Care este diferența dintre subsolul convențional și cel tehnic
În ce cazuri este necesar acordul proprietarilor de apartamente pentru închiriere?
De ce chiria subsolului de la municipalitate este neglijabilă
Pentru multe companii, varianta de a inchiria subsoluri in cladiri rezidentiale este foarte atractiva: poti deschide un magazin sau birou la distanta de mers pe jos pentru clienti. La prima vedere, subsolul ca obiect imobiliar nu este diferit de alte spații nerezidențiale. Are însă propriile caracteristici, care pot afecta semnificativ valabilitatea tranzacției și pot duce la evacuarea forțată a chiriașului. Examinarea juridică a documentelor înainte de încheierea contractului va ajuta la evitarea posibilelor probleme.
Tipuri de subsoluri
Primul lucru de aflat înainte de a încheia un contract este din ce categorie aparține subsolul. Există trei tipuri principale de subsoluri.
Subsol tehnic.În practică, nu este ușor să distingem un subsol obișnuit de unul tehnic. Acesta din urmă are mai multe caracteristici: aceasta este o cameră care nu face parte din apartamente, în care se află comunicațiile de inginerie ( Echipament tehnic), fără independentă scop functional, folosit ca auxiliar, auxiliar, pentru deservirea a mai mult de o cameră din casă (clauza 1, articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, clauza 2 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate de Decretul Guvernului Federației Ruse din 13.08.06 Nr. 491, denumit în continuare Reguli de întreținere a proprietății comune).
Uneori, aceste semne sunt suficiente pentru a recunoaște subsolul ca tehnic (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 12.08.10 Nr. VAS-8259/10). Cu toate acestea, lista nu este închisă, iar practica judiciară o completează constant. De exemplu, faptul că în subsol există comunicații și echipamente nu dă întotdeauna motive să se considere automat tehnic. Este important ca scopul acestei camere să fie pur tehnic (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Urali din 5 februarie 2002 în cazul nr. A50-4320 / 01). Unele instanțe consideră că este necesar să se confirme necesitatea accesului deschis permanent la echipamentul situat în subsol pentru funcționarea și controlul acestuia (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 decembrie 2009 nr. 12537/ 09).
Curtea Constituțională a identificat următoarele trăsături care deosebesc un subsol obișnuit de unul tehnic, care este proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din imobil: subsolul este luat în considerare ca obiect de sine stătător, iar proprietarii apartamentelor nu au făcut recurs. față de aceasta, nu există nicio dovadă că subsolul a fost utilizat pentru nevoile generale ale proprietarilor spațiilor din acest imobil, iar dreptul de proprietate asupra acestui obiect este înregistrat în USRR pentru un anumit proprietar (hotărârea Curții Constituționale a Federația Rusă din 19 mai 2009 Nr. 489-О-О). Unele companii, ca dovadă că subsolul nu este tehnic, ci are un scop independent, citează faptul de a-l închiria (decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Vest din 25.03.08 Nr. A70-6156 / 2007). Cu toate acestea, aceasta este mai degrabă o excepție de la regulă: în majoritatea cazurilor, principala confirmare a numirii subsolurilor este designul documentatie tehnica, precum și opiniile experților (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2009 Nr. VAC-55/09).
Adăpost (structură de protecție). Aceasta este o categorie specială de subsoluri care sunt concepute pentru a se adăposti de pericolele rezultate din accidente, catastrofe, dezastre naturale, precum și de impactul armelor moderne (clauza 2.3.10 GOST R22.0.02-94 Siguranța în situații de urgență. Termeni și definiții concepte de bază (aprobat prin rezoluția Standardului de stat al Rusiei din 22 decembrie 1994 nr. 32)).
Puteți afla dacă subsolul este un adăpost (adăpost anti-bombe, adăpost anti-radiații) solicitând proprietarului un pașaport al proprietății. Statutul unei structuri de protecție este confirmat de un pașaport de adăpost certificat de organizația de exploatare și de autoritatea de apărare civilă și urgente(Ministerul Situațiilor de Urgență al Federației Ruse). Informațiile despre adăposturi aparțin și departamentelor Ministerului Situațiilor de Urgență al Federației Ruse, care țin registre ale structurilor de protecție a apărării civile (clauzele 1.2., 2.1., 2.2. din Regulile de funcționare a structurilor de protecție a apărării civile ( aprobat prin ordin al Ministerului Situațiilor de Urgență al Federației Ruse din 15.12.02 Nr. 583) (denumită în continuare operațiunea Reguli)).
Subsol obișnuit. Acesta este un spațiu nerezidențial obișnuit care nu se încadrează în descrierea unui subsol tehnic sau a unui adăpost. Caracteristica principală este absența completă a unui scop tehnic sau capacitatea de a-l folosi ca sediu independent și nu numai pentru a deservi alte spații din casă (hotărâri ale Curții Supreme de Arbitraj din 06.05.11 Nr. VAS-5410/11 , din 14.03.11 Nr. VAS-2458/11 , decizia Curţii Federale de Arbitraj a Districtului Nord-Vest din 26 februarie 2010 în dosarul Nr. A56-34522 / 2008). Dintre toate tipurile de subsoluri, este cel mai sigur si mai convenabil (in sens legal) pentru chirias. Este suficient să se efectueze o procedură standard de verificare a purității juridice a tranzacției și a proprietății, a puterilor proprietarului (examinarea documentelor originale pentru bunuri imobiliare și a documentelor proprietarului însuși, solicitarea unui extras de la Statul Unificat Registrul imobiliar).
