
El Estándar Internacional de Valuación No. 1 (IVS - 1), adoptado por la ICVS, da la siguiente definición de valor de mercado: el valor de mercado es un valor estimado - la cantidad de dinero por la cual la propiedad debe cambiar de manos en la fecha de valuación entre un comprador voluntario y vendedor voluntario como resultado de una transacción comercial después de una comercialización adecuada; se supone que cada parte actuó de manera competente y sin coerción. La definición de valor contenida en el estándar ICSOI es utilizada por la base para formular sus propias definiciones por muchos especialistas en el campo de la valoración (Pratt S., Friedman D., Ordway N.).
Como resultado de la generalización de todas las definiciones de valor de mercado adoptadas en práctica internacional estimaciones y regulaciones de la Federación Rusa, podemos concluir lo siguiente:
Precio de mercado - el precio más probable, expresado en términos monetarios, al cual el objeto de tasación será transferido del vendedor al comprador en la fecha de tasación, sujeto a una transacción justa.
También es necesario señalar uno de los elementos obligatorios para determinar el valor de mercado, que está ausente en regulaciones Federación de Rusia, - "... a partir de la fecha de evaluación...". Este elemento expresa la vinculación del valor del valor de mercado en el tiempo a una fecha específica. Debido a muchos factores, tanto externos (de mercado) como internos, el valor estimado del valor de mercado para una fecha diferente puede ser incorrecto. El resultado de la valoración refleja el estado real del objeto valorado en la fecha de valoración.
A diferencia del valor de mercado, el valor de inversión implica el cálculo del valor para un inversionista en particular, dependiendo de sus requisitos, inclinaciones y preferencias de inversión individuales. El valor de inversión es una manifestación del valor en uso.
La Norma Internacional de Valuación No. 2 (IVS - 2), que describe tipos de valor distintos al valor de mercado, establece que el valor de inversión es el valor de la propiedad para un inversionista en particular, o grupo de inversionistas, para ciertos propósitos de inversión.
El valor de mercado y el valor de inversión son dos conceptos diferentes, y sus valores, por regla general, no coinciden. La razón de la diferencia es que el cálculo del valor de mercado no implica la existencia de una persona específica, y el valor de la inversión, como ya se señaló, es el valor para un inversor específico.
El concepto de valor de inversión no es completamente diferente del concepto de valor de mercado, ya que es debido a la acción de un gran número de inversores específicos que se logra gradualmente el equilibrio de la oferta y la demanda y se establece un precio de mercado de equilibrio, que refleja la valor del objeto para la mayoría de los inversores.
El valor intrínseco difiere del valor de inversión en que es el resultado de juicios analíticos basados en las características intrínsecas identificadas de una inversión; el valor intrínseco no depende de cómo estas características correspondan a los objetivos de un inversionista en particular, sino de cómo sean interpretadas por un analista u otro.
Pratt S. considera cuatro factores que afectan el valor de las acciones, cuya inclusión en el cálculo del precio de las acciones, en su opinión, dará el valor del valor intrínseco. Factores de costo según Pratt S.:
El valor de los activos de la empresa.
beneficio futuro probable;
dividendos futuros probables;
Probables tasas futuras de crecimiento.
El valor intrínseco es el valor oculto o intrínseco de una acción, calculado a través del análisis fundamental.
El análisis fundamental es un enfoque del análisis de valores que supone que un valor tiene un valor intrínseco, que puede determinarse evaluando cuidadosamente las variables relevantes. Por lo general, el beneficio esperado es la variable más importante en este análisis. Sin embargo, otras variables como el pago de dividendos, la estructura de capital, la calidad de la gestión y otras pueden ser consideradas en el proceso de análisis. Con base en estas variables fundamentales, el analista estima el valor intrínseco seguridad y lo compara con el tipo de cambio actual del mercado para tomar una decisión de inversión adecuada.
En general, al valuar un negocio para obtener valores de mercado, inversión o valor intrínseco, se calcula el valor de mercado, inversión o intrínseco de la empresa como negocio en marcha.
El valor residual es exactamente lo contrario del valor. negocio operativo. Por valor de liquidación se entiende el importe neto que el propietario puede recibir por la venta separada de los activos de la sociedad en el curso de su liquidación.
Pratt Sh. en su obra “Valoración de Empresas: Análisis y Valoración de Empresas Cerradas” considera dos tipos de valor de liquidación:
· valor de rescate ordenado;
· valor de liquidación forzosa.
El término valor de rescate ordenado significa que los activos se venden dentro de un período de tiempo razonable para obtener el precio más alto posible para cada tipo de activo. El término valor de rescate forzoso significa que los activos se venden lo más rápido posible.
