Evaluarea întreprinderii
În condițiile pieței, întreprinderile industriale, precum imobiliarele, au o valoare de piață. În același timp, întreprinderea este considerată ca o singură entitate (bunuri), care include toate tipurile de proprietate care operează în cadrul său organizatoric și legal în implementarea activitate antreprenorialăși drepturi asupra acestei proprietăți. În conformitate cu articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse, „O întreprindere ca obiect este recunoscută ca un complex de proprietate utilizat pentru activități antreprenoriale. Întreprinderea în ansamblu, ca complex imobiliar, este recunoscută drept imobil.
Estimarea valorii întreprinderii se realizează în conformitate cu o sarcină specifică.
Cele mai tipice cazuri în care este nevoie să se determine valoarea întreprinderii:
1) vânzarea întreprinderii;
2) vânzarea unei părți din proprietate de către întreprindere (terenuri, clădiri, structuri);
3) reorganizarea (fuziune, divizare, achiziție etc.) și lichidare a întreprinderii, efectuate atât prin decizie a proprietarilor acesteia, cât și prin decizie instanța de arbitraj;
4) cumpărarea și vânzarea de acțiuni ale întreprinderii pe piața valorilor mobiliare (cumpărare
întreprindere sau parte a acesteia, care sunt în proprietate pe acțiuni);
5) cumpărarea și vânzarea unei acțiuni (aport) în capitalul autorizat parteneriat sau
societati cu răspundere limitată(ponderea este estimata in unitati monetare);
6) transferul întreprinderii spre închiriere. Estimarea costului este importantă pentru programare
chirie și răscumpărarea ulterioară de către chiriaș (dacă
stipulate în contractul de închiriere)
7) implementare proiect de investitii dezvoltarea întreprinderii, când
justificarea acesteia este necesară pentru a cunoaște valoarea inițială a întreprinderii;
8) obținerea unui împrumut garantat cu proprietatea întreprinderii (ipoteca);
9) asigurarea proprietății întreprinderii;
10) determinarea bazei de impozitare pentru calculul impozitului pe proprietate;
11) reevaluarea mijloacelor fixe.
Valoarea întreprinderii este evaluată de un specialist - un evaluator folosind una sau alta tehnică. Evaluatorul trebuie să cunoască sarcina pentru care se face evaluarea, abia atunci va putea selecta corect instrumentele metodologice necesare.
Astfel, validitatea și fiabilitatea evaluării valorii complexului imobiliar depind în mare măsură de cât de corect este definită zona de aplicare a evaluării: cumpărare și vânzare, obținerea unui împrumut, asigurare, impozitare etc.
Scopul evaluării este calcularea și justificarea valorii de piață a întreprinderii.
Atunci când se determină valoarea unei întreprinderi (proprietate), este important să se facă distincția între concepte cost, cost și preț.
Preț- o măsură a cât va fi dispus să plătească cumpărătorul (investitorul) pentru proprietatea evaluată. Cheltuieli- o măsură a costurilor necesare creării unui obiect de proprietate similar celui care se evaluează. Este posibil ca aceste costuri să nu difere de suma pe care un potențial cumpărător ar fi dispus să o plătească. În funcție de o serie de factori, inclusiv nevoile cumpărătorului, disponibilitatea proprietăților echivalente și activitatea altor cumpărători, aceste costuri pot fi mai mari sau mai mici decât valoarea la data evaluării.
Există patru condiții principale în care apare valoarea: cererea, utilitatea, deficitul și transferabilitatea drepturilor de proprietate.
Aceeași proprietate poate avea costuri diferiteîn funcţie de scopul evaluării.
De exemplu, evaluarea în scopul asigurării împotriva incendiilor este diferită de evaluarea în scopuri de credit ipotecar. În primul caz, valoarea este determinată de costul refacerii elementelor structurilor expuse riscurilor corespunzătoare, iar în al doilea, de prețul cel mai probabil la care obiectul poate fi vândut pe piață în cazul încetării plățile unui credit ipotecar.
În practică, sunt utilizate următoarele tipuri principale de valoare.
Valoare rezonabilă de piață- pretul caracteristic pentru acest tip de proprietate intr-o piata competitiva si deschisa. Presupune libera concurenta, atunci cand atat cumparatorul cat si vanzatorul actioneaza economic rational si constient, avand informatiile necesare si neexperimentand nicio constrangere externa in tranzactie. Această valoare este utilizată în cazurile legate de înstrăinarea și transferul dreptului de proprietate. În practică, prețurile anumitor tranzacții diferă de valoarea justă de piață sub influența unor factori precum condiții speciale de finanțare, circumstanțe de vânzare și cumpărare forțată, lipsa de informare a părților, denaturarea pieței, vânzarea sub presiune etc. -valoarea de piata este o valoare calculata normativ.
Cost calculat în mod normal- costul complexului imobiliar, calculat pe baza metodelor și standardelor aprobate de autoritățile competente. În același timp, se aplică scări uniforme de standarde (tarife, coeficienți, prețuri unitare) pentru tipurile de complexe imobiliare luate în considerare. Un exemplu de valoare calculată normativ este valoarea impozabilă a proprietății unei întreprinderi. Baza de impozitare pentru calcularea impozitului pe proprietate este valoarea medie anuală reziduală a mijloacelor fixe, active necorporale, inventar și costuri. Pentru a calcula valoarea impozabilă, soldurile reflectate în activul bilanțului sunt preluate din conturile de proprietate relevante ale întreprinderii contabile. Un alt exemplu de valoare calculată normativ este determinarea valorii unui teren pentru calculul impozitului pe teren. Există rate de impozitare aprobate în ruble pe metru pătrat și factori de ajustare care iau în considerare diferitele caracteristici ale terenului sau parcelelor.