Determinarea tipului de subsol în timpul due diligence îl va ajuta pe avocatul companiei să înțeleagă ce riscuri ascunse pot fi prezente într-un anumit caz. De exemplu, pentru a găsi un motiv pentru a vă îndoi de capacitatea juridică a proprietarului și a efectua o verificare mai profundă, în ciuda disponibilității documentelor de proprietate. Sau pentru a dezvălui în prealabil că, pe lângă întocmirea unui set standard de documente, va fi necesar să fii nedumerit și prin obținerea acordului Ministerului Situațiilor de Urgență al Federației Ruse pentru închiriere.
Puncte cheie la închirierea unui subsol tehnic
Dreptul de a închiria proprietatea revine proprietarului său, precum și persoanelor autorizate prin lege sau de către proprietar (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă subsolul este obișnuit, examinarea documentelor se efectuează conform regulilor generale aplicate la verificarea oricăror spații nerezidențiale. Dacă subsolul îndeplinește criteriile pentru un subsol tehnic sau adăpost, trebuie luate măsuri de precauție suplimentare pentru a evita situațiile riscante.
Proprietar greșit la închirierea unui subsol tehnic. Adesea, subsolurile tehnice sunt incluse în registrul proprietății municipale. Municipalitățile organizează concursuri pentru dreptul de a închiria astfel de spații și încheie contracte pe baza rezultatelor acestora. Ei consideră că proprietatea le aparține, referindu-se la faptul că le-a fost dat în proprietatea lor în baza unei hotărâri a Consiliului Suprem. Federația Rusă din 27 decembrie 1991 Nr. 3020-1 Despre delimitarea proprietăţii statului. Instanțele nu acceptă însă acest argument, întrucât în legătură cu introducerea legii privatizării în anul 1991, a apărut conceptul de proprietate comună a proprietarilor, care cuprinde de fapt acest obiect, și recunosc ca nule contractele de închiriere încheiate. (deciziile Curții a II-a de Arbitraj de Apel din 18 februarie 2008 la cauza A82-682 / 2007-35, Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Volga-Vyatka din 05.05.08 în dosarul nr. A82-682 / 2007-35, hotărâre a Curţii Supreme de Arbitraj din 13.10.10 în dosarul nr. A53-5593 / 2009). Prin urmare, înainte de a încheia un contract de închiriere, este mai bine să comandați un extras din USRR pentru această casă (apartamente în ea) și să aflați dacă există apartamente privatizate. Dacă da, atunci regimul de proprietate comună se va aplica subsolului tehnic (decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Volga-Vyatka din 05.05.08 în cazul nr. A82-682 / 2007-35).
Dacă proprietatea subsolului tehnic este înregistrată la un proprietar privat, proprietarii de locuințe au dreptul de a se adresa instanței cu o cerere pentru recunoașterea dreptului de proprietate comună și pentru recuperarea proprietății din posesia ilegală a altcuiva (rezoluție a Curții Federale de Arbitraj al Districtului Caucaz de Nord din 20 decembrie 2010 în dosarul nr. A53- 6270/2009). De aceea, la verificarea puterilor proprietarului, este indicat să verificați nu numai documentele de proprietate, ci și documentele tehnice pentru a identifica în timp util semnele unui subsol tehnic.
Obținerea acordului chiriașilor pentru închirierea unui subsol tehnic. Subsolul tehnic aparține proprietății comune a casei și aparține proprietarilor de case pe baza proprietății comune comune (clauza 1 a articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1 a articolului 36 din Codul civil al Rusiei Federația Rusă, rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 decembrie 2009 Nr. 12537 / 09). La închirierea acestui subsol într-un bloc de locuințe trebuie să obțineți acordul chiriașilor. Decizia se ia pe intalnire generala proprietari (clauza 4, art. 36 din LC RF). Închirierea fără acordul adunării generale a proprietarilor este o tranzacție nulă (articolul 167 din Codul civil al Federației Ruse, deciziile curților federale de arbitraj din districtul Siberiei de Est din 03/06/07 în cazul nr. A33-9860). / 06, al Districtului Orientul Îndepărtat din 18.09.09 în dosarul nr. A59-3330 / 2008).
Întrucât nu este ușor să ținem ședințe de chiriași, uneori aceștia practică această metodă: la o adunare generală (o dată pe an), proprietarii decid să aprobe contractul de închiriere în anumite condiții, indiferent de chiriaș specific și tranzacție. De asemenea, adunarea poate stabili si persoanele autorizate sa incheie contracte in numele proprietarilor (clauza 3.1, art. 44 din LC RF). Compania chiriașă trebuie să se familiarizeze cu un astfel de protocol și să păstreze o copie a acestuia. Această opțiune este un fel de asigurare, dar cel mai bine este să obțineți acordul adunării generale a proprietarilor cu privire la o anumită tranzacție.