El valor de salvamento es un indicador de lo que la empresa puede ofrecer a la venta en caso de que tenga que cerrar.
Al calcular el valor de liquidación, es necesario tener en cuenta los costos asociados con la liquidación de la empresa. Por regla general, los gastos incluyen los gastos administrativos y de gestión para mantener el funcionamiento de la empresa hasta la finalización de su liquidación, los pagos de impuestos, así como el pago servicios de asesoramiento. Así, el valor de liquidación suele ser inferior al producto de la venta de sus activos.
La estimación del valor de una empresa (negocio) es el cálculo y la justificación del valor de una empresa en una fecha determinada. La valoración de una empresa, como cualquier otra propiedad, es un proceso ordenado y con propósito de determinar el valor de un objeto en términos monetarios, teniendo en cuenta los factores que lo influyen en un momento determinado en un mercado determinado. Un tanto engorrosa, a primera vista, la definición de la esencia de la valoración revela, sin embargo, los rasgos principales (esenciales) de este proceso.
En primer lugar, la valoración de una empresa (negocio) es un proceso, es decir, para obtener un resultado, un perito tasador debe realizar una serie de operaciones, cuya secuencia y contenido dependen del objeto de la valoración, las características de la objeto y los métodos elegidos. Al mismo tiempo, es posible señalar las etapas de evaluación comunes a todos los casos, por ejemplo, determinar el propósito de la evaluación, elegir el tipo de valor a calcular, recopilar y procesar la información necesaria, fundamentar los métodos de estimación de costos. ; cálculo del valor del objeto, haciendo modificaciones; derivación del valor final, verificación y aprobación de los resultados. Ninguna de las etapas se puede omitir o "reorganizar" a otro lugar. Tales "libertades" conducirán a una distorsión del resultado final. Esto implica la segunda característica esencial de la evaluación, a saber, que este proceso sea ordenado, es decir, todas las acciones se realicen en una determinada secuencia.
En tercer lugar, la valoración es un proceso con un propósito. Un tasador experto en su trabajo siempre se guía por un objetivo específico. Naturalmente, debe calcular el valor del objeto. Pero qué valor determinar depende del propósito de la evaluación, así como de las características del objeto que se evalúa. Por ejemplo, si el cálculo del valor de un negocio se realiza para concluir una transacción de compraventa, entonces se calcula el valor de mercado, pero si el propósito de la evaluación es determinar el valor del negocio en caso de de su liquidación, luego se calcula el valor de liquidación.
La cuarta característica del proceso de valoración es que el tasador siempre define el valor como una cantidad de unidades de dinero, por lo que todos los valores deben ser cuantificados, sin importar cuán fáciles sean de medir y monetizar con precisión.
La quinta característica esencial de la valoración es su carácter de mercado. Esto significa que el tasador no se limita a tener en cuenta únicamente los costes de creación o adquisición del inmueble objeto de valoración, su especificaciones, ubicación, ingresos que genera, composición y estructura de activos y pasivos, etc. del objeto que se valora. Necesariamente tiene en cuenta una combinación de factores de mercado: las condiciones del mercado, el nivel y modelo de competencia, la reputación de mercado de la empresa valorada, su entorno macro y microeconómico, los riesgos asociados a la obtención de rentas del inmueble objeto de valoración, la media nivel de rentabilidad del mercado, precios de objetos similares, la situación actual en la industria y en la economía en su conjunto.
Los principales factores son el tiempo y el riesgo. La economía de mercado se caracteriza por el dinamismo, por lo que el tiempo es el factor más importante que influye en todos los procesos del mercado, incluida la valoración de una empresa (negocio). El tiempo de recepción de ingresos o hasta la recepción de ingresos se mide por intervalos, períodos. El intervalo, o período, puede ser igual a un día, una semana, un mes, un trimestre, medio año o un año. La duración del período de pronóstico afecta el valor del valor de mercado, principalmente porque se tiene en cuenta al realizar el descuento. El valor de mercado de una empresa cambia con el tiempo bajo la influencia de numerosos factores, por lo que se determina solo a partir de un momento específico. En unos meses puede ser diferente. En consecuencia, la constante evaluación y revalorización de los objetos de propiedad es necesaria en condiciones economía de mercado.
