Cumpărarea imobiliare nu este doar o modalitate de a economisi propriile economii, ci și o oportunitate de a câștiga din ele prin revânzarea sau închirierea lor. Acesta este unul dintre activele lichide și unice. Există două aspecte principale care îi ghidează pe oamenii de afaceri care investesc în imobiliare: dorința de a-și economisi banii în fața inflației și dorința de a-și crește veniturile prin revânzarea sau închirierea imobilelor.
- Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament
- Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?
- Locația contează
- Clădire nouă sau „secundar” - ce să alegi?
- Inchiriez apartamente
- Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?
Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament
Achiziția de locuințe în scopul închirierii ulterioare este cea mai comună tranzacție de investiții. Nu veți putea face bani rapid dintr-o astfel de operațiune, venit mediu din inchiriere este de 3,5-5% pe an din costul apartamentului. Dar aceasta este o investiție promițătoare și pe termen lung, în timp, copiii adulți pot fi relocați aici sau vânduți pentru a-și construi o casă de țară. Desigur, închirierea unui apartament presupune anumite probleme: trebuie să cauți constant chiriași, să întreții apartamentul și să faci reparații cosmetice.
Înainte de criza din 2008-2010. numărul de tranzacții de „investiții”, asociate ulterior cu obținerea de venituri, s-a ridicat la aproximativ o treime din toate tranzacțiile pe piata ruseasca. Treptat, ponderea acestora a scăzut la 20%, iar în prezent este de 15%. În același timp, a crescut numărul investitorilor pe termen lung care cumpără imobile pentru viitor.
Atașamentul Baniîn achiziția de bunuri imobiliare este un proiect pe termen lung, dar mai fiabil decât un depozit bancar. Un depozit bancar poate fi plasat la 10-12% pe an în ruble, dar trebuie luate în considerare și posibilele riscuri: recent au existat multe bănci falimentare. Băncile cu o reputație solidă oferă dobânzi scăzute.
Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?
Să aruncăm o privire la un tabel care demonstrează clar veniturile din chirie:
Opțiuni de apartament | Pret apartament | Venituri din chirie pe lună, în ruble | Venituri din chirie pe an, în ruble |
Cameră | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
Apartament 1 camera | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
Apartament 2 camere | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
Apartament 3 camere | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
Dar, pe lângă venituri, există și costuri fixe - acestea sunt: renovarea apartamentului, chiria și facturile la utilități (dacă acestea nu sunt incluse în chirie), asigurările și impozitul pe venit.
Opțiuni de apartament | Chirie și plăți de utilități pe an, în ruble | Impozit (13% din chirie) | Redecorarea | Asigurare | Cheltuieli totale pe an |
Cameră | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
Apartament 1 camera | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
Apartament 2 camere | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
Apartament 3 camere | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
Rentabilitatea și perioada de amortizare sunt afectate de mărimea investiției inițiale în imobiliare, reparații, precum și de distanța față de nodurile de transport. Perioada de rambursare pentru apartamentele achiziționate cu bani proprii este de peste 10 ani, iar cele luate pe credit ipotecar sunt chiar mai lungi. Dintr-un apartament cu o cameră, puteți primi până la 96 de mii de ruble pe lună.
Opțiuni de apartament | Costul apartamentului, în ruble | Venitul net, în ruble | Venit in % |
Cameră | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
Apartament 1 camera | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
Apartament 2 camere | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
Apartament 3 camere | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
Locația contează
Chiriașii, și în special străinii, nu sunt interesați de locația istorică a apartamentului, ci de bunul schimb de transport și de disponibilitatea serviciilor necesare. Dacă nu există fonduri pentru a cumpăra un apartament în Moscova, atunci puteți începe să cumpărați un apartament în regiunea Moscovei. Venitul din închirierea unui astfel de apartament va fi cu 10-15% mai mic decât în capitală, dar fondurile pentru achiziționarea unui apartament vor fi cheltuite cu 50% mai puțin.
Creșterea dramatică a prețului unui apartament și, în consecință, a costului chiriei, pentru locuințele situate în apropierea stațiilor de metrou și a stațiilor de cale ferată. Merită să urmăriți construcția de noi linii de metrou și să cumpărați apartamente de închiriat acolo. În Moscova, apartamentele din zonele din afara șoselei de centură a Moscovei, la care ajunge metroul, cresc brusc prețul. De exemplu, în Mytishchi, costul de cumpărare și închiriere de locuințe a crescut cu 30%.
Fără a pierde, va exista și o opțiune de cumpărare a locuințelor în zonele din apropierea aeroporturilor. La costuri nu atât de mari, astfel de apartamente aduc un venit stabil.
Clădire nouă sau „secundar” - ce să alegi?
Când cumpărați o casă pentru a o închiria, trebuie să luați în considerare două lucruri: cât timp va dura pentru achitarea investiției și cât va costa casa în viitor. Dacă puneți problema rambursării în prim plan, atunci trebuie să cumpărați o clădire veche.
Majoritatea ofertelor de pe piata de apartamente sunt apartamente de constructie veche. Și cererea pentru ele este destul de mare, închirierea unui apartament la un preț mai mic este mai profitabilă decât plata pentru închirierea unui apartament. Deși există și o cerere pentru ele, unii vor să locuiască în clădiri noi și apartamente pline cu mobilier și electrocasnice moderne.