Caracteristici inchiriere subsol-adapost
Dacă subsolul este o structură de protecție, trebuie avut în vedere că aparține exclusiv proprietății federale (clauza 2, secțiunea 3 din apendicele 1 la rezoluția Consiliului Suprem al Federației Ruse din 27 decembrie 1991 nr. 3020-). 1). Chiar dacă o companie sau individual, aceste drepturi pot fi invalidate în ordin judiciar, iar proprietatea va fi revendicată din posesia ilegală a altcuiva și returnată proprietarului (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj din 21 decembrie 2010 Nr. VAS-17136/10, decizia Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Est din septembrie 2010). 17, 2010 în dosarul Nr. A10-1378 / 2010). Închirierea acestei facilități nu este interzisă, dar este permisă desfășurarea doar a unora dintre activitățile enumerate la paragraful 12 din Regulile de funcționare. De asemenea, chiriașul trebuie să respecte reguli speciale: de exemplu, să nu supună obiectul reamenajării, să nu folosească materiale sintetice combustibile în decor (secțiunea 3 din Regulile de funcționare). Proprietarul sau o persoană autorizată (de exemplu, o companie căreia i-a fost transferat acest obiect pe baza dreptului de management economic, management operațional) poate închiria adăpostul în acord cu Ministerul Situațiilor de Urgență al Federației Ruse. Contractul de închiriere poate fi invalidat în cazul în care competențele locatorului nu sunt confirmate (decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Vest din data de 19 aprilie 2010 în cazul nr. Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Orientul Îndepărtat din 17 aprilie 2009 în dosarul nr. A73-8616 / 2008).
Regulile privind proprietatea comună se aplică acțiunilor nerezidențiale
Deoarece nu există reguli speciale privind proprietatea comună pentru clădirile nerezidențiale, Superioare curtea de Arbitraj a aplicat analogia legii şi a subliniat că reglementarile legale, care reglementează proprietatea comună în comun într-un bloc de apartamente, se aplică proprietăților din unități nerezidențiale. Proprietarul unui spațiu separat dintr-o clădire nerezidențială deține o cotă-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune a clădirii: spații destinate să deservească mai mult de un spațiu din clădire, paliere, scări, holuri, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, planșee tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere din această clădire (subsoluri tehnice), acoperișuri, structuri portante și neportante de închidere ale acestei clădiri, echipamente mecanice, electrice, sanitare și de altă natură situate în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de un local (clauzele 1, 2 din decizia Plenului Curții Supreme de Arbitraj din 23 iulie 2009 nr. 64).
În instanță, HOA va trebui să își dovedească autoritatea de a se adresa instanței în numele proprietarilor
O cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate comună este îndreptățită să fie depusă de către HOA, deoarece reprezintă interesele proprietarilor, inclusiv în relațiile cu terții (articolul 135, clauza 8 din articolul 138 din LC RF). Cu toate acestea, dreptul de proprietate ar trebui să fie recunoscut nu pentru HOA ca entitate juridică, ci pentru proprietarii de apartamente. Prin urmare, HOA trebuie să furnizeze dovezi cu privire la autoritatea sa de a se adresa instanței cu o astfel de cerere. Dacă aceste documente nu sunt depuse, HOA va fi un reclamant nepotrivit, iar cererea poate fi respinsă (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din 15 decembrie 2009 nr. 12537/09). Competențele pot fi confirmate printr-un extras din procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor HOA cu decizie privind mersul în instanță și acordarea dreptului HOA de a depune o cerere, de a reprezenta proprietarii în examinarea cauzei în instanță (decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Caucaz de Nord din 20 decembrie 2010 în cazul nr. A53- 6270 / 2009). Totuși, dacă în casă au fost create mai multe HOA și nu toți chiriașii sunt membri ai unui HOA, decizia adunării generale a unui HOA nu va fi suficientă (decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Urali din 7 februarie 2011). în cazul nr. A60-34911 / 2008-C1).
Întrebări subiect
Subsolul poate fi folosit ca hotel?
Da, poti. În ciuda faptului că nu este permisă amplasarea spațiilor rezidențiale la subsolul și subsolul clădirilor (interdicția este stabilită în paragraful 23 din Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca rezidențiale, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 01.28.06 Nr. 47), hotelurile pot fi amplasate în subsoluri, deoarece hotelurile nu aparțin fondului de locuințe, iar spațiile din acestea nu sunt considerate rezidențiale (articolele 15, 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, decizia Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Ural din 23.08.10 în cazul nr. A50-3584 / 2010).
Dacă nu există acordul proprietarului cu privire la închiriere, chiriașul poate suporta responsabilitatea administrativă?