Otro factor importante en el valor de mercado es el riesgo. El riesgo se refiere a la volatilidad y la incertidumbre asociadas con las condiciones del mercado, los procesos macroeconómicos, etc. En otras palabras, el riesgo es la probabilidad de que los rendimientos que se recibirán de las inversiones en el negocio que se está valorando sean mayores o menores que los previstos. Al evaluar, es importante recordar que existen diferentes tipos de riesgo y que ninguna inversión en una economía de mercado está completamente libre de riesgo.
El resultado de la valoración es el valor calculado del valor de mercado o su modificación. El valor de mercado es “el precio más probable al que puede enajenarse este objeto de tasación en el mercado libre, cuando las partes en la transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, las circunstancias extraordinarias no se reflejan en el valor del precio de la transacción. ...” ( la ley federal sobre las actividades de valoración en la Federación Rusa. Capítulo 1, página 3).
El valor de mercado se determina necesariamente en términos monetarios, por ejemplo, en rublos o dólares. Al mismo tiempo, es recomendable realizar los cálculos necesarios para calcular el costo inmediatamente en la moneda seleccionada, ya que esto permitirá cálculos más precisos y evitará o reducirá significativamente el error que se produce al convertir el resultado final de una moneda a otra. .
Al determinar el valor, el tasador trata de tener en cuenta el impacto total de los factores principales, que incluyen los ingresos generados por la propiedad que se está valorando, los riesgos asociados con la obtención de estos ingresos, el nivel promedio de rentabilidad del mercado para objetos similares, rasgos de personaje propiedad objeto de valoración, incluida la composición y estructura de los activos y pasivos (o elementos constituyentes), las condiciones del mercado, la situación actual de la industria y de la economía en su conjunto.
Una característica distintiva de la valoración de mercado y al mismo tiempo un requisito obligatorio es su vinculación a una fecha específica.
Tipos de costos
Precio de mercado. El precio más probable al que puede enajenarse el objeto de tasación en el mercado abierto en un ambiente competitivo, cuando las partes en la transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejan en el valor de la transacción. precio.
El valor de mercado se determina si:
- al determinar el valor de las acciones de la sociedad colocadas, adquiridas por la sociedad por decisión reunión general accionistas o por decisión del consejo de administración ( Consejo de Supervisión) sociedad;
- el objeto de gravamen actúa como objeto de garantía, incluso en caso de hipoteca;
- al realizar aportes no dinerarios al capital (social) autorizado, al determinar el valor de los bienes recibidos a título gratuito;
- al decidir sobre el precio de venta inicial de la propiedad en procedimientos concursales.
Valor de inversión. El valor de una propiedad para un inversionista en particular o una clase de inversionistas para fines de inversión establecidos. Este concepto subjetivo relaciona una propiedad específica con un inversionista específico, un grupo de inversionistas o una organización que tiene ciertos objetivos y/o criterios en relación con la inversión. El valor de inversión del objeto de valoración puede ser superior o inferior al valor de mercado de este objeto de valoración.
El valor de la inversión se determina en los siguientes casos:
- · si se supone que debe hacer un trato con el objeto de evaluación en presencia de una sola contraparte;
- si el objeto de la evaluación se considera como una contribución al proyecto de inversión;
- · al fundamentar o analizar proyectos de inversión;
- en la implementación de medidas para la reorganización de la empresa.
Este, a diferencia del mercado, es el valor de la propiedad desde el punto de vista de un propietario (inversionista) real o potencial específico, determinado por sus requisitos, inclinaciones y preferencias de inversión individuales, y por lo tanto, es una manifestación de valor en usar.
El valor de liquidación se determina cuando los bienes de una empresa en quiebra se venden en subasta abierta, los bienes son embargados como resultado de un juicio o en la aduana. El valor de liquidación podrá determinarse además del valor de mercado cuando se trate de préstamos con garantía real.
Costo de reciclaje. El precio más probable al que puede enajenarse el objeto de tasación como conjunto de elementos y materiales contenidos en él si es imposible continuar su uso sin reparaciones y mejoras adicionales.
El valor de utilización se determina al final de la vida útil del objeto tasado, o en presencia de daño significativo, si el uso posterior del objeto tasado para el fin previsto es imposible.
Costo de reemplazo (costo de reproducción y reemplazo) - la suma de los costos a precios de mercado que existen en la fecha de la evaluación, para crear un objeto idéntico al objeto de evaluación, utilizando materiales y tecnologías idénticos, o para crear un objeto similar a el objeto de evaluación, utilizando los existentes en la fecha de evaluación de materiales y tecnologías.
El costo de reposición está determinado por:
- al calcular la base imponible del impuesto sobre la renta, impuesto predial;
- · por propositos contabilidad tributaria al realizar un activo fijo como aporte a capital autorizado;
- al revaluar activos fijos para efectos contables;
- en el marco del enfoque de costes en la valoración de inmuebles.