Apartamentele dintr-o clădire nouă sunt mai scumpe, respectiv, iar rambursarea lor va fi mai lungă. Dar, în același timp, închirierea într-o clădire nouă va costa mai mult. Dacă un apartament este achiziționat pe piața primară, atunci este recomandat să îl cumpărați de la un dezvoltator mare care are experiență în dezvoltarea comercială, precum și programe comune de creditare ipotecară cu băncile de stat. Dezvoltatorul vinde apartamente in conformitate cu lege federala FZ-214.
Deci, apartamentul este achiziționat și decideți să faceți reparații în el. Una dintre principalele greșeli pe care le fac proprietarii este să renoveze un apartament de clasă business într-un apartament de clasă economică. Crede-mă, chiriașii nu o vor aprecia și vei cheltui destul de mulți bani. Apartamentele de clasă business sunt o altă problemă, ar trebui să fie echipate cu mobilier scump și aici trebuie efectuate reparații de design.
Inchiriez apartamente
Un alt tip de venit este închirierea apartamentelor pe zi. Astfel de servicii sunt folosite de călătorii de afaceri și de turiști care nu doresc să plătească în plus pentru hoteluri. Cele mai solicitate apartamente sunt din clasa de mijloc, costul pe zi este de la 1,5-3,5 mii de ruble. Închirierea acestei proprietăți reprezintă în medie 50%% din totalul chiriei. Următoarele în căutare sunt apartamentele de lux, costul închirierii care este de 3,5-6,3 mii de ruble pe lună.
Desigur, această afacere, ca oricare alta, are punctele sale negative, apartamentul poate sta inactiv pentru ceva timp. Dar în perioada toamnă-primăvară și mai ales în sărbători, imobilul din clasa de mijloc este ocupat 100%, iar costul chiriei în aceste zile crește de 2 ori.
Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?
După cumpărarea unei locuințe și exploatație lucrări de reparații, apartamentul trebuie asigurat. Întocmim un contract de asigurare integrală: asigurăm pereți, decorațiuni interioare, bunuri situate în apartament și, bineînțeles, răspundere civilă (incendiare și incendii din vina rezidenților). Pentru apartamentele care sunt închiriate se aplică un coeficient majorat de 50%. De exemplu, pentru un apartament de la periferia capitalei, estimat la 7,5 milioane de ruble, plata asigurării va fi de 15 mii de ruble.
Dacă tu însuți vei închiria un apartament pentru închiriere, atunci trebuie să:
- De la toți proprietarii săi și persoanele înregistrate, obțineți acordul pentru a închiria un apartament.
- Postează un anunț și începe să cauți un chiriaș.
- Contractul se încheie pe o perioadă de 11 luni, în care este necesar să se precizeze:
- toate persoanele care vor locui în apartament (faceți copii ale tuturor pașapoartelor);
- cum va fi plătită chiria lunar sau trimestrial;
- cine va plăti facturile la utilități (electricitate, apă etc.);
- reguli de utilizare a aparatelor electrice;
- când proprietarul poate vizita apartamentul etc.
Cunoscătorii de timp se pot adresa unei firme de avocatură pentru a întocmi un contract de închiriere, acest serviciu vă va costa 2 mii de ruble.
- Întocmește un act de cedare a apartamentului, în care să indice toate defecțiunile la momentul încheierii contractului.
- Scrieți chitanțe în care proprietarul indică că a primit banii, iar chiriașului că a primit cheile.
Dacă locuința dvs. este municipală, atunci guvernul de la Moscova vă cere să o înregistrați la Întreprinderea Unitară de Stat. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați Centrul orașului Moscova pentru locuințe închiriate, aici trebuie să aduceți: o cerere, acordul tuturor proprietarilor de a închiria un apartament, un extras dintr-un cont personal sau dintr-o carte de casă, un contract social. Costul serviciului personalului centrului vă va costa 1.600 de ruble. După înregistrare, contractul va fi înregistrat la Întreprinderea Unitară de Stat.
Așadar, în acest articol, am încercat să evidențiem toate avantajele și dezavantajele închirierii unui apartament, care apartamente sunt mai bine să le cumpărați pentru închiriere, în ce zone, am mai indicat că această afacere este un proiect pe termen lung și recuperarea ei vine în câțiva ani, dar proiectul fiabil și lichid, pentru că indiferent de chiria și cererea de chirie, mai aveți un activ lichid pe care îl puteți folosi în scopuri proprii sau îl puteți vinde.
Asa de. Sunteți un fericit proprietar al unui apartament la parter. Dacă nu intenționați să locuiți în acest apartament, atunci puteți începe să câștigați bani pe el. Cel mai simplu lucru este să-l închiriezi. Dar ne propunem să luăm în considerare alte opțiuni și să folosim acest apartament pentru afaceri. Acest lucru va necesita unele investiții - dar nivelul veniturilor este cu un ordin de mărime mai mare. Pentru a face acest lucru, va trebui să transferați apartamentul din fondul locativ în cel nerezidențial. După ce apartamentul este încadrat, puteți face reparații. Primul lucru pe care trebuie să-l faci este o intrare separată. Este foarte bine dacă unele dintre ferestre și balcon sunt orientate pe partea opusă de la intrarea principală la ușa din față - acest lucru va simplifica procesul de reparație și nu va interfera cu restul rezidenților. Și nu încercați să economisiți bani la o intrare separată - indiferent de ce tip de afacere alegeți - este inacceptabil ca clienții să intre prin intrarea principală. Reparațiile interioare pot fi amânate până în momentul în care stabiliți la ce tip de afacere veți folosi apartamentul.