Din punct de vedere al sistemului contabil, există Valoarea cărții subdivizat în iniţială, restauratoareși rezidual. (discutat mai sus).
În funcție de ordinea evaluării, există costul reproduceriiși costul de înlocuire.
Costul de înlocuire este costul curent de producere a unei proprietăți similare care este echivalentă ca utilitate cu proprietatea evaluată.
Distinge valoarea complexului imobiliar, continuând să funcționeze, și lichidare Preț.
Valoarea unui complex imobiliar care continuă să funcționeze este valoarea unui astfel de obiect de vânzare-cumpărare, care, după tranzacție, va continua să funcționeze și să genereze venituri.
Valoarea de salvare este prețul pe care proprietarul este forțat să-l accepte atunci când proprietatea este vândută la un moment mai mic decât este rezonabil acceptabil pentru piață. O evaluare a valorii de lichidare a unei întreprinderi are loc, de exemplu, în lichidarea sa forțată din cauza falimentului și a vânzării deschise la o licitație.
În funcție de situația de evaluare, există și mai multe tipuri de valori: investiții, consumator, asigurări, eliminare.
Valoarea investiției - valoarea complexului imobiliar, dacă este considerată ca o contribuție investițională la implementarea oricărui proiect de investiții. Spre deosebire de valoarea de piață, valoarea investiției este mai specifică și asociată cu un anumit proiect și cu investitorul acestuia. Valoarea investiției este utilizată în implementarea măsurilor de reorganizare și justificarea proiectelor de investiții.
Valoare de utilizare (valoare de utilizare). Acesta reflectă valoarea sau importanța unei proprietăți pentru un anumit proprietar, care poate să nu aibă intenția de a o lista pe piața liberă. Valoarea de utilizare se bazează pe eficiența utilizării acesteia (sub formă de venit, utilitate, dotări).
Valoarea de utilizare nu reflectă neapărat valoarea de piață. Informațiile despre valoarea de utilizare sunt necesare atunci când este necesar să se compare complexul de proprietate evaluată cu analogi de calitate și utilitate diferite.
Valoarea de asigurare - valoarea de piata a obiectului, determinata in scopul asigurarii si reflectata in contractul (polita) de asigurare. Valoarea asigurată se calculează pe elemente, ceea ce este necesar pentru evaluare compensare de asigurare. De obicei, valoarea asigurată este definită ca cost de înlocuire, deoarece după eveniment asigurat asiguratul trebuie să-și refacă proprietatea prin dobândirea unuia nou.
Valoarea de utilizare - valoarea imobilizărilor corporale utilizabile care au atins stare limită din cauza uzurii complete sau a unui eveniment extraordinar și care și-au pierdut utilitatea inițială, valoarea de reciclare este costul secundar al masei de materiale care alcătuiesc obiectul evaluat.
Numele parametrului | Sens |
Subiect articol: | Tipuri de costuri |
Rubrica (categoria tematica) | Productie |
Având în vedere dependența de scopul evaluării, numărul și selecția factorilor luați în considerare, evaluatorul calculează diferite tipuri de valoare.
Preț- acesta este echivalentul monetar pe care cumpărătorul este dispus să îl schimbe pentru orice articol sau obiect. Costul diferă de preț și costuri.
1. După gradul de comercializare Distingeți valoarea de piață și valoarea standard.
Sub valoarea de piataîn Standardele Internaționale de Evaluare, se obișnuiește să se înțeleagă valoarea estimată pentru care se așteaptă ca proprietatea să-și schimbe mâinile la data evaluării ca urmare a unei tranzacții comerciale între un cumpărător voluntar și un vânzător voluntar, după un marketing adecvat; se presupune că fiecare parte a acţionat competent, prudent şi fără constrângere. Pretul din magazin este prețul cel mai probabil într-o tranzacție între un cumpărător și un vânzător tipic.
În unele cazuri, valoarea de piață poate fi exprimată ca valoare negativă. De exemplu, acesta ar trebui să fie cazul în cazul evaluării proprietăților învechite, al căror cost de demolare depășește valoarea terenului, sau în cazul evaluării proprietăților ecologice.
Cost calculat în mod normal- aceasta este valoarea proprietății, calculată pe baza metodelor și standardelor aprobate de autoritățile competente (Goskomimushchestvo, Goskomstat, Roskomzem). În acest caz, se aplică scări uniforme de standarde. De regulă, valoarea calculată standard nu coincide cu valoarea valorii de piață, totuși, standardele sunt actualizate periodic în conformitate cu valoarea de bază de piață.
2. Termeni de evaluare distinge între piață, investiție, asigurare, impozabilă, valoare de salvare.
Atunci când se evaluează o proprietate ca obiect de vânzare pe piața liberă, aceasta este utilizată pretul din magazin.
La justificarea proiectelor de investitii se calculeaza costul investitiei. Costul investiției- valoarea proprietății pentru un anumit investitor în anumite scopuri de investiție.
Spre deosebire de valoarea de piață, care este determinată de comportamentul unui cumpărător și vânzător tipic, valoarea investiției depinde de cerințele individuale de investiție ale unui anumit investitor.
Există o serie de motive pentru care valoarea investiției poate diferi de valoarea de piață. Principalele motive sunt diferențele: în evaluarea rentabilității viitoare; în idei despre gradul de risc; în situație fiscală; compatibil cu alte proprietăți deținute sau controlate lor.