El costo de reposición se puede determinar al asegurar la propiedad.
Costo especial. Valor adicional al valor de mercado que pueda surgir de la conexión física, funcional o económica de un inmueble con algún otro inmueble. Un valor especial es un costo adicional que puede existir más para un comprador con un interés especial que para el mercado en su conjunto. En particular, se puede calcular un costo especial para determinar el efecto sinérgico en la reorganización de la empresa.
Para obtener el resultado de la evaluación necesario para que el cliente tome decisiones informadas, es necesario formular claramente los objetivos de la evaluación, según los distintos tipos de valor que se van a determinar.
El valor no es una característica inherente a los objetos en sí mismo: la existencia del valor depende del deseo y el poder adquisitivo de las personas; la propiedad tiene valor sólo en presencia de utilidad; para tener valor, la propiedad debe ser relativamente escasa. Los cuatro componentes del costo se muestran en la Figura 1. una.
Arroz. una. Componentes de costo
Echemos un vistazo a estos componentes.
La demanda es la cantidad de un determinado producto o servicio que está en el mercado para compradores solventes.
La utilidad está determinada por la capacidad de la propiedad para satisfacer algunas necesidades humanas. La utilidad estimula el deseo de adquirir cierta cosa. Para un inversionista que opera en el mercado inmobiliario, la mayor utilidad será parcela sin restricciones de uso y desarrollo.
Escasez: suministro limitado. Por regla general, cuando aumenta la oferta determinado producto Los precios de un bien determinado comienzan a caer y, a medida que la oferta disminuye, aumenta.
La posibilidad de enajenación de objetos es la posibilidad de transferir derechos de propiedad, lo que permite que pase de mano en mano (de vendedor a comprador), es decir ser una mercancía.
En la valoración de bienes inmuebles, existen varios tipos de valor, que dependen del objeto de la valoración. Si se requiere tomar una decisión sobre el precio de venta de la empresa (su parte), se determina el valor de mercado.
El valor de mercado es el precio más probable al que puede enajenarse el objeto de tasación en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes en la transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejan en el valor. del precio de la transacción. La valoración de mercado se basa en tener en cuenta los costos asociados con la producción de bienes, el momento de recibir los ingresos, el nivel de competencia, la imagen económica de la empresa, las condiciones macro y microeconómicas que afectan el valor del objeto. Para determinar el valor de mercado, es imposible aceptar los precios de venta de objetos similares sin realizar análisis adicional, ya que el precio de transacción no caracteriza los motivos del vendedor y el comprador, la ausencia o presencia de influencias externas.
Se pueden utilizar otros tipos de valor para diversos fines de valoración. Entonces, al fundamentar los proyectos de inversión para el desarrollo comercial, la valoración comercial, teniendo en cuenta la inversión, se calcula el valor de la inversión y, si se planea liquidar la empresa y vender sus activos por separado, se determina el valor de liquidación.
Los principales tipos de valor de propiedad están incluidos en los Estándares de actividades de tasación, que son obligatorios para los sujetos de las actividades de tasación de la Federación Rusa, aprobados por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 06.07.2001 No. 519 (Tabla 1 ).