Am colectat informații pentru dvs. și vă oferim cele mai comune zone de afaceri pentru care sunt utilizate apartamentele de la parter.
- Direcția cea mai comună este un salon de coafură. Chiar și un apartament cu o cameră este potrivit pentru asta, dacă camera este suficient de mare, în ea pot încăpea mai mulți meșteri. Puteți folosi toate camerele și chiar și un balcon, dacă îl izolați și îl dotați.
- A doua direcție nu mai puțin comună este un magazin alimentar. Dar aici există mai multe nuanțe. În primul rând, un magazin are nevoie de cel puțin un apartament cu trei camere pentru a oferi un sortiment normal de mărfuri. De asemenea, dacă în zonă sunt multe magazine sau există un supermarket mare, veniturile s-ar putea să nu fie atât de mari pe cât plănuiești. Daca vrei doar sa deschizi un magazin la parter si cauti un apartament in acest scop, alege matrice unde exista putine magazine alimentare pentru un numar mare de cladiri rezidentiale. Atunci magazinul tău va fi la mare căutare și va aduce profituri bune.
- Alternativ, puteți deschide un magazin de orice fel: produse chimice de uz casnic, papetărie, o florărie etc. Alegerea vă aparține. Daca ai fost deja implicat in vanzarea de marfuri in orice domeniu si ai stabilit relatii cu furnizorii, logic ar fi sa-ti deschizi un magazin cu un produs cunoscut.
- A treia cea mai populară linie de afaceri care poate fi aranjată la parter este o farmacie. Unul este potrivit și aici. La urma urmei, o farmacie nu are nevoie de multe camere, deoarece mărfurile nu ocupă mult spațiu.
- O altă opțiune pentru direcția afacerilor este o sucursală bancară. Această opțiune are propriile sale nuanțe. Locul ar trebui să fie destul de aglomerat și vizibil de departe, deoarece nu are sens să deschizi o sucursală bancară într-un colț întunecat. Și deși acești indicatori sunt importanți pentru primele trei linii de afaceri, dar dacă oamenii vin la magazin în orice colț când au nevoie de mâncare și este în apropierea casei, atunci sucursala băncii ar trebui să fie la vedere. Un alt punct - pentru o sucursală bancară va fi nevoie și de un apartament cu trei camere, cel puțin. Și dacă în primele trei opțiuni poți fi proprietarul afacerii. apoi în cazul băncii – doar locatorul. Mai puțin profit - dar și mai puțină „durere de cap”.
- De asemenea, apartamentul renovat poate fi inchiriat ca birou. Opțiunea de câștig este și chirie, dar chiria spațiilor nerezidențiale este mult mai mare decât cea rezidențială și, în consecință, profitul tău va fi mai mare.
- Unul dintre opțiuni profitabile- deschide o cafenea. Această opțiune va aduce un profit bun dacă organizați totul corect. Cu toate acestea, este posibil să aveți probleme cu vecinii-rezidenți ai casei și cu coordonarea unei astfel de linii de afaceri în autoritățile competente. Prin urmare, faceți-vă cafeneaua cât mai liniștită din punct de vedere al atmosferei, de exemplu, o cafenea, sau o mini pizzerie. În orice caz, nu este recomandat să vindeți alcool într-un astfel de loc și cu atât mai mult să faceți o bere-bvr dintr-o cafenea.
Indiferent de opțiunea de afaceri pe care o alegeți, nu vă fie teamă să începeți. Ai deja imobiliare și poți câștiga bani cu el. Și dacă nu ți-a plăcut nici una dintre opțiunile propuse, vizitează site-ul nostru în secțiunea în care postează tinerii tăi oameni de afaceri și, poate, aici vei găsi afacerea ta ideală.
Criza, după cum știți, este o perioadă de oportunitate, dintre care unul este deschiderea propriei afaceri. Dacă aveți nevoie de spațiu comercial pentru aceasta, atunci este timpul să vă uitați la spațiile nerezidențiale de la primele etaje, deoarece închirierea aici este mai ieftină decât în centrele comerciale sau de afaceri. Site-ul portal a decis să afle de la experți cum să evite greșelile atunci când alegeți spațiile pentru întreprinderile mici de pe teritoriul complexului rezidențial.
Ceea ce nu este interzis este permis
Să începem cu faptul că nu toate activitățile sunt posibile în spațiile comerciale din clădirile rezidențiale. Unul dintre documente importante, care reglementează restricțiile de desfășurare a afacerilor în ansamblurile rezidențiale, este ediția SNiP corespunzătoare - (SP 54.13330.2011. Codul de reguli. Clădiri cu mai multe apartamente rezidențiale. Ediția actualizată a SNiP 31-01-2003). Fără a plonja în subtilități legale, putem spune că orice activitate care va cauza neplăceri rezidenților este interzisă pe teritoriul ansamblului rezidențial. Nu veți putea tranzacționa cu LCD chimicale, uleiuri de motor, cauciuc, covoare și pește, dar magazinul alimentar nu va primi permisiunea de a lucra non-stop, doar până la ora 23.00. Spălătoriile și curățătoriile chimice pot fi deschise numai în modul punct de colectare. Nu este un loc în clădiri rezidențiale și industrii, discoteci, camere de radiografie, laboratoare de diagnostic clinic și bacteriologic, camere de urgență, case de pompe funebre etc. Întreprinderi Catering cu o capacitate de până la 50 de persoane și o suprafață de cel mult 250 de metri pătrați. contoare cu ventilație adecvată și Siguranța privind incendiile Apropo, îl poți deschide. Dar astfel de unități vor putea funcționa și numai până la ora 23:00.