Da, pentru utilizarea spațiilor nerezidențiale care sunt în proprietate federală, fără documente executate corespunzător (partea 2 a articolului 7.24 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse). Această normă stabilește sancțiuni sub formă de amenzi de la 2 la 3 mii de ruble pentru funcționari și de la 20 la 30 de mii de ruble pentru companii. Practica de arbitraj este ambiguă, dar faptele de urmărire penală sunt destul de frecvente (decizia Curții a X-a de Arbitraj de Apel din 15.10.10 în dosarul nr. A41-9095/10).
Sfaturi pe tema
Atunci când închiriezi subsoluri, trebuie să ții cont de restricțiile stabilite de legislația regională.
Deci, la Moscova este interzisă amplasarea depozitelor de utilități în subsolurile clădirilor rezidențiale (clauza 2.2 din Standardul de la Moscova pentru funcționarea fondului de locuințe. Întreținerea subsolurilor și subteranelor tehnice ale clădirilor rezidențiale ZhNM-98-01 / 10 (aprobat de ordinul primului ministru al Guvernului de la Moscova din 18.06.98 nr. 640-RP)).
Revista sursa Companie de avocati
Majoritatea anexelor, deținute legal de proprietari, sunt acum inaccesibile acestora.
„Mansardele și beciurile, aflate acum în proprietatea orașului, vor fi returnate proprietarilor de apartamente din clădiri rezidențiale”, a promis Andrey Tsybin, șeful departamentului de locuințe și servicii comunale și îmbunătățire a orașului, într-o conferință de presă din martie. „Vorbim despre acele spații”, a precizat el, „în care se află utilajele inginerești necesare pentru întreținerea vieții casei, dar care anterior au fost înregistrate ca proprietate orașului și ocupate de chiriași”. În luna mai, șeful departamentului de proprietate din Moscova (N 326) a emis un ordin cu privire la crearea comisiilor raionale interdepartamentale pentru identificarea proprietății de casă comună în litigiu, pentru care sunt înregistrate drepturile de proprietate ale orașului. De regulă, acestea sunt mansarde și subsoluri care pot fi închiriate cu profit.
Ia ce dau
Potrivit experților, astăzi mai mult de 80 la sută din subsoluri, care, conform Codului Locuinței al Federației Ruse, aparțin proprietății comune a unei case (cum ar fi mansardele), sunt deținute de Moscova. Începând cu anii 1990, orașul a preluat în mod sistematic toate spațiile lichide nerezidențiale.
Acest lucru a fost făcut cu încălcarea legii federale, care spune că odată cu privatizarea unui apartament, fiecare cetățean primește dreptul de proprietate asupra unei părți a proprietății comune, - spune Alexander Muzykantsky, Ombudsmanul pentru Drepturile Omului la Moscova. - Sunt spatii nerezidentiale in care exista echipamente care deservesc casa: pompe, tablouri de distributie etc. Dar - pe spatele locuitorilor! - aceste obiecte au fost emise în proprietatea orașului. Mansardele și pivnițele erau adesea vândute sau închiriate unor organizații din afara. Ce fel de producție există, ce fel de afaceri fac acolo, plătesc încălzirea și electricitatea, sau locuitorii suportă costurile? ..
Când au fost create asociații de proprietari (HOA), oamenii se așteptau să poată folosi aceste „pătrate” nerezidențiale pentru nevoile lor. Dar, în același timp, în instanțele în care sunt luate în considerare astfel de pretenții, avocații de la departamentul de proprietate încă stau împotriva locuitorilor de parcă ar apăra Moscova de invazia cuceritorilor. În acest sens, liderii a patruzeci și trei de HOA au trimis un apel primarului Serghei Sobyanin, unde au citat fapte specifice legate de confiscarea proprietății comune. Ei au propus să efectueze un inventar în masă al clădirilor rezidențiale, dar pentru moment, să declare un moratoriu asupra oricăror tranzacții cu spații nerezidențiale. Și returnați bunurile înstrăinate ilegal în afara instanței.
Și la începutul lunii iunie, prima comisie interdepartamentală s-a întrunit pentru a identifica proprietatea în litigiu a proprietarilor spațiilor de blocuri din Districtul Administrativ Central. „Mai mult, nu a fost vorba despre toate spațiile nerezidențiale înregistrate ca proprietate a Moscovei”, a declarat pentru RG Vyacheslav Gumenyuk, co-președinte al mișcării publice Solidaritatea Locuinței, „ci doar despre acele „a căror utilizare este imposibilă din cauza motive obiective”, adică nepotrivite. Ca în proverb: „Pe tine, Doamne, ceea ce este fără valoare pentru noi. „De exemplu, comisia a decis să returneze HOA „Horomie” un subsol spart în cărămizi. Și altul, chiar stare mai rea - la parteneriatul "Furmanny, 6". Orașul a trebuit să se împace cu pierderea subsolului HOA "Green Dvor pe Myasnitskaya" - chiriașii au câștigat al doilea proces. Dar parteneriatul "On Fadeeva" nu a dat o cameră excelentă de subsol cu tavane de trei metri - o închiriază acolo centru de calcul. Ce ramane? A da in judecata.