Valoarea asigurarii - valoarea proprietății așa cum este determinată de termenii contractului sau poliței de asigurare.
Valoarea impozabilă- costul calculat pe baza definițiilor cuprinse în documentele relevante documente normative referitoare la impozitarea proprietății.
Costul de utilizare (deșeuri).- valoarea proprietatii (exclusiv terenul), considerata ca fiind valoarea totala a materialelor continute in aceasta, fara reparatii suplimentare.
3. Ținând cont de dependența de natura analogului distinge între costul reproducerii și costul înlocuirii.
costul reproducerii- aceasta este valoarea proprietatii, realizata dupa aceeasi structura si din aceleasi materiale ca si cea evaluata, dar la preturi curente.
costul de înlocuire este costul unui analog apropiat al proprietății care se evaluează.
Costul de reproducere și costul de înlocuire sunt utilizate pe scară largă în industria asigurărilor.
4. În contabilitate Distingeți valoarea contabilă, valoarea reziduală și valoarea de înlocuire.
Valoarea cărții- costul construirii sau achiziționării unei proprietăți. Valoarea bilanţului este originală şi înlocuitoare. Costul inițial se reflectă în documente contabile la momentul punerii in functiune. costul de înlocuire- costul de reproducere a mijloacelor fixe create anterior în conditii moderne; determinată în procesul de reevaluare a fondurilor de bază. Valoarea reziduală - ϶ᴛᴏ inițială (înlocuire) minus amortizarea.
5. Având în vedere dependența de perspectivele de dezvoltare ale întreprinderii Se face distincția între valoarea întreprinderii existente și valoarea de lichidare.
Valoarea continuității activității- aceasta este valoarea întreprinderii formate ca întreg, și nu oricare dintre părțile sale constitutive. Valoarea activelor individuale sau a componentelor unei întreprinderi aflate în desfășurare este determinată pe baza contribuției acestora la această afacere și este percepută ca valoarea lor de utilizare pentru o anumită întreprindere și proprietarul acesteia.
Evaluarea continuității activității presupune că afacerea are perspective favorabile de dezvoltare și, prin urmare, se poate aștepta existența continuă a întreprinderii ca sistem, iar valoarea întregului este de obicei mai mare decât simpla sumă a costurilor individului. elemente.
Valoarea de lichidare, sau costul unei vânzări forțate, suma de bani care ar trebui în mod realist să fie primită din vânzarea unei proprietăți într-o perioadă prea scurtă pentru un marketing adecvat. La determinarea acestuia, este extrem de important să se țină cont de toate costurile asociate lichidării întreprinderii, precum comisioane, costuri administrative de menținere a funcționării întreprinderii până la lichidarea acesteia, costuri juridice și contabile. Diferența dintre încasările care pot fi obținute din vânzarea activelor companiei pe piață și costul lichidării dă valoarea de lichidare a întreprinderii.
Atunci când se evaluează valoarea unei întreprinderi, există și un astfel de lucru ca costul efectiv. Efectiv valoare - valoarea activelor, egală cu cea mai mare dintre cele două valori - valoarea de utilizare a activelor pentru un anumit proprietar și costul implementării acestora.
Orice fel de valoare calculată de un evaluator nu este un fapt istoric, ci o evaluare a unei anumite proprietăți în acest moment conform scopului ales.
concept economic valoarea exprimă o viziune realistă asupra beneficiului de care dispune proprietarul acestui obiect sau cumpărătorul la momentul evaluării. Baza valorii oricărei proprietăți, incl. afaceri, este utilitatea acesteia.
Pe lângă conceptul de ʼʼcostʼʼ, conceptele de ʼʼprețʼʼ și ʼʼcosturiʼʼ (prețul de cost) sunt folosite în teoria și practica evaluării.
Preț este un indicator al sumei de bani cerute, așteptate sau plătite pentru un anumit produs sau serviciu. Este un fapt istoric, ᴛ.ᴇ. se referă la un anumit moment și loc. Având în vedere dependența de capacitățile financiare, motivele sau interesele specifice speciale ale cumpărătorului și vânzătorului, prețul se poate abate de la cost.
Pretul este suma de bani necesară pentru a crea sau produce un bun sau serviciu. Prețul de cost va include totalitatea costurilor, costurilor sau cheltuielilor. La finalizarea procesului de creație sau a actului de cumpărare și vânzare, prețul de cost devine un fapt istoric. Prețul plătit de cumpărător pentru bun și serviciu devine cost de achiziție pentru el.
Prețul de cost afectează valoarea de piață, dar este cu siguranță nu defineste.
O combinare abil și utilizarea tuturor acestor concepte permit o evaluare calitativă a obiectelor de proprietate. Alături de conceptele fundamentale care stau la baza tranzacției, există și principii comune și metode general acceptate de evaluare a proprietăților.
Masa. Relația dintre scopul evaluării și elementele valorice utilizate pentru evaluare
Tipuri de valoare - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Tipuri de valoare” 2017, 2018.
Tipuri de bunuri imobiliare și caracteristici ale clasificării sale Extindeți conceptul și identificați caracteristicile imobiliare, spuneți-ne despre clasificarea bunurilor imobiliare. Imobilul include terenurile și obiectele care au fost create pe acesta: clădiri, structuri, ... .
Factori care afectează valoarea imobiliară Evaluarea imobiliară Există patru factori care afectează valoarea imobiliară. 1. Cerere - cantitatea dintr-un anumit produs sau serviciu care găsește cumpărători solvenți pe piață .... .
Valoarea de piață a obiectului de evaluare (valoarea de schimb) este prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, și pe ... .
Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Obiecte și subiecte de evaluare. Imobilul este o marfă specifică care circulă în sectorul investițiilor. Cele mai semnificative diferențe ale acestui produs includ economic și fizic ... .
Tipuri de valoare bazate pe contabilizarea costurilor trecute Costul de înlocuire (costuri pentru restaurarea completă) - costuri în prețurile curente care trebuie suportate la recrearea unui duplicat exact al acestei proprietăți (folosind aceeași... .
Cost inițial amortizabil (Fperv.) - suma costurilor de construcție, achiziție, transport în prețurile anului în care au fost puse în funcțiune. La acest cost, principalul active de producție listate în bilanțul întreprinderii (primul an). F primul \u003d C pok ... .
Tipuri economice de valoare a obiectului evaluării Principii de oficializare a rezultatelor evaluării Principii care reflectă punctul de vedere al pieţei Principii care reflectă relaţia componentelor ... .
Definirea, caracteristicile si clasificarea mijloacelor fixe Imobilizari si activitati de investitii intreprinderi Mijloacele fixe sunt mijloacele de munca care sunt reutilizate in procesul de productie, fara a se modifica....
Conceptul de valoare a continuității activității înseamnă că întreprinderea este evaluată ca o unitate economică viabilă funcțională, care are propriile active și stocuri, permanent forță de muncă, desfășurând operațiuni comerciale, și nu sub amenințarea iminentă a încetării activității.
Tipurile de valori existente pot fi clasificate în două grupe:
tipuri de evaluare;
tipuri de valori care nu fac obiectul evaluării.
Modelul valoric comun tuturor tipurilor de evaluare poate fi exprimat prin următoarea formulă:
unde: V - valoarea afacerii;
E - venituri viitoare din proprietatea afacerii;
R - factor de reducere.
Tipurile estimate de valoare sunt împărțite în valoarea întreprinderii în exploatare și valoarea de lichidare. Valoarea continuității activității poate fi valoarea de piață, valoarea investiției, valoarea intrinsecă sau valoarea fundamentală. Valoarea continuității activității include și valoarea de asigurare, valoarea impozabilă, altele tipuri speciale cost.
Proiectul standardului internațional de evaluare nr. 5 (ISO - 5) „Valoarea unei companii existente ca bază de evaluare”, elaborat de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare a Proprietăților (ICV), indică faptul că valoarea unei companii existente este valoarea creat prin funcționarea unei firme înființate și se determină prin valorificarea profiturilor încasate de această firmă, ținând cont de cifra de afaceri și de toate obligațiile asociate activităților firmei.
Valoarea continuității activității aduce un element de management în evaluare, fie că este vorba de o singură unitate industrială sau de un mare conglomerat.
Cel mai utilizat tip de valoare este valoarea de piata. Termenul se referă la o serie de definiții specifice din categoria valorii în schimb și este utilizat pe scară largă ca standard de evaluare stabilit legal în multe țări.
În conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998, nr. 135 FZ, valoarea de piață a unui obiect de evaluare este înțeleasă a fi prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața deschisă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, și orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției, adică atunci când:
una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația;
părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
obiectul evaluării este prezentat pieţei libere sub forma oferta publica;
· prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru finalizarea tranzacției în raport cu părțile la tranzacție;
· plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.
Definiția dată din momentul intrării în vigoare a prezentei legi trebuie utilizată fără greșeală de către evaluatori la determinarea valorii de piață a unui obiect de evaluare deținut de Federația Rusă, subiecți ai Federației Ruse sau municipii, indivizii sau entitati legale, în scopul efectuării de tranzacții cu obiectele de evaluare.
Conform Legii federale „On societățile pe acțiuni ah”, care determină procedura de înființare și statutul juridic al societăților pe acțiuni, drepturile și obligațiile acționarilor acestora, precum și asigurarea protecției drepturilor și intereselor acționarilor, valoarea de piață a proprietății, inclusiv valoarea de acțiuni sau alte valori mobiliare ale companiei, este prețul la care vânzătorul, care deține informații complete despre valoarea proprietății și nu este obligat să o vândă, ar fi de acord să o vândă, iar cumpărătorul, care deține informații complete despre valoarea imobilului si nu este obligat sa o cumpere, ar fi de acord sa cumpere.
Standardul Internațional de Evaluare Nr. 1 (IVS - 1), adoptat de ICVS, oferă următoarea definiție a valorii de piață: valoarea de piață este o valoare estimată - suma de bani pentru care proprietatea trebuie să își schimbe mâinile la data evaluării între un cumpărător voluntar și vânzător voluntar ca urmare a unei tranzacții comerciale după un marketing adecvat; se presupune că fiecare parte a acţionat competent şi fără constrângere. Definiția valorii cuprinsă în standardul ICSOI este folosită de baza pentru formularea propriilor definiții de către mulți specialiști în domeniul evaluării (Pratt S., Friedman D., Ordway N.).
Ca urmare a generalizării tuturor definițiilor valorii de piață adoptate în practica internationala estimări și reglementări ale Federației Ruse, putem concluziona următoarele:
Pretul din magazin - prețul cel mai probabil, exprimat în bani, la care obiectul evaluării va fi transferat de la vânzător către cumpărător la data evaluării, sub rezerva unei tranzacții echitabile.
De asemenea, este necesar să se rețină unul dintre elementele obligatorii de determinare a valorii de piață, care este absent în reguli Federația Rusă, - „... de la data evaluării...”. Acest element exprimă legarea în timp a valorii de piață la o anumită dată. Din cauza multor factori, atât externi (piață), cât și interni, valoarea estimată a valorii de piață pentru o altă dată poate fi incorectă. Rezultatul evaluării reflectă starea reală a obiectului evaluat la data evaluării.