Vremurile în care piața creștea cu cererea nesaturată a consumatorilor, după cum știți, au trecut de mult. În consecință, pentru a nu merge pe scurgere, aveți nevoie de un plan de afaceri clar și cercetare de piata. „De-a lungul timpului, evaluarea cererii pentru întreprinderile din ansambluri rezidențiale se poate schimba”, spune Maria Litinetskaya, partener director al Metrium Group. - De exemplu, în primii câțiva ani după punerea în funcțiune a unei noi clădiri, în timp ce există o așezare activă, sunt în căutare saloane de perdele, magazine cu materiale de construcție. În timp, când partea principală a lucrărilor de reparație este finalizată, o astfel de afacere își pierde profitabilitatea într-un anumit complex rezidențial. În locul lui vin cafenelele, centrele de dezvoltare, magazinele pentru copii și așa mai departe.
Alexander Zubets, directorul general al Novye Vatutinki LLC, este de acord cu Maria Litinetskaya: „În stadiul de stabilire acasă, vă sfătuiesc să deschideți un magazin materiale de construcții. Reparația nu este o chestiune simplă în care trebuie în mod constant să cumpărați ceva. De asemenea, în clădirile noi, merită să deschidem în primul rând magazine alimentare și servicii casnice. În al doilea - saloane de coafură, saloane de înfrumusețare, companii de turism.
Iuri Taranenko, directorul departamentului imobiliar comercial la RRG, sfătuiește să se concentreze asupra următoarelor cifre: pentru 5.000 de locuitori, de la 3 la 6 magazine alimentare, 5-6 saloane de înfrumusețare / coafură, 2-3 organizatii medicale(inclusiv stomatologie), 2-3 organizații educaționale, 1-2 magazine de produse pentru copii, o sucursală bancară, o farmacie.
Spatiu comercial de la 5 mp. metri!
Trebuie avut în vedere faptul că chiriașul spațiilor comerciale stradale construite în ansambluri rezidențiale trebuie adesea să coreleze conceptul afacerii sale nu numai cu legislația rusă, ci și cu proprietarul spațiilor, adică dezvoltatorul. Unii dezvoltatori mari chiar spun că în niciun caz nu vor vinde spații nerezidențiale în ansamblurile lor rezidențiale pentru a putea controla disponibilitatea infrastructurii în dotările lor.
Andrey Kovalev, proprietarul Ecooffice Group of Companies, observă că dezvoltatorii tind să fie ghidați de principiile pieței atunci când proiectează spații comerciale în proiecte rezidențiale. Există un set de instrumente dovedit pentru cercetarea publicului țintă, a mediului competitiv etc., pe baza căruia dezvoltatorul ia o decizie cu privire la oportunitatea includerii anumitor funcții în anumite volume în proiect. Expertul face însă imediat o rezervă – „acesta este un ideal, dar în realitate există cazuri de discrepanțe serioase între plan și rezultate, atât din cauza erorilor făcute în analiză, cât și din cauza modificărilor situației economice. În special, multe dintre noile microdistricte ale Moscovei se confruntă cu dificultăți serioase în ceea ce privește ocuparea unor astfel de spații comerciale. Motivul constă adesea în abordarea formală a studierii nevoilor atât ale rezidenților înșiși, cât și ale chiriașilor fiecărui profil specific (magazinele cu bunuri de larg consum au nevoie de spații cu aceleași caracteristici, centre medicale- cu alții, cafenele și restaurante - cu terți etc.). Potrivit lui Andrei Kovalev, nu este neobișnuit ca un proiect să includă un fel de „locuri de muncă” abstracte, mai degrabă decât zone cu funcții specifice calculate pe baza compoziției și nevoilor viitorilor rezidenți.
Cu toate acestea, criza și nivelul în creștere al spațiului liber îi obligă atât pe dezvoltatorii imobiliari rezidențiali, cât și pe proprietarii de centre comerciale și de afaceri să fie mai loiali și mai flexibili. Yulia Koroleva, șeful departamentului imobiliar comercial la Morton Group of Companies, notează că Morton Group of Companies încearcă să țină cont de toate dorințele și cerinte tehnice viitorii chiriași sunt încă în faza de proiectare a construcției și pot oferi, de asemenea, diverse formate de spații comerciale, de exemplu, cu o suprafață de 5 mp. metri.
De fapt, este benefic pentru dezvoltator să răspundă nevoilor chiriașului. „Infrastructura de retail și servicii din ansamblurile rezidențiale este un instrument destul de puternic cu care un dezvoltator poate, în primul rând, să creeze un instrument eficient pentru vânzări de locuințe; în al doilea rând, îmbunătățirea imaginii proiectului în ceea ce privește confortul și comoditatea viitorilor săi rezidenți; în al treilea rând, pentru a genera un flux de numerar suplimentar”, rezumă Polina Zhilkina, director de consultanță strategică la CBRE.
Spune-mi cine este vecinul tău și îți voi spune ce se va întâmpla cu afacerea ta
Viitorul chiriaș are dreptul să știe despre planurile dezvoltatorului, chiar dacă nu îi plac. Nu se va dovedi că, după ce a lansat un magazin alimentar, un proprietar de mică afacere în șase luni va găsi un concurent pe teritoriul unui complex rezidențial la 100 de metri de el?