Jaf în cravate
Nelli Romanovna Golovina, președintele consiliului de administrație al cooperativei de locuințe „GABT Lira”, se pregătește de judecată. Casa lor cooperativă din centrul Moscovei, pe 1st Smolensky Lane, a fost stabilită în 1967. În special pentru muzicieni, dansatori, artiști ai Teatrului Bolșoi, proiectul prevedea ateliere de creație la subsol.
Seara târziu - era februarie 2008, - spune Nelli Romanovna, fosta solistă a Baletului Bolșoi, - mă sună o femeie de la primul etaj: „Se pare că suntem jefuiți. Scot ceva din ateliere. ." Se pare că au apărut noi chiriași - și au comis un astfel de jaf cultural în legături. Ne-au arătat o bucată de hârtie în care departamentul de proprietate al orașului figurează ca proprietar al atelierelor noastre de creație. Rezultă că în 2002 a existat un ordin al primarului, conform căruia toate subsolurile erau luate „pentru nevoi sociale”. Așa l-am folosit noi!”
Chiriașii-proprietari au câștigat prima instanță de arbitraj. Judecătorul a fost ghidat de bunul simț: de ce naiba s-a prezentat un terț proprietar la o casă cooperativă construită pe cheltuiala locuitorilor? Dar apoi au fost recursuri, casații - și toate hotărârile ulterioare au fost luate de către instanțe în favoarea orașului proprietar. Acum el însuși închiriază ateliere de creație, iar membrii în vârstă ai cooperativei (în casă sunt mulți pensionari) trebuie să plătească sume uriașe pentru locuințe și servicii comunale. Și pentru chiriași - de asemenea.
Cu competență
Alexander Muzykantsky, comisarul pentru drepturile omului la Moscova:
Încă mai primesc reclamații că practica înregistrării spațiilor nerezidențiale ca proprietate a orașului cu vânzarea ulterioară a acestora către persoane fizice continuă. Vorbim de pivnițe tehnice, mansarde, scaune cu rotile și alte încăperi. Dar, luând cele mai lichide spații nerezidenţiale în clădire de apartamente, orașul subminează astfel baza materială și tehnică a proprietarilor de case și îi privează de stimulente pentru dezvoltarea autoguvernării. Proprietarul nu va apărea în casă dacă proprietarii sunt lipsiți de posibilitatea de a întreține gospodăria și de a primi venituri din aceasta. Consider că guvernul de la Moscova trebuie să adopte o rezoluție specială și să prescrie un mecanism de interacțiune între proprietarul orașului și proprietarii privați ai spațiilor din blocurile de apartamente pentru a rezolva problemele de utilizare, proprietate și eliminare a spațiilor nerezidențiale, în temeiul legii. referitoare la proprietatea comună a casei.
Ajutor pentru proprietarul chiriașului
Moscovita Margarita Chukanova ne-a spus ce trebuie făcut pentru a returna proprietatea comună proprietarilor. Ea este acum angajată în proiectarea mansardei și a subsolului în casa de pe Nizhnyaya Pervomaiskaya, 48/9.
1 Pentru a afla cine deține sediul, trebuie să comandați un certificat de la Rosreestr (200 de ruble). Ei vor răspunde acolo: fie nu există informații despre proprietar (ceea ce înseamnă că este o acțiune comună), fie proprietarul este Moscova. S-a dovedit că mansarda noastră nu a fost inclusă în documentația tehnică. A trebuit să sun un specialist de la BTI și să introduc informații în plan și explicație. Se pare că în zona podului - o mie de metri pătrați. metri. Există echipamente telefonice și de televiziune, internet... Acum se încheie un contract de închiriere cu organizații conducerea organizatiei. Rata minimă este de 5 mii de ruble pe metru pătrat. metru. Dar încă nu merg la rezidenți.
Este posibil să achiziționați un subsol, mansardă sau altă cameră de utilitate într-un bloc de apartamente?
Alexander LIFSHITS, consilier juridic al biroului Turgenevskoye al INCOM-Nedvizhimost:
Procesul de unire a proprietății comune bloc destul de complicat, lung și costisitor.
Mansardele, subsolurile și alte anexe dintr-un bloc de locuințe sunt proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din acest bloc. În conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse, pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra oricărei zone din compoziția proprietății comune, este necesar mai întâi să obțineți consimțământul tuturor proprietarilor. O astfel de permisiune este dată sub forma unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (votul poate fi, de asemenea, absent). Apoi în organizarea designului este necesar să se pregătească un aviz tehnic, un proiect de reconstrucție și să-l coordoneze cu Inspecția Locuințelor din Moscova.
Este posibil să obțineți o parte din proprietatea comună pentru închiriere sau folosință. Acest lucru necesită acordul a două treimi dintre proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente. Contractul de închiriere este supus înregistrării de stat.
Important: în conformitate cu Decretul Guvernului Moscovei nr. 508-PP, reconstrucția și (sau) reamenajarea mansardei, etajului tehnic, aparținând proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, nu este permisă.
Oleg SUKHOV, avocat, consultant financiar independent, șef al Centrului juridic Avocat Oleg Sukhov:
Pentru a stabili dacă este posibil să achiziționați o mansardă, subsol sau altă cameră de utilitate într-un bloc de locuințe, este necesar să aflați cine deține aceste obiecte imobiliare.