Spre deosebire de valoarea de piață, valoarea investiției implică calcularea valorii pentru un anumit investitor, în funcție de cerințele, înclinațiile și preferințele sale individuale de investiții. Valoarea investiției este o manifestare a valorii de utilizare.
Standardul Internațional de Evaluare nr. 2 (IVS - 2), care descrie alte tipuri de valoare decât valoarea de piață, stabilește că valoarea investiției este valoarea proprietății pentru un anumit investitor sau grup de investitori, în anumite scopuri de investiție.
Valoarea de piață și valoarea investiției sunt două concepte diferite, iar valorile lor, de regulă, nu coincid. Motivul diferenței este că calculul valorii de piață nu implică existența unei anumite persoane, iar valoarea investiției, așa cum sa menționat deja, este valoarea pentru un anumit investitor.
Conceptul de valoare a investiției nu este complet diferit de conceptul de valoare de piață, deoarece datorită acțiunii unui număr mare de investitori specifici se realizează treptat echilibrul dintre cerere și ofertă și se stabilește un preț de piață de echilibru, reflectând valoarea obiectului pentru majoritatea investitorilor.
Valoarea intrinsecă diferă de valoarea investiției prin aceea că este rezultatul unor judecăți analitice bazate pe caracteristicile intrinseci identificate ale unei investiții; Valoarea intrinsecă nu depinde de modul în care aceste caracteristici corespund obiectivelor unui anumit investitor, ci de modul în care sunt interpretate de un analist sau altul.
Pratt S. are în vedere patru factori care afectează valoarea acțiunilor, a căror includere în calcularea prețului acțiunilor, în opinia sa, va da valoarea valorii intrinseci. Factori de cost conform lui Pratt S.:
Valoarea activelor firmei
profit viitor probabil;
dividende viitoare probabile;
Rate probabile de creștere viitoare.
Valoarea intrinsecă este valoarea ascunsă sau intrinsecă a unui stoc, calculată prin analiză fundamentală.
Analiza fundamentală este o abordare a analizei valorilor mobiliare care presupune că un titlu are valoare intrinsecă, care poate fi determinată prin evaluarea atentă a variabilelor relevante. De obicei profitul așteptat este cea mai importantă variabilă în această analiză. Cu toate acestea, alte variabile precum plățile de dividende, structura capitalului, calitatea managementului și altele pot fi luate în considerare în procesul de analiză. Pe baza acestor variabile fundamentale, analistul estimează valoarea intrinsecă Securitateși îl compară cu rata actuală a pieței pentru a lua o decizie de investiție adecvată.
În general, atunci când se evaluează o afacere pentru a obține valori de piață, investiție sau valoare intrinsecă, se calculează valoarea de piață, investiția sau intrinsecă a întreprinderii ca continuitate a activității.
Valoarea reziduală este exact opusul valorii afaceri de exploatare. Valoarea de lichidare înseamnă suma netă pe care proprietarul o poate primi din vânzarea separată a activelor companiei în procesul de lichidare a acesteia.
Pratt Sh. în lucrarea sa „Business Valuation: Analysis and Valuation of Closed Companies” ia în considerare două tipuri de valoare de lichidare:
· valoarea de salvare comandată;
· valoarea de lichidare silita.
Termenul valoare de salvare comandată înseamnă că activele sunt vândute într-o perioadă rezonabilă de timp pentru a obține cel mai mare preț posibil pentru fiecare tip de activ. Termenul valoare de salvare forțată înseamnă că activele sunt vândute cât mai repede posibil.
Valoarea de salvare este un indicator al ceea ce firma este capabilă să ofere spre vânzare în cazul în care trebuie să iasă din activitate.
La calcularea valorii de lichidare, este necesar să se țină cont de costurile asociate lichidării societății. De regulă, cheltuielile includ cheltuieli administrative și de management pentru menținerea funcționării întreprinderii până la finalizarea lichidării acesteia, plățile fiscale, precum și plata servicii de consiliere. Astfel, valoarea de lichidare este de obicei mai mică decât încasările din vânzarea activelor sale.
Estimarea valorii unei întreprinderi (afaceri) este calcularea și justificarea valorii unei întreprinderi la o anumită dată. Evaluarea unei afaceri, ca orice altă proprietate, este un proces intenționat și ordonat de determinare a valorii unui obiect în termeni monetari, ținând cont de factorii care îl influențează la un anumit moment de timp pe o anumită piață. Oarecum greoaie, la prima vedere, definirea esenței evaluării relevă, totuși, principalele trăsături (esențiale) ale acestui proces.
În primul rând, evaluarea unei întreprinderi (afaceri) este un proces, adică pentru a obține un rezultat, un expert evaluator trebuie să efectueze o serie de operațiuni, succesiunea și conținutul cărora depind de scopul evaluării, de caracteristicile obiectul și metodele alese. În același timp, este posibilă evidențierea etapelor de evaluare comune tuturor cazurilor, de exemplu, determinarea scopului evaluării, alegerea tipului de valoare care urmează să fie calculată, colectarea și prelucrarea informațiilor necesare, fundamentarea metodelor de estimare a costurilor. ; calculul valorii obiectului, efectuarea de modificări; derivarea valorii finale, verificarea si aprobarea rezultatelor. Niciuna dintre etape nu poate fi sărită sau „rearanjată” în alt loc. Astfel de „libertăți” vor duce la o denaturare a rezultatului final. Aceasta presupune a doua caracteristică esențială a evaluării, și anume că acest proces este ordonat, adică toate acțiunile sunt efectuate într-o anumită secvență.