tabla 1
Tipos de valor distintos del valor de mercado
Tipo de costo |
Característica |
El valor de la propiedad en cuestión con un mercado limitado |
El valor de un objeto, cuya venta en el mercado libre es imposible o requiere costos adicionales en comparación con los costos necesarios para la venta de bienes que circulan libremente en el mercado |
costo de reproducción |
El importe de los costes a precios de mercado existentes en la fecha de la tasación, para la creación de un objeto similar al que se está tasando, utilizando materiales y tecnologías idénticas. |
costo de remplazo |
El importe de los costes a precios de mercado vigentes en la fecha de la valoración para la creación de un objeto similar al objeto de la valoración, teniendo en cuenta los precios existentes en la fecha de la valoración y los requisitos para objetos similares (diseño, materiales, etc.) |
Costo en uso existente |
El valor del objeto de tasación, que se determina en función de las condiciones existentes y de la finalidad de su uso. El cálculo se basa en el supuesto de continuación de la forma de operación del objeto y la posibilidad de su venta en el mercado. |
Costo de reciclaje |
El valor del objeto tasado, igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta el coste de enajenación del objeto tasado |
Costo de inversión |
El valor del objeto de tasación, determinado sobre la base de su rentabilidad para una persona en particular para determinados fines de inversión. |
Valor de liquidación |
El valor del objeto de tasación, si debe enajenarse en un plazo inferior al habitual de exposición de objetos similares. |
Coste a efectos fiscales |
El valor del objeto de tasación, determinado para el cálculo de la base imponible y calculado conforme a lo dispuesto en los actos jurídicos reglamentarios, incluido el valor de inventario |
costo especial |
El valor, para cuya determinación en el contrato de valoración o reglamentario acto legal se estipulan condiciones que no están incluidas en el concepto de mercado u otro valor especificado en las normas de valuación que son de uso obligatorio por parte de los sujetos de las actividades de valuación |
El tipo de valor que está influenciado por valoraciones subjetivas es el valor de inversión. Su valor puede diferir del valor de mercado debido a la evaluación individual de la rentabilidad futura, debido a las peculiaridades de los objetivos de inversión, la presencia de situaciones fiscales específicas (beneficios), la compatibilidad con otros objetos de propiedad del propietario, etc. El valor de la inversión es el precio más alto que un inversionista puede pagar por una propiedad, tomando en cuenta la rentabilidad esperada (utilidad, conveniencia) de este proyecto de inversión. El valor de la inversión se puede calcular para los gestores de arbitraje principalmente en la etapa de gestión externa en caso de venta de una empresa a un inversor específico que, en este caso compra un conjunto de activos para generar ingresos futuros. Los valores de inversión y de mercado solo coinciden cuando las expectativas de un inversionista en particular son típicas del mercado.
El costo a efectos tributarios puede basarse en el valor de mercado, en el costo de reproducción del objeto, o calcularse según la metodología normativa sin la participación de expertos expertos. Este tipo de valor puede ser utilizado por un administrador anticrisis (arbitraje) al desarrollar Plan financiero y programas de recuperación financiera, así como en el análisis de las posibilidades de uso del “escudo fiscal”.
El valor de utilización es el valor de los bienes de la empresa enajenados, que han perdido completamente su utilidad original por desgaste total, se determina como el valor de mercado de los materiales obtenidos en la enajenación, menos los costos de desmantelamiento y liquidación. Este tipo de valor puede ser útil para un gerente anticrisis en el proceso de trabajo en empresas en crisis. El valor de salvamento debe calcularse, por ejemplo, para determinar los ingresos esperados de la venta de equipos completamente desgastados.
Si se planea liquidar la empresa y vender sus activos por separado, entonces el valor de liquidación se determina como la diferencia entre los ingresos esperados de la venta de los activos de la empresa en el mercado y los costos de liquidación.
Se denomina valor especial del objeto de tasación al valor para cuya determinación el contrato de tasación o acto jurídico reglamentario estipula condiciones no comprendidas en el concepto de mercado u otro valor especificado en las normas de tasación de obligado uso por parte de los tasadores. En particular, entre los tipos de valor distintos al valor de mercado incluidos en las normas internacionales de valoración, se destaca el valor de una empresa como entidad operativa (el negocio en su conjunto).
El costo de una empresa en funcionamiento es el costo de un solo complejo de propiedad, determinado de acuerdo con los resultados del funcionamiento de la producción establecida. De acuerdo con estándares internacionales valoración (apartado "Bases de valoración distintas del valor de mercado. Normas ICFSI") dicha valoración se basa en un tipo de valor que no es un valor de mercado. El valor de empresa en funcionamiento implica valorar la empresa en funcionamiento y derivar del valor de empresa en funcionamiento total los valores de sus partes constituyentes, expresando su contribución al valor total, pero ninguno de estos componentes constituye valor de mercado por sí mismo.
Si una propiedad, como parte de un negocio en marcha, no contribuye a la rentabilidad general de la empresa, se puede considerar un activo excedente y se pueden considerar posibles usos alternativos, incluido el valor de recuperación potencial.
La evaluación de una empresa como empresa operativa (en la interpretación rusa, la evaluación del "valor de una empresa operativa") supone que la empresa tiene perspectivas de desarrollo favorables, por lo tanto, se puede esperar que la empresa permanezca como un sistema, y el valor del conjunto suele ser siempre mayor que la simple suma de los costes de los elementos individuales.
Así, muchos varias operaciones con la propiedad corresponde a varios tipos de valor. Dependiendo de las necesidades de los participantes del mercado, el valor varios tipos Los precios de un mismo artículo pueden variar significativamente. La más común es la estimación del valor de mercado. La elección de uno u otro tipo de valor depende de los objetivos de la evaluación, la necesidad de tener en cuenta la situación actual y las perspectivas de desarrollo empresarial.