Astfel de informații sunt în acces publicși se asigură la cerere în direcțiile teritoriale din Rosreestr. Serviciul este platit. Costul depinde dacă ați aplicat la biroul teritorial de la locația proprietății (200 de ruble) sau la departamentul extrateritorial (300 de ruble) - de exemplu, obțineți informații despre o cameră situată în regiunea Moscovei, dar ați depus o cerere la filiala din Moscova.
1. În cazul în care dreptul de proprietate nu este înregistrat sau este înregistrat ca proprietate comună a proprietarilor unui bloc de locuințe, atunci acest bun nu este supus înstrăinării, ci este pus la dispoziție numai de către terți cu privire la dreptul de închiriere de către hotărârea adunării generale a proprietarilor.
2. Proprietarul este natural sau entitate. LA acest caz este suficientă încheierea unei tranzacții de achiziție a proprietății și înregistrarea transferului de proprietate.
3. Dreptul de proprietate se înregistrează la stat sau autoritatea municipală. Vânzarea unor astfel de proprietăți este reglementată lege federala din 21 decembrie 2001 Nr. 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale” și se realizează în mai multe moduri: prin licitație sau prin ofertă publică. Informațiile despre vânzare ar trebui publicate pe site-ul oficial al vânzătorului și în presa scrisă. Puteți participa la licitație pe baza unei cereri și după efectuarea unui depozit în valoare de 10% din valoarea proprietății. Realizarea prin ofertă publică se face numai după licitația nereușită la licitație, pentru a putea participa, este necesară și depunerea unei cereri și plata unui avans de 10%.
Irina DOBROKHOTOVA, Președintele Consiliului de Administrație al BEST-Novostroy:
Pe piata exista mai multe cladiri noi care vand spatii nerezidentiale, inclusiv subsoluri si mansarde. În proiectele curente, există o practică de împărțire a etajelor subterane în separate depoziteîn conformitate cu standardele de siguranță existente în vederea implementării lor ulterioare. Sarcina principală în implementarea unor astfel de proiecte este de a oferi acces la comunicațiile comune ale casei. Prin urmare, pe piața primară poate fi furnizat proiect arhitectural, iar pe piața secundară o astfel de oportunitate apare după reamenajarea convenită.
În ceea ce privește mansardele sau mansardele, de exemplu, într-o serie de obiecte de pe piața primară, proiectul prevede încăperi de mansardă, acestea apar și pe piața secundară după reamenajarea convenită. Dar, desigur, practica vânzării spațiilor la primele etaje nerezidențiale ale clădirilor cu mai multe etaje este mai frecventă. Sunt cumpărați de bunăvoie atât de investitori, cât și de niște coloniști noi care intenționează să conducă o mică afacere în apropierea casei lor (deschide un magazin sau un salon de înfrumusețare). In timp ce se achizitioneaza o mansarda sau un subsol fie pentru extinderea spatiului de locuit (mansarda), fie pentru dotarea unui depozit (pivnite).
Vladimir ZIMOKHIN, șef adjunct al Departamentului juridic la NDV-Nedvizhimost:
Când vorbim despre încăperea unui bloc de locuințe, se presupune că este destinată deservirii aceluiași bloc de locuințe și (în baza articolului 36 din Codul Locuinței) reprezintă proprietatea comună a tuturor proprietarilor unui bloc de locuințe. Prin urmare, ar trebui exclusă opțiunea de a vinde o astfel de proprietate.
Totuși, având în vedere că Codul Locuinței a intrat în vigoare la 1 martie 2005, teoretic o astfel de situație pare posibilă. Acest lucru se datorează faptului că deținerea unor astfel de camere utilitare într-un bloc de apartamente ar putea apărea din diverse motive chiar înainte de punerea în funcțiune a LCD-ului. În plus, astfel de spații sunt proprietate comună numai dacă sunt destinate să deservească mai multe spații dintr-o casă dată sau să conțină comunicații de inginerie.
Astfel, teoretic este posibilă o situație când o astfel de încăpere este deja obiect de drept, adică încăperea a fost scoasă din proprietatea comună mai devreme și aparține cuiva cu drept de proprietate și, de asemenea, nu este destinată să servească mai mult de o persoană. cameră din această casă sau conține Comunicare inginerească.
În caz contrar, riscurile contestării unor astfel de tranzacții de către proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe sunt mari, întrucât, de regulă, o astfel de proprietate este retrasă din circulația comercială.
APROBA
Proprietatea" href="/text/category/pravo_sobstvennosti/" rel="bookmark">drepturi de proprietate asupra incintei specificate, fara dreptul de a-l ceda unui tert. Sediul sau o parte din acesta se atribuie in cazul in care sunt spatii libere dintre incintele recunoscute de comisia de inventariere a consiliului HOA apta pentru dotarea unei magazii.
1.3. Locul este alocat la cererea scrisă a utilizatorului adresată președintelui HOA „Veta”.
1.4. Proprietarul depozitului este obligat să furnizeze cheile președintelui consiliului de administrație al HOA „Veta” pentru accesul nestingherit în camera de depozitare în caz de urgență.