O altă regulă care nu trebuie neglijată este că infrastructura unui complex rezidențial situat lângă un mare centru comercial și de divertisment poate și trebuie să fie mai modestă decât într-un proiect similar, unde durează mai mult de 10-15 minute pentru a ajunge la cel mai apropiat. centru comercial mare, spune Polina Zhilkina.
Dar există și alte capcane despre care vorbește Alexander Zubets. Desigur, locația joacă un rol important pentru un magazin alimentar. „Ideal, dacă se află pe „prima linie”, adică cât mai aproape posibil de principalele fluxuri de oameni”, spune expertul. - În același timp, ar trebui să contactați dezvoltatorul și să cereți un plan de dezvoltare pentru teritoriul complexului. La urma urmei, nu este absolut un fapt că, dacă astăzi magazinul este situat pe drumul principal, atunci în doi ani, când microcartierul poate fi construit complet, același drum nu se va dovedi a fi secundar și nu atât de circulabil. ” Maria Litinetskaya sfătuiește, de asemenea, să monitorizeze împrejurimile: „Când alegeți un spațiu pentru uz comercial, ar trebui să acordați atenție obiectelor din apropiere. De exemplu, lângă grădiniță ar fi potrivit să se organizeze un fel de cerc de dezvoltare. O farmacie este situată convenabil în apropierea clinicii. Dacă aceasta este o spălătorie auto, atunci merită să o deschideți la intrarea în complexul rezidențial sau lângă parcare.
Un alt punct important la care ar trebui să acordați atenție atunci când alegeți o cameră este dacă ansamblul rezidențial este sau nu împrejmuit. O zonă împrejmuită este un factor limitator foarte serios pentru potențialii chiriași ai spațiului comercial, Polina Zhilkina este sigură. Într-o măsură mai mică, acest lucru se aplică vizitelor „țintite” (saloane de înfrumusețare, clinici medicale, cluburi de fitness), dar pentru magazine, cafenele și mici afaceri servicii, o zonă împrejmuită poate înrăutăți semnificativ indicatorii de prezență și, în consecință, veniturile.
Cu toate acestea, dezvoltatorii pot lua în considerare, pe de o parte, dorințele viitorilor noi coloniști de a locui într-un teritoriu închis de străini și, pe de altă parte, se pot asigura că chiriașii de spații comerciale din ansamblurile lor rezidențiale atrag cerere „externă”. „Dacă teritoriul ansamblului rezidențial este împrejmuit, există două intrări - din curte și din exterior, din drum și stradă”, spune Yulia Koroleva. „În același timp, ținem cont întotdeauna de faptul că zonele de încărcare și descărcare ale magazinelor și alte spații tehnice necesare sunt situate pe teritoriul complexului fără a dăuna rezidenților.”
Oksana Moiseeva, șefa departamentului imobiliar comercial la NDV-Nedvizhimost, notează că reducerea traficului din cauza zonei împrejmuite nu reprezintă un obstacol în organizarea unei reprezentanțe a companiei, a unui showroom, a instituțiilor medicale și pentru copii. Mai mult, izolarea poate deveni un bonus suplimentar, un glumeț. „Teritoriul îngrădit nu va afecta foarte mult profitabilitatea saloanelor de înfrumusețare, a saloanelor de coafură și a studiourilor pentru copii”, spune Oksana Moiseeva. „Și în segmentele de clasă premium ale acestor destinații, o zonă împrejmuită va fi chiar un plus.”
Dar, în general, apropierea teritoriului, de regulă, se reduce cu câteva procente tarifele de închiriere pe zonele comerciale de la primele etaje ale ansamblului rezidential in comparatie cu oferte similare din "zona deschisa". Tarifele de închiriere depind de locația, zona și formatul complexului rezidențial. „Pentru o zonă rezidențială, tarifele sunt la nivelul de 10-15 mii de ruble pe mp. metru pe an, pentru spațiile din centru fluctuează în intervalul de 30 - 65 de mii de ruble pe metru pătrat. metri pe an”, spune Lena Serenko, director general al MIEL-Commercial Real Estate. Expertul, apropo, este foarte categoric în ceea ce privește deschiderea unei afaceri pe teritoriul ansamblurilor rezidențiale: „Este mai bine pentru un antreprenor începător fără experiență de muncă să nu deschidă o afacere într-un complex rezidențial, ci să caute obiecte în o zonă de vânzare cu amănuntul formată în care operează un efect sinergic.”
Concurenții nu merg aici
Un contraargument în raport cu cuvintele Lenei Serenko este exprimat de Alexander Zubets, menționând că în condițiile unui complex rezidențial un antreprenor poate deveni singurul care oferă un serviciu solicitat de rezidenți, pentru care altfel ar trebui să meargă un anumit drum, inclusiv cu mașina sau transportul public. În special, spune că, din cauza dificultăților tehnice de localizare a cafenelelor și restaurantelor la primele etaje ale clădirilor rezidențiale (instalarea ventilației, organizarea unei bucătării, depozitarea alimentelor), prin deschiderea unei cafenele la parter, puteți ieși din competiție. pentru mult timp. Dar, după cum se spune, fiecare alege pentru ei înșiși - o zonă de alimentație sau o cafenea situată separat, fără concurenți, la o distanță de o lovitură de tun.
În orice caz, în calitate de deputat CEO pentru analiza și consultanța companiei „NDV-Nedvizhimost” Elizaveta Gudz, atunci când alegeți o cameră, trebuie să acordați atenție caracteristicilor afacerii dvs., public țintă, pentru a înțelege dacă este nevoie de o încărcare sau de o vitrină mare, dacă camera permite o planificare optimă, amenajarea echipamentelor, a mobilierului etc. Mai mult decât atât, evident, în 2016 va fi o mulțime de unde alege.