În al treilea rând, evaluarea este un proces intenționat. Un expert evaluator în munca sa este întotdeauna ghidat de un obiectiv specific. Desigur, el trebuie să calculeze valoarea obiectului. Dar ce valoare trebuie determinată depinde de scopul evaluării, precum și de caracteristicile obiectului evaluat. De exemplu, dacă calculul valorii unei afaceri este efectuat pentru a încheia o tranzacție de vânzare-cumpărare, atunci se calculează valoarea de piață, dar dacă scopul evaluării este de a determina valoarea afacerii în cazul de lichidare a acestuia, atunci se calculează valoarea de lichidare.
A patra caracteristică a procesului de evaluare este că evaluatorul definește întotdeauna valoarea ca un număr de unități de bani, prin urmare toate valorile trebuie cuantificate, indiferent cât de ușor sunt de măsurat și monetizat cu acuratețe.
A cincea caracteristică esențială a evaluării este caracterul său de piață. Aceasta înseamnă că evaluatorul nu se limitează la a lua în considerare doar costurile de creare sau dobândire a proprietății evaluate, acesta specificații, locația, veniturile generate de acesta, componența și structura activelor și pasivelor etc. ale obiectului evaluat. Ea ia în considerare în mod necesar o combinație de factori de piață: condițiile pieței, nivelul și modelul concurenței, reputația pe piață a afacerii evaluate, mediul macro și microeconomic al acesteia, riscurile asociate obținerii de venituri din proprietatea evaluată, media nivelul de profitabilitate al pieței, prețurile la obiecte similare, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.
Principalii factori sunt timpul și riscul. Economia de piata se caracterizeaza prin dinamism, prin urmare timpul este cel mai important factor care influenteaza toate procesele de piata, inclusiv evaluarea unei intreprinderi (afaceri). Momentul încasării veniturilor sau până la primirea veniturilor se măsoară prin intervale, perioade. Intervalul sau perioada poate fi egal cu o zi, o săptămână, o lună, un sfert, o jumătate de an sau un an. Durata perioadei de prognoză afectează valoarea valorii de piață, în primul rând pentru că este luată în considerare la actualizare. Valoarea de piață a unei afaceri se modifică în timp sub influența mai multor factori, deci este determinată doar la un anumit moment în timp. În câteva luni poate fi diferit. În consecință, evaluarea și reevaluarea constantă a obiectelor de proprietate este necesară în condiții economie de piata.
Un alt factor semnificativ al valorii de piață este riscul. Riscul se referă la volatilitatea și incertitudinea asociate condițiilor de piață, proceselor macroeconomice etc. Cu alte cuvinte, riscul este probabilitatea ca profiturile care vor fi primite din investițiile în afacerea care este evaluată să fie mai mult sau mai puțin decât se prevedea. Când evaluăm, este important să ne amintim că există diferite tipuri de risc și că nicio investiție într-o economie de piață nu este complet lipsită de riscuri.
Rezultatul evaluării este valoarea calculată a valorii de piață sau modificarea acesteia. Valoarea de piață este „prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției. ...” ( legea federală privind activitățile de evaluare în Federația Rusă. Capitolul 1, pagina 3).
Valoarea de piață este determinată în mod necesar în termeni monetari, de exemplu, în ruble sau dolari. În același timp, este recomandabil să efectuați imediat calculele necesare pentru calcularea costului în moneda selectată, deoarece acest lucru va permite calcule mai precise și va evita sau va reduce semnificativ eroarea care apare la traducerea rezultatului final dintr-o monedă în alta. .
La determinarea valorii, evaluatorul încearcă să țină cont de impactul total al principalilor factori, care includ venitul generat de proprietatea evaluată, riscurile asociate obținerii acestui venit, nivelul mediu al profitabilității pieței pentru obiecte similare, trăsături de caracter proprietatea evaluată, inclusiv compoziția și structura activelor și pasivelor (sau elemente constitutive), condițiile pieței, situația actuală în industrie și în economie în ansamblu.
O trăsătură distinctivă a evaluării de piață și, în același timp, o cerință obligatorie este obligatorie pentru o anumită dată.
Tipuri de costuri
Pretul din magazin. Prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea tranzacției. Preț.
Valoarea de piata este determinata daca:
- la determinarea valorii actiunilor plasate ale societatii, dobandite de societate prin decizie intalnire generala actionarii sau prin decizie a consiliului de administratie ( Consiliu de Supraveghere) societatea;
- obiectul evaluării acționează ca obiect de garanție, inclusiv în cazul unei ipoteci;
- la efectuarea de contribuții nemonetare la capitalul social (social) autorizat, la determinarea valorii proprietății primite cu titlu gratuit;
- atunci când se decide asupra prețului inițial de vânzare al proprietății în cadrul procedurii de faliment.
Valoarea investiției. Valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau pentru o anumită clasă de investitori în scopuri de investiții stabilite. Acest concept subiectiv raportează o anumită proprietate la un anumit investitor, un grup de investitori sau o organizație care are anumite obiective și/sau criterii în legătură cu investiția. Valoarea de investiție a obiectului de evaluare poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acestui obiect de evaluare.
Valoarea investiției se determină în următoarele cazuri:
- · dacă se presupune că va face o afacere cu obiectul evaluării în prezența unei singure contrapărți;
- dacă obiectul evaluării este considerat ca o contribuție la proiectul de investiții;
- · la fundamentarea sau analiza proiectelor de investitii;
- în implementarea măsurilor de reorganizare a întreprinderii.