1.5. Proprietarul depozitului este obligat să asigure accesul în depozit pentru a monitoriza respectarea regulilor de utilizare a subsolului la solicitarea membrilor consiliului de administrație al HOA Veta.
1.6. Proprietarul depozitului este obligat să respecte cerințele de securitate la incendiu.
1.7. Proprietarul depozitului este obligat să respecte cerințele sanitare și epidemiologice pentru condițiile de funcționare a spațiilor nerezidențiale.
1.8. Proprietarul depozitului are dreptul de a conduce rețelele electrice în incintă numai cu acordul de lucru cu președintele consiliului de administrație al HOA „Veta” cu echipamentul obligatoriu al rețelelor cu dispozitive de contorizare și dispozitive de curent rezidual (RCD).
1.9. Proprietarul depozitului este obligat să ia măsuri menite să prevină apariția și răspândirea bolilor infecțioase asociate stării sanitare a subsolului, inclusiv distrugerea insectelor și rozătoarelor.
1.10. Atunci când se echipează o cămară cu uși, este necesar să se prevadă prezența unor căi de ventilație naturală a încăperii (aranjarea orificiilor de ventilație, traverselor, o gaură în uși)
1.11. Proprietarii depozitelor participă la repararea ușilor de intrare la subsol și la înlocuirea încuietorilor, la fabricarea cheilor duplicate, precum și la repararea și restabilirea ordinii la subsol prin decizie a consiliului de conducere al Veta HOA. sau la cererea președintelui HOA.
2. Restricții privind utilizarea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale.
2.1. Proprietarii depozitelor casei nu trebuie să le folosească pentru a desfășura orice activitate industrială sau comercială, precum și pentru a desfășura orice lucrare la incintă care ar putea duce la încălcarea integrității clădirii sau la modificarea designului acesteia, precum și precum reconstruirea, completarea sau eliminarea oricăror părți din elementele de utilizare în comun fără aprobarea prealabilă a președintelui consiliului de administrație al HOA „Veta”.
2.2. Proprietarii spațiilor nu trebuie să părăsească, să depoziteze sau să permită depozitarea obiectelor combustibile și inflamabile, explozivilor, pirotehnicii, oricăror reactivi chimici.
a) Aglomerarea, poluarea și inundarea depozitelor și a abordărilor către acestea.
b) Depozitarea oricăror produse alimentare, cu excepția produselor vegetale.
c) Transferul cheilor de la ușa de la intrare la subsol către minorii și persoanele care nu locuiesc în HOA „Veta”.
d) Efectuarea lucrărilor care reprezintă o sursă de zgomot crescut, vibrații, încălcări conditiile necesare reședința cetățenilor în spații de locuit învecinate.
e) Vizitarea depozitelor de la 22.00 la 6.00.
DIN Procedura de repartizare și utilizare a cămărilor
spatiu intr-un bloc de apartamente
Am citit și sunt de acord cu ______________ _____________________________________
13.09.2015
Mulți locuitori ai peninsulei luptă pentru drepturile lor, apărând, de exemplu, dreptul la teritoriul adiacent sau la subsol sau la spațiile tehnice din blocurile de apartamente. Se pare că este posibil să câștigi această luptă, iar astfel de procese au loc în toată Rusia astăzi.
Vecini neplăcuți
Subsolurile din blocurile de apartamente din Crimeea au dispărut la mijlocul anilor nouăzeci, când lupta pentru orice imobil a fost agravată activ, atâta timp cât aducea bani. Fostele magazii au fost transformate în proprietăți comerciale cu ajutorul angajaților departamentului de locuințe sau a oficialităților orașului - ei au început să închirieze subsoluri pentru magazine, baruri, restaurante și unități mai puțin plăcute.
Iar locuitorii trebuie să suporte cartierul, de exemplu, un magazin de produse chimice de uz casnic, miasme de rufe, rozătoare și gândaci de la catering. Chiriașii și chiar proprietarii de subsoluri răspund tuturor pretențiilor: am contract, fac ce vreau. Și la urma urmei, o fac - o reconstruiesc așa cum le convine, demolând pereții portanti și închizând accesul la numeroase comunicații inginerești și contoare generale ale casei. Dacă se întâmplă un accident, va dura mult timp pentru a căuta cheile de la uși sau despărțitori.
Mai mult:
Dar articolele 36 din Codul locuinței și 290 din Codul civil al Federației Ruse prevăd că subsolurile, ca parte a proprietății comune, aparțin rezidenților. Și în urmă cu câțiva ani, acest lucru a fost confirmat de Curtea Constituțională, la care s-au adresat locuitorii din Perm - acolo, după mai multe tranzacții de vânzare-cumpărare, unul dintre oamenii de afaceri a devenit proprietarul subsolului, care a început o reamenajare globală. Ca urmare, încălzirea s-a pierdut în mai multe apartamente. Și în timpul accidentului de pe magistrala de apă, utilitățile nu au putut intra în camera tehnologică cu supape, au trebuit să închidă apa în toată casa, și nu într-o intrare separată. Și dacă instanța de fond a dat dreptate omului de afaceri, Curtea Constituțională a luat poziția locatarilor. Deci există un precedent.