În 2016, vom vedea o creștere a spațiului liber, - Alexander Zubets este sigur. - Criza economică nu este propice deschiderii unei noi afaceri. Este probabil ca unii antreprenori să fie forțați să-și reducă afacerea și să nu mai închirieze. Odată cu apariția de noi spații libere de la dezvoltatori, toate acestea vor crește competiția între proprietari. Ca urmare, ratele pot fi ajustate în scădere.” Lena Serenko este de acord cu expertul: „Nivelul spațiului liber va crește cu siguranță, ceea ce este asociat cu o scădere a comerțului din cauza scăderii puterii de cumpărare a populației”. Expertul notează că tarifele de închiriere continuă să scadă, dar nu la fel de mult ca în 2015. În medie, reducerea nu este mai mare de 10-15%.
Elizaveta Gudz se așteaptă ca tendințele din anul precedent să continue și în 2016: o schimbare a comportamentului consumatorilor, migrarea chiriașilor în locații mai convenabile care anterior erau „inaccesibile”, renegocierea contractelor în condiții mai atractive - adică piața va continua să caute o stare de echilibru.
Cu astfel de prognoze, cea mai optimistă declarație a lui Iuri Taranenko pare foarte prudentă: „Rata de neocupare în segment va rămâne probabil ridicată în 2016. Deși, în general, dezvoltarea sa va continua datorită deschiderii de noi unități de catering și magazine alimentare de diverse formate: cafenele, magazine de vânzare alcool, Produse alimentare; farmacii și așa mai departe.
Explorați ofertele hoteliere. Fii interesat de calitatea serviciilor și de costul vieții. Acest serviciu nu este nou, trebuie să fii conștient și de situația cu concurența antreprenorilor care oferă apartamente de închiriat, pensiuni și pensiuni. Dacă concurenții tăi nu sunt complet încărcați, acesta nu este un motiv pentru a abandona ideea de afaceri. În mod normal, considerăm o sarcină medie de 50-65%.
Pe baza acestor date, puteți calcula cererea medie de servicii, profitabilitatea. Când redactați un plan de afaceri, dezvoltați oferte mai atractive decât concurenții cu condiții similare. Gândiți-vă la cum puteți îmbunătăți nivelul de serviciu.
Principalele riscuri
Acest serviciu este solicitat în orașele mari, care se caracterizează printr-un număr semnificativ de turiști și persoane care sosesc în scop de afaceri. Cursul afacerilor nu este afectat de factorii meteorologici, caracteristicile sezoniere și alte riscuri posibile. În acest caz, totul depinde doar de eforturile și politica ta de marketing. Dacă aveți toate documentele în regulă, iar afacerea se desfășoară legal și la nivelul corespunzător, totul ar trebui să fie bine.
Singurul pericol potențial este clienții necinstiți. Există riscul de neplată pentru cazare, furt și deteriorarea lucrurilor din apartament. Puteți asigura. Elaborați un contract tip care să precizeze responsabilitatea părților în cazul unor posibile dificultăți. Prin semnarea acestuia, clientul indică datele sale de pașaport. Aceasta este o practică comună.
Dacă locuiți într-un oraș mic, fezabilitatea organizării acestei afaceri ar trebui luată în considerare foarte serios. Poate fi mai profitabil pentru tine să închiriezi un apartament pentru o perioadă lungă de timp.
Locație
Dacă intenționați să vă închiriați propriul apartament, întrebarea de căutare este eliminată. Dar trebuie avut în vedere faptul că pentru potențialii clienți, cele mai atractive sunt zonele centrale, străzile din apropierea gărilor și stațiile de autobuz cu schimb de transport convenabil. Dacă apartamentul dvs. este situat la periferie, există probleme cu transportul sau îi va fi dificil pentru un vizitator să găsească adresa potrivită, este logic să luați în considerare schimbarea pentru o locație mai bună.
Puteți achiziționa sediul. Dacă nu sunt suficienți bani, există o opțiune cu un credit ipotecar. Singurul dezavantaj este că toate profiturile vor merge pentru achitarea datoriilor. Însă, ca urmare, vei avea propriul tău apartament într-o zonă bună.
O altă opțiune este subînchirierea. Închiriezi locuințe pentru o perioadă lungă, de exemplu, pentru un an. Este important să formalizați tranzacția cu un notar, indicând adevăratul scop al contractului de închiriere.
Echipamente
Trebuie să creați cele mai confortabile condiții pentru clienții dvs. Esența acestui serviciu nu este doar posibilitatea de a închiria o casă mai ieftină decât o cameră de hotel și de a nu depinde de nevoia de a avea vecini zgomotoși. Principalul avantaj al apartamentului este confortul acasă.
Este foarte probabil să fii nevoit să faci reparații majore, să schimbi instalațiile sanitare, să dotezi o baie. Clienții potențiali îi acordă o atenție deosebită.
Setul minim de mobilier:
- pat in fiecare camera, canapea;
- masă de scris și de bucătărie;
- scaune și fotolii moi;
- dulap spatios.
Bucătăria trebuie să fie complet utilată - frigider, aragaz, cuptor cu microunde, dulapuri. Este necesar cel puțin un set minim de feluri de mâncare și ustensile pentru gătit. Apartamentul ar trebui să aibă lenjerie de pat și un set complet de textile de casă. De asemenea, ar trebui să asigurați costul produselor chimice de uz casnic.