Spre deosebire de piață, este valoarea proprietății din punctul de vedere al unui anumit proprietar real sau potențial (investitor), determinată de cerințele, înclinațiile și preferințele sale individuale de investiții și, prin urmare, este o manifestare a valorii în utilizare.
Valoarea de lichidare se determină atunci când proprietatea unei întreprinderi falimentare este vândută la licitație deschisă, proprietatea este sechestrată în urma unui proces sau la vamă. Valoarea de lichidare poate fi determinată în plus față de valoarea de piață în cazul împrumuturilor garantate cu proprietate.
Costul de reciclare. Prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat ca ansamblu de elemente și materiale conținute în acesta dacă este imposibilă continuarea utilizării acestuia fără reparații și îmbunătățiri suplimentare.
Valoarea de utilizare se determină la sfârșitul duratei de viață utilă a obiectului evaluat, sau în prezența unor daune semnificative, dacă utilizarea ulterioară a obiectului evaluat în scopul propus este imposibilă.
Costul de înlocuire (costul de reproducere și înlocuire) - suma costurilor în prețurile de piață care există la data evaluării, pentru a crea un obiect identic cu obiectul evaluării, folosind materiale și tehnologii identice sau pentru a crea un obiect similar cu obiectul evaluării, utilizând cele existente la data evaluării materialelor și tehnologiilor.
Costul de înlocuire este determinat de:
- la calcularea bazei de impozitare pentru impozitul pe venit, impozitul pe proprietate;
- · în scopuri contabilitate fiscală la efectuarea unui mijloc fix ca aport la capitalul autorizat;
- la reevaluarea mijloacelor fixe în scopuri contabile;
- în cadrul abordării costurilor în evaluarea proprietății.
Costul de înlocuire poate fi determinat la asigurarea proprietății.
Cost special. Valoare suplimentară față de valoarea de piață care poate apărea din legătura fizică, funcțională sau economică a unei proprietăți cu o altă proprietate. O valoare specială este un cost suplimentar care poate exista mai mult pentru un cumpărător cu un interes special decât pentru piață în ansamblu. În special, se poate calcula un cost special pentru a determina efectul sinergic în reorganizarea întreprinderii.
Pentru a obține rezultatul evaluării necesar clientului pentru a lua decizii în cunoștință de cauză, este necesar să se formuleze clar obiectivele evaluării, în funcție de care urmează să fie determinate diferite tipuri de valoare.
Valoarea nu este o caracteristică inerentă obiectelor în sine: existența valorii depinde de dorința și puterea de cumpărare a oamenilor; proprietatea are valoare numai în prezența utilității; pentru a avea valoare, proprietatea trebuie să fie relativ rară. Cele patru componente ale costului sunt prezentate în Figura 1. unu.
Orez. unu. Componente de cost
Să aruncăm o privire la aceste componente.
Cererea este cantitatea dintr-un anumit produs sau serviciu care se află pe piață pentru cumpărătorii solvenți.
Utilitatea este determinată de capacitatea proprietății de a satisface unele nevoi umane. Utilitatea stimulează dorința de a dobândi un anumit lucru. Pentru un investitor care operează pe piața imobiliară, cea mai mare utilitate va fi teren fără restricții de utilizare și dezvoltare.
Lipsa - aprovizionare limitată. De regulă, când oferta crește anumit produs Prețurile pentru o anumită marfă încep să scadă și, pe măsură ce oferta scade, aceasta crește.
Posibilitatea de alienabilitate a obiectelor este posibilitatea de a transfera drepturile de proprietate, care îi permite să treacă din mână în mână (de la vânzător la cumpărător), adică. fi o marfă.
În evaluarea proprietății, există mai multe tipuri de valoare, care depind de scopul evaluării. Dacă i se cere să ia o decizie cu privire la prețul de vânzare al întreprinderii (partea sa), se determină valoarea de piață.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în valoare. a prețului tranzacției. Evaluarea pieței se bazează pe luarea în considerare a costurilor asociate producției de mărfuri, momentul încasării veniturilor, nivelul concurenței, imaginea economică a întreprinderii, condițiile macro și microeconomice care afectează valoarea obiectului. Pentru a determina valoarea de piață, este imposibil să acceptați prețurile de vânzare ale obiectelor similare fără a conduce analiză suplimentară, întrucât prețul tranzacției nu caracterizează motivele vânzătorului și ale cumpărătorului, absența sau prezența oricăror influențe externe.
Alte tipuri de valori pot fi utilizate în diverse scopuri de evaluare. Deci, la fundamentarea proiectelor de investiții pentru dezvoltarea afacerii, evaluarea afacerii, luând în considerare investiția, se calculează valoarea investiției, iar dacă se plănuiește lichidarea întreprinderii și vânzarea separată a activelor acesteia, se determină valoarea de lichidare.