Deci, conform legii, fiecare proprietar al unui apartament dintr-o casă are o cotă din proprietatea sa comună. Adică toate mansardele, podelele tehnice, palierele, scările în sine, coridoarele intrărilor, precum și acoperișurile, fațadele și subsolurile pe unde trec comunicațiile tehnice sunt proprietatea lor.
Și dacă sunt doar cheltuieli de la intrări, atunci locuitorii pot câștiga bani pe acoperișuri, fațade, subsoluri și chiar lifturi.
Având în vedere facturile de utilități în continuă creștere, veniturile din publicitate pe acoperiș sau, de exemplu, turnuri comunicare celulară poate fi un ajutor foarte important pentru chiriașii blocurilor de locuințe. Ce putem spune despre închirierea subsolurilor sau a altor spații nerezidențiale - aceasta este doar o mină de aur. Doar dacă, desigur, pivnițele aparțin locuitorilor, și nu, de exemplu, municipalității.
De la cheltuieli la venituri
Dar aici există o cale de ieșire.
„Locuitorii își pot face dovada dreptului de a dispune de subsoluri tehnice și mansarde. Pentru a face acest lucru, trebuie să mergeți în instanță și să treceți printr-o anumită cale. Cel mai important, dacă sunteți enervat de chiriașul de la subsol și de producția lui, ar trebui să sunați la comisia de locuințe, care va întocmi un act. Și apoi se întocmește o acțiune colectivă în numele chiriașilor cu cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terților ca fiind ilegală și restituirea proprietății comune chiriașilor imobilului, care nu au fost deloc de acord să închirieze sau să vândă subsol.
Apropo, hotărârile judecătorești anterioare erau departe de a fi în favoarea locuitorilor, dar recent instanțele de judecată aproape de peste tot au emis verdicte prin care se restituie locația proprietarilor de drept, proprietarii casei”, spune avocatul Alexander Goncharov.
Decizia cu privire la modul de utilizare a subsolului poate fi luată doar la adunarea generală a chiriașilor. Dacă să închiriez și cui, decid proprietarii spațiilor casei. Însă proprietarii spațiilor pot folosi veniturile pentru a plăti contribuții pentru revizie sau pentru a majora suma care este transferată în aceste scopuri. Opțional, puteți reduce taxa pentru întreținerea și reparația locuințelor, puteți instala un nou loc de joacă în curte sau un sistem de supraveghere video în casă. Rezultă că există case care, în detrimentul banilor de „închiriere”, acoperă integral costurile de întreținere și reparare a proprietății comune. Adică, locuitorii unor astfel de case sunt scutiți de la plata acestor servicii.
Așadar, dacă credeți că ți-au fost încălcate drepturile și subsolul a fost confiscat ilegal de către terți, doar instanța poate puncta i-urile.
Alexander Goncharov:
„Desigur, subsolurile sunt o bucată de imobil pe care autoritățile vor să le vândă la un preț mai mare. Cu toate acestea, unii comercianți încep deja să refuze aceste achiziții, crezând pe bună dreptate că acest lucru nu le va aduce niciun beneficiu. Astăzi preferă să încheie contracte de închiriere nu cu administrația, ci cu chiriașii în condiții reciproc avantajoase.”
Au început verificările!
În august, Ministerul Construcțiilor din Rusia a început să verifice subsolurile și podurile clădirilor rezidențiale transferate ilegal. întreprinderi comerciale. Parchetul General și Rosreestr au fost rugați să asiste la restituirea acestei proprietăți. Ministerul notează că continuă să se primească plângeri de la locuitorii care sunt lipsiți ilegal de subsoluri și alte proprietăți comune, ceea ce a făcut necesară soluționarea problemei la nivel național.
Șeful Rosreestr este rugat să asiste și să-și informeze subalternii că tranzacțiile cu proprietatea casei comune nu pot fi înregistrate. Iar procurorul general este gata să instruiască autoritățile teritoriale să acorde o atenție deosebită plângerilor privind înstrăinarea ilegală a proprietății casei comune.
În unele entități constitutive ale Rusiei, autoritățile locale au creat deja comisii interdepartamentale care sunt angajate în returnarea spațiilor înstrăinate ilegal proprietarilor de case.
Și pentru a grăbi soluționarea problemei, NP „ZhKKH Control” a făcut o recomandare de a organiza restituirea spațiilor către proprietari fără a-i implica în proceduri judiciare. Unele regiuni au început deja să folosească astfel de scheme. Deci, în Kostroma există deja o comisie interdepartamentală care depune ea însăși un proces. Din 2013, 90 de obiecte au fost deja returnate locuitorilor.
La Sankt Petersburg, acum încep să rezolve astfel de probleme în afara instanței. Există un comitet care înaintează lui Rosreestr o propunere de anulare a înregistrării tranzacției. După aceea, transferul de proprietate se anulează și se returnează automat în proprietatea chiriașilor.