Pentru mulți clienți, este important să aibă un televizor și posibilitatea de a se conecta la internet gratuit.
Nu cumpăra lucruri super-moderne și noi. Curățenia și starea de lucru sunt importante pentru clienții dvs. Puteți economisi bani dotând apartamentul cu mobilier și electrocasnice second hand.
Personal
La început, când un om de afaceri închiriază 1-2 apartamente pe zi, nu este nevoie de angajați. Toate grijile sunt curățarea și schimbarea lenjeriei de pat după plecarea oaspeților. Noii clienți trebuie să fie întâlniți și însoțiți la apartament, să întocmească un contract și să predea cheile.
Dacă vei dezvolta o afacere și vei lucra cu mai multe apartamente, ar trebui să te gândești la angajarea angajaților. Numărul de personal depinde direct de numărul de apartamente. Cele mai stricte cerințe sunt pentru curățarea și curățenia lenjeriei de pat, aceasta trebuie ambalată în pungi de plastic, ca într-un tren.
Asigurați-vă că nu există suprapuneri cu check-in și check-out ale oaspeților. Dacă oaspeții trebuie să aștepte angajatul tău, nu vor mai dori să închirieze un apartament de la tine. Rețineți că aproximativ 40% din profituri provin de la clienții obișnuiți.
Dacă afacerea ta este formată din 10 sau mai multe apartamente, trebuie să angajezi un administrator. Responsabilitățile sale includ comunicarea cu clienții și procesarea comenzilor, coordonarea activității celorlalți angajați și păstrarea evidenței volumului de muncă al fiecărei unități.
Documente și licențe
Închiriind 1-3 apartamente, puteți aplica pentru un antreprenor individual și puteți lucra într-un sistem de impozitare simplificat. Nu sunt necesare permise sau licențe speciale.
Când creați o rețea extinsă, va trebui să vă înregistrați entitate. În acest caz, pentru întocmirea tuturor documentelor, este necesară angajarea unui avocat calificat, serviciile sale vor fi plătite cu dobândă.
Marketing
Cea mai mare parte a călătorilor caută oferte de cazare pe internet. Crearea propriului site web este o necesitate. Ar trebui să conțină fotografii de înaltă calitate ale apartamentului, o descriere a condițiilor și beneficiilor. Asigurați-vă că indicați prețul zilnic de închiriere, adresa și locația pe harta orașului. Rezervările se pot negocia telefonic. Postați reclame pe orice platformă - platforme de călătorie, panouri populare, forumuri din oraș. Cu cât prezența dvs. în rețea este mai mare, cu atât sunt mai mari șansele de a atinge sarcina maximă.
Cooperați cu companiile de taxi. Dacă știi șoferi, oferă-le cărțile tale de vizită. Vizitatorii cer adesea sfaturi cu privire la o oportunitate profitabilă de a închiria un apartament de la șoferii de taxi.
Nu renunta la reclamele clasice pe bolarde in locuri aglomerate, langa statii de taxi, statii de transport in comun, gari, statii de autobuz si aeroporturi. Îți vor aduce aproximativ 30% dintre clienți.
Serviciul impecabil este foarte important. Călătorind în alt oraș pentru afaceri sau plăcere, oamenii se consultă adesea cu cunoscuți, citesc recenzii și caută recomandări cu privire la cutare sau cutare opțiune de rezidență temporară. Mulți clienți intră sub patronaj.
Rentabilitatea
Rambursarea depinde de mulți factori. Rentabilitatea este afectată de câți bani ai investit în amenajarea apartamentului și de ce prețuri pentru chiria zilnică sunt stabilite în orașul tău.
Ar trebui să oferi clienților un preț cu 20-25% mai mic decât prețul mediu al unei camere de hotel din orașul tău. În medie, în întreaga țară, antreprenorii care lucrează în centre regionale demonstrează un venit lunar net din fiecare apartament în valoare de 15.000-25.000 de ruble, în funcție de volumul de muncă. Dacă zona este cumpărată cu ipotecă sau este subînchiriată, profiturile dumneavoastră vor fi mai mici. Poti vorbi despre venituri solide, avand la dispozitie peste 5 apartamente.
rezumat
Experții sunt încrezători că în următorii ani, afacerea de închiriere de apartamente pe zi are perspective excelente. În ciuda concurenței ridicate, antreprenorii aspiranți au șanse mari de a obține succes. Este important doar să evaluați corect cererea și să alegeți o strategie de marketing activă.
Începerea unei afaceri mici va fi o idee grozavă pentru cei care nu au investiția pentru a deschide o afacere mare - întreprindere producătoare, centru comercial sau cafenea. Practica arată că chiar și un mic magazin, dacă îi alegeți o locație bună, poate aduce în mod constant venituri mari. Și odată cu dezvoltarea afacerii, vă puteți gândi la extinderea acesteia. Deoarece zonele de dormit au propriile lor caracteristici, atunci când deschideți un magazin sau un centru de service aici, vor trebui să țineți cont de multe nuanțe. Dar chestiunea de o importanță capitală este să decideți ce afacere să deschideți într-o zonă rezidențială. Toate problemele ulterioare (înregistrare, achiziții și publicitate) vor fi rezolvate într-un mod standard - practic nu există diferențe cu afacerile din centrul orașului.
În fiecare oraș există cartiere întregi dens construite cu case. Un astfel de loc poate fi o sursă bună de venit! Principalul avantaj este costul relativ scăzut al începerii unei afaceri.