Principalele tipuri de valoare proprietății sunt incluse în Standardele activităților de evaluare, care sunt obligatorii pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare a Federației Ruse, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.07.2001 nr. 519 (Tabelul 1). ).
tabelul 1
Tipuri de valoare, altele decât valoarea de piață
Tipul de cost |
Caracteristică |
Valoarea proprietății în cauză cu o piață limitată |
Valoarea unui obiect, a cărui vânzare pe piață este imposibilă sau necesită costuri suplimentare față de costurile necesare vânzării mărfurilor care circulă liber pe piață |
costul reproducerii |
Valoarea costurilor în prețurile de piață existente la data evaluării, pentru realizarea unui obiect similar celui evaluat, folosind materiale și tehnologii identice |
costul de înlocuire |
Valoarea costurilor în prețurile curente de piață la data evaluării pentru realizarea unui obiect similar celui care se evaluează, ținând cont de prețurile existente la data evaluării și cerințele pentru obiecte similare (design, materiale, etc.) |
Cost în utilizare existentă |
Valoarea obiectului de evaluare, care se determină în funcție de condițiile existente și de scopul utilizării acestuia. Calculul se bazează pe ipoteza continuării formei de funcționare a obiectului și a posibilității de vânzare a acestuia pe piață. |
Costul de reciclare |
Valoarea obiectului evaluat, egală cu valoarea de piață a materialelor pe care le cuprinde, ținând cont de costul de eliminare a obiectului evaluat |
Costul investiției |
Valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană, în scopuri de investiții date |
Valoarea de lichidare |
Valoarea obiectului de evaluare, dacă acesta trebuie înstrăinat într-o perioadă mai mică decât perioada obișnuită de expunere a obiectelor similare |
Cost în scopuri fiscale |
Valoarea obiectului de evaluare, determinată pentru calculul bazei de impozitare și calculată în conformitate cu prevederile actelor normative de reglementare, inclusiv valoarea de inventar. |
cost special |
Valoarea, pentru determinarea căreia în contractul de evaluare sau reglementare act juridic sunt stipulate condiții care nu sunt incluse în conceptul de valoare de piață sau altă valoare specificată în standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizare de către subiecții activității de evaluare |
Tipul de valoare care este influențat de evaluările subiective este valoarea investiției. Valoarea acestuia poate diferi de valoarea de piață din cauza evaluării individuale a rentabilității viitoare, din cauza particularităților obiectivelor de investiții, a prezenței unor situații fiscale specifice (beneficii), a compatibilității cu alte obiecte deținute de proprietar etc. Valoarea investiției este cel mai mare preț pe care un investitor îl poate plăti pentru o proprietate, ținând cont de rentabilitatea așteptată (utilitate, comoditate) a acestui proiect de investiții. Valoarea investiției poate fi calculată pentru managerii de arbitraj, în principal, în stadiul gestiunii externe, în cazul vânzării unei întreprinderi către un anumit investitor care, în acest caz cumpără un set de active pentru a genera venituri viitoare. Investiția și valorile de piață se potrivesc doar atunci când așteptările unui anumit investitor sunt tipice pieței.
Costul în scopuri de impozitare poate fi bazat pe valoarea de piață, pe costul reproducerii obiectului, sau calculat conform metodologiei normative fără implicarea experților. Acest tip de valoare poate fi folosit de un manager anticriz (arbitraj) atunci când se dezvoltă plan financiarși programe de redresare financiară, precum și în analiza posibilităților de utilizare a „scutului fiscal”.
Valoarea de utilizare este valoarea activelor societatii ce se ceda, care si-au pierdut complet utilitatea initiala din cauza uzurii complete, se determina ca valoarea de piata a materialelor obtinute in timpul cedarii, minus costurile de dezmembrare si lichidare. Acest tip de valoare poate fi util pentru un manager anticriz în procesul de lucru la întreprinderile de criză. Valoarea de salvare ar trebui calculată, de exemplu, pentru a determina veniturile așteptate din vânzarea echipamentelor complet uzate.
Dacă se plănuiește lichidarea întreprinderii și vânzarea separată a activelor acesteia, atunci valoarea de lichidare este determinată ca diferență între veniturile așteptate din vânzarea activelor întreprinderii pe piață și costurile de lichidare.
Valoarea pentru determinarea căreia contractul de evaluare sau actul juridic de reglementare prevede condiții care nu sunt cuprinse în conceptul de valoare de piață sau altă valoare specificată în standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizare de către evaluatori se numește valoarea specială a obiectului de evaluare. În special, dintre tipurile de valoare, altele decât valoarea de piață, incluse în standardele internaționale de evaluare, este evidențiată valoarea unei întreprinderi ca una operațională (afacerea în ansamblu).
Costul unei întreprinderi ca fiind operațională este costul unui singur complex imobiliar, determinat în conformitate cu rezultatele funcționării producției stabilite. În conformitate cu standarde internaționale evaluare (secțiunea „Baze de evaluare altele decât valoarea de piață. Standardele ICFSI”) o astfel de evaluare se bazează pe un tip de valoare care nu este o valoare de piață. Valoarea continuității activității presupune evaluarea continuității activității și derivarea din valoarea continuității totale a activității a valorilor părților sale constitutive, exprimând contribuția acestora la valoarea totală, dar niciuna dintre aceste componente nu constituie valoarea de piață în sine.
Dacă o proprietate, ca parte a continuității activității, nu contribuie la profitabilitatea globală a firmei, poate fi considerată un activ excedentar și pot fi luate în considerare posibile utilizări alternative, inclusiv valoarea potențială de salvare.
Evaluarea unei întreprinderi ca întreprindere operațională (în interpretarea rusă, evaluarea „valorii unei întreprinderi operaționale”) presupune că afacerea are perspective favorabile de dezvoltare, prin urmare, ne putem aștepta ca întreprinderea să rămână ca sistem și valoarea întregului este de obicei mai mare decât suma simplă a costurilor elementelor individuale.
Astfel, multe diverse operatii cu proprietatea corespunde mai multor tipuri de valoare. În funcție de nevoile participanților pe piață, valoarea diferite feluri Prețurile pentru același articol pot varia semnificativ. Cea mai comună este estimarea valorii de piață. Alegerea unuia sau altui tip de valoare depinde de obiectivele evaluării, de necesitatea de a ține cont de situația actuală și de perspectivele de dezvoltare a afacerii.