Deci, cum să construiți o mică afacere într-o zonă rezidențială? ce este de luat în considerare pentru un antreprenor începător?
Specificul afacerilor în zone rezidențiale
În ciuda faptului că activitatea de afaceri în zona rezidențială este mult mai scăzută decât în centrul orașului, nu strica să se organizeze afaceri profitabile. După cum arată practica, aproape orice direcție va „prinde rădăcini” aici, dacă înțelegeți ce anume va fi interesant pentru oamenii dintr-un anumit loc.
Această zonă este deosebit de atractivă pentru că antreprenorii de aici nu trebuie să se gândească la cum să promoveze un magazin într-o zonă rezidențială - doar să vândă un produs de calitate sau să ofere un serviciu de calitate. La vânzător bun, mai ales - daca face afaceri la o aruncatura de bat de acasa, cu siguranta vor veni din nou cumparatorii!
Când vă gândiți la ce fel de afacere este relevantă într-o zonă rezidențială, merită să luați în considerare câteva particularități ale acestei zone:
- Ei nu merg la magazinele din formatul „de după colț” pentru achiziții mari - se acordă preferință supermarketurilor mari. Maximul pe care îl cumpără din magazinele locale este mâncarea pentru o cină rapidă, ceva pentru micul dejun și esențiale. Acesta este ceea ce ar trebui luat în considerare atunci când se ia în considerare sortimentul de priză.
- Fluxul principal de oameni va fi observat dimineața și seara. Asta înseamnă că merită să te adaptezi la un astfel de „ritm”, să deschizi magazinul devreme și să-l închizi mai târziu.
- Oamenii din zonă se cunosc (chiar dacă nu pe nume, ci personal - cu siguranță), inclusiv vânzători. Este mai bine să petreceți imediat timp angajând o echipă de vânzări cu experiență. Amabilitate față de clienți, onestitate - acestea sunt principalele criterii.
Indiferent de ceea ce intenționează să facă comerțul antreprenorului, puteți face afaceri într-o zonă rezidențială:
- Într-o clădire separată. În acest caz, omul de afaceri se va confrunta cu cheltuieli suplimentare pentru achiziționarea sau construirea unui pavilion.
- La primele etaje ale clădirilor rezidențiale. Cea mai bună opțiune- chiria este ieftină, este posibil să-i interesezi pe locuitorii unei anumite case în produse sau servicii.
Ce afacere să începi?
Înainte de a decide în sfârșit ce magazin să se deschidă într-o zonă rezidențială, ar fi bine să facem o mică cercetare de marketing.
Luați în considerare următoarele puncte atunci când analizați „situația”:
- Ce magazine sau centre de service există deja în zonă?
- Există mulți copii și tineri într-o anumită zonă?
- Pentru ce bunuri sau servicii rezidenții trebuie să călătorească departe?
După ce ați analizat toate nuanțele, puteți alege direcția viitoarei afaceri.
Deci, ce să deschizi într-o zonă rezidențială?
- magazin alimentar,
- magazin de hardware,
- pavilion de flori,
- atelier de reparații de încălțăminte
- atelier de reparatii imbracaminte
- atelier reparatii electrocasnice
- salon,
- vânzare bere draft.
Magazinele care vând haine și echipamente doar în cazuri rare justifică speranțele antreprenorului. Cert este că pentru acest gen de achiziții oamenii preferă să meargă în marile centre comerciale pentru a vedea sub ochi o gamă largă de produse.
Magazinul alimentar este „liderul” în ceea ce privește profiturile în zonele de dormit. Oameni obosiți care vin de la serviciu noaptea târziu, mame cu copii, pensionari - nu toți reușesc să meargă zilnic la supermarket să cumpere tot ce le trebuie. Prin urmare, atunci când compilați o listă de produse de vânzare, luați în considerare acest fapt.
Gama trebuie să includă:
- pâine,
- cereale și paste,
- produse lactate, ceai și cafea,
- dulciuri.
Având în vedere ideile de afaceri într-o zonă rezidențială a orașului în sectorul alimentar, acordați atenție patiserii. Acest format este extrem de popular în rândul populației. Și pentru a se răsfăța cu bunătăți, mulți în fiecare zi după muncă merg la pavilionul cofetăriei.
Un magazin de hardware, sau, va fi la cerere nu mai rău decât un magazin alimentar. Și lăsați verificarea medie a achizițiilor, în acest caz, vor fi mai mici, vor fi suficienți clienți pentru a obține profituri mari în mod constant.
Multe destinații, deși renumite pentru cererea lor mare, vor fi sezoniere. Luați același exemplu - venitul principal va scădea în primăvara-vară. Dar iarna nu ar trebui să speri la venituri mari. Te-ai hotărât să deschizi un pavilion pentru vânzarea berii la halbă? Nu strica să completați sortimentul cu alte băuturi la draft - limonadă și kvas. va genera venituri doar de sărbători. Dar în doar câteva zile, dacă nu există concurenți în preajmă, poți câștiga singur un salariu anual.
Cu anumite abilități, deschide un atelier. Ateliere de croitorie și reparare a hainelor, firme de reparare a aparatelor electrocasnice și telefoane - toate acestea sunt foarte populare în zonele rezidențiale.
Conduceți un magazin pentru copii numai dacă cel mai apropiat centru comercial este foarte departe. Această industrie se dezvoltă activ astăzi, iar clienții preferă să cumpere haine pentru copii „en-gros”. Iar alegerea jucăriilor din marile magazine este mult mai